Anschlussfinanzierung 2026: Zinsen vergleichen, Forward-Darlehen prüfen
- Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen, wir finden Deinen besten Weg
- Über 600 Banken im Vergleich, ohne Bindung an Deine Hausbank
- Kostenlose Beratung, Schufa-neutrale Anfrage, Unterlagen digital einreichen
- Anschlussfinanzierung ist die neue Finanzierung für Deine Restschuld, wenn die Zinsbindung Deiner Baufinanzierung endet. Du hast drei Wege: Prolongation (bei der Hausbank verlängern), Umschuldung (zu einer neuen Bank wechseln) oder Forward-Darlehen (den Zins heute für später sichern).
- Beginne sechs bis zwölf Monate vor dem Zinsbindungsende mit der Planung. Wer früh vergleicht, hat die freie Auswahl. Läuft Deine Bindung erst in 12 bis 60 Monaten aus, kannst Du mit einem Forward-Darlehen den heutigen Zins vorab sichern.
- Die Umschuldung ist meist günstiger als die Prolongation. Hausbanken verlangen für die bequeme Verlängerung in der Regel 0,3 bis 0,5 Prozentpunkte mehr als der Marktzins. Ab rund 50.000 Euro Restschuld lohnt sich der Wechsel fast immer.
- Nach zehn Jahren ist ein vorzeitiger Ausstieg kostenfrei möglich. Ist Dein Darlehen seit mehr als 10 Jahren vollständig ausgezahlt, kannst Du es nach § 489 BGB mit 6 Monaten Frist ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen.
- Beratung und Umschuldung sind für Dich kostenlos. Wir werden von der finanzierenden Bank vergütet. Es fallen nur die Notarkosten für die Grundschuldabtretung an, rund 0,1 bis 0,2 Prozent der Grundschuld. Über einen Vergleich von mehr als 600 Banken bekommst Du eine kostenlose Zinsindikation und findest Deinen besten Zins.
Anschlussfinanzierung: Optionen, Fristen, Kosten und Kündigungsrecht.
Deine Zinsbindung endet, aber Dein Darlehen ist noch nicht abbezahlt. Für die verbleibende Restschuld brauchst Du eine Anschlussfinanzierung. Du entscheidest, ob Du bei Deiner Bank bleibst oder mit einem Wechsel einen besseren Zins holst. Genau hier liegt oft ein vierstelliger Spar-Betrag.
Was kostet Dich die Anschlussfinanzierung?
In wenigen Sekunden siehst Du, wie viel Du beim Wechsel sparen kannst.
Wähle die Zins-Annahme für die Umschuldung. Die Prolongation bei der Hausbank rechnen wir mit 0,4 Prozentpunkten Aufschlag. Dein persönlicher Zins hängt von Bonität und Objekt ab.
Was ist eine Anschlussfinanzierung?
Eine Anschlussfinanzierung ist der Kredit, der Deine bestehende Baufinanzierung ablöst, sobald die Zinsbindung endet. Die wenigsten Immobilien sind nach der ersten Zinsbindung schon abbezahlt. Für die verbleibende Restschuld vereinbarst Du deshalb einen neuen Zinssatz, entweder bei Deiner bisherigen Bank oder bei einer neuen.
Der Zeitpunkt ist ein wichtiger Hebel. Während der ersten Zinsbindung war Dein Zins fest. Jetzt entscheidet der Markt neu, und ein guter Zins spart Dir bei einer typischen Restschuld schnell einen vierstelligen Betrag über die nächste Bindung. Ein Vorteil kommt Dir dabei entgegen: Nach Jahren der Tilgung ist Dein Beleihungsauslauf gesunken, das Verhältnis von Restschuld zu Immobilienwert ist besser als bei der Erstfinanzierung. Das kann Dir einen günstigeren Zins bringen.
Restschuld und Zinsbindungsende
Deine Restschuld ist der Betrag, der am Ende der aktuellen Zinsbindung noch offen ist. Deine Bank nennt Dir den genauen Ablösebetrag zum Stichtag. Das Zinsbindungsende steht in Deinem Darlehensvertrag. Ab diesem Datum gilt der alte Zins nicht mehr, und ohne neuen Vertrag setzt die Bank ihre aktuellen Konditionen an, oft mit Aufschlag.
Deine drei Wege
Du hast drei Möglichkeiten. Bei der Prolongation verlängerst Du bei Deiner Hausbank. Bei der Umschuldung wechselst Du zu einer neuen Bank mit besserem Zins. Mit einem Forward-Darlehen sicherst Du Dir den heutigen Zins schon Monate oder Jahre bevor Deine aktuelle Bindung endet. Welcher Weg der günstigste ist, zeigt der direkte Vergleich, den wir uns im nächsten Abschnitt genauer ansehen.
Prolongation, Umschuldung oder Forward?
Bei der Prolongation verlängerst Du zu neuen Konditionen bei Deiner bisherigen Bank, ohne Notar und ohne neuen Grundbucheintrag. Bei der Umschuldung wechselst Du zu einer anderen Bank, meist zu einem besseren Zins, dafür fällt die Grundschuldumschreibung an. Mit einem Forward-Darlehen sicherst Du Dir den heutigen Zins für einen späteren Auszahlungstermin und zahlst dafür einen Zinsaufschlag.
Prolongation
Was ist das
Verlängerung bei Deiner aktuellen Hausbank.
Aufwand
Gering. Ein neues Angebot, eine Unterschrift.
Kosten
Meist 0,3 bis 0,5 Prozentpunkte höher als der Marktzins.
Vorteil
Wenig Aufwand, da keine Grundschuldabtretung nötig ist.
Nachteil
Fast immer teurer als eine Umschuldung.
Für wen
Kleine Restschuld unter 50.000 Euro, wenn der Aufwand nicht lohnt.
Umschuldung
Was ist das
Wechsel zu einer neuen Bank mit besserem Zins.
Aufwand
Mittel. Neue Unterlagen, Notar für die Grundschuldabtretung.
Kosten
Notarkosten rund 0,1 bis 0,2 Prozent der Grundschuld, die sich durch den niedrigeren Zins oft in wenigen Monaten amortisieren.
Vorteil
Günstigste Zinsen, freie Auswahl aus über 600 Banken.
Nachteil
Mehr Aufwand als bei der Prolongation, da neue Unterlagen und ein Notartermin nötig sind.
Für wen
Restschuld ab 50.000 Euro, in fast allen Fällen die beste Option.
Forward-Darlehen
Was ist das
Zins heute sichern, Auszahlung später (12 bis 60 Monate im Voraus).
Aufwand
Mittel. Neuer Vertrag, gleiche Unterlagen wie bei der Umschuldung.
Kosten
Zinsaufschlag rund 0,01 Prozent pro Monat Vorlaufzeit.
Vorteil
Planungssicherheit, falls die Zinsen erwartet steigen.
Nachteil
Abnahmepflicht. Auch wenn die Zinsen fallen, zahlst Du den vereinbarten Satz.
Für wen
Zinsbindungsende in 12 bis 60 Monaten, Zins soll abgesichert werden.
Wenn Du unsicher bist, welcher Weg zu Dir passt, beraten wir Dich kostenlos.
Kostenlose Beratung startenDeine Checkliste vor dem Zinsbindungsende.
Wer rechtzeitig vergleicht, spart mehr. Diese neun Schritte führen Dich sicher durch den Prozess, idealerweise ab sechs Monaten vor Ende Deiner Zinsbindung.
Termin markieren.
Trage Dir das Ende Deiner Zinsbindung plus sechs Monate vorher in den Kalender ein. Früher vergleichen lohnt sich fast immer.
Unterlagen zusammenstellen.
Alter Darlehensvertrag, letzte Zinsbescheinigung, Grundbuchauszug, Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate.
Restschuld berechnen.
Erfrage bei Deiner Bank den Ablösebetrag zum Zinsbindungsende. Diese Zahl ist die Grundlage für jeden Vergleich.
Aktuelle Marktzinsen prüfen.
Prüfe, wo der Markt aktuell steht. Auf unserer Seite Aktuelle Bauzinsen findest Du die Richtwerte.
Hausbank-Angebot einholen.
Die Hausbank sendet meist von sich aus ein Prolongationsangebot. Fordere es rechtzeitig selbst an, damit Du weißt, welche Konditionen andere Angebote übertreffen müssen.
Vergleichsangebote einholen.
Hole Angebote von mindestens drei weiteren Banken ein. Alternativ übernehmen wir den Vergleich für Dich und prüfen dabei über 600 Banken.
Forward-Option prüfen.
Läuft Deine Zinsbindung noch mehr als zwölf Monate und erwartest Du steigende Zinsen, kann ein Forward-Darlehen sinnvoll sein.
Sonderkündigungsrecht prüfen.
Ist Dein aktueller Vertrag seit mehr als zehn Jahren vollständig ausgezahlt? Dann kannst Du nach § 489 BGB mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung.
Entscheiden und unterschreiben.
Vergleiche die Angebote mit gleichen Parametern (Zinsbindung, Tilgung, Sondertilgungsrecht). Sobald Du Dich für das beste Angebot entschieden hast, unterschreibst Du den Vertrag und sendest ihn zurück.
Forward-Darlehen: den Zins heute für später sichern
Was ist ein Forward-Darlehen?
Ein Forward-Darlehen ist ein Kreditvertrag, den Du heute abschließt, aber erst Monate später auszahlen lässt. Typischerweise läuft Deine Zinsbindung noch ein bis fünf Jahre, während Prognosen steigende Zinsen erwarten. Mit einem Forward sicherst Du Dir den heutigen Zins für den Moment, in dem Dein alter Vertrag endet.
Wann ist das sinnvoll?
Wenn zwei Dinge zusammenkommen: Deine Zinsbindung endet in 12 bis 60 Monaten, und Du erwartest, dass die Zinsen bis dahin deutlich steigen. Läuft Dein Vertrag noch länger oder ist die Zinslage unklar, wartest Du besser ab.
Was kostet das?
Banken verlangen einen Zinsaufschlag für die Absicherung. Üblich sind etwa 0,01 Prozent pro Monat Vorlaufzeit. Bei 36 Monaten Vorlauf zahlst Du also etwa 0,36 Prozentpunkte mehr als bei einem heute sofort auszahlbaren Kredit.
Was ist das Risiko?
Ein Forward ist verpflichtend. Auch wenn die Zinsen bis zur Auszahlung wider Erwarten gefallen sind, gilt der vereinbarte Zinssatz. Deshalb lohnt sich ein Forward nur, wenn Du eine klare Meinung zum Zinstrend hast oder Planungssicherheit wichtiger ist als der niedrigste Zins.
Rechenbeispiel: heute sofort gegen Forward in 36 Monaten
Heute abschließen, sofort auszahlen
- 150.000 Euro Restschuld
- 3,50 Prozent Zins (Beispiel)
- 3,0 Prozent Tilgung
- Monatsrate 812,50 Euro
Heute abschließen, Auszahlung in 36 Monaten (Forward)
- 150.000 Euro Restschuld
- 3,86 Prozent Zins (3,50 plus 0,36 Aufschlag)
- 3,0 Prozent Tilgung
- Monatsrate 857,50 Euro
Unterschied: 45 Euro pro Monat. Wäre der Marktzins in 36 Monaten auf 4,50 Prozent gestiegen, hätte Dir das Forward-Darlehen rund 80 Euro pro Monat gespart. Wäre er auf 3,0 Prozent gefallen, hätte es Dich rund 108 Euro pro Monat gekostet.
Sonderkündigungsrecht: den alten Vertrag vorzeitig kündigen
Ist Dein Darlehen seit mehr als zehn Jahren vollständig ausgezahlt, hast Du ein gesetzliches Kündigungsrecht. Geregelt in § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB. Die Bank kann Dich nicht daran hindern, und Du zahlst keine Vorfälligkeitsentschädigung.
Wann gilt es?
Die zehn Jahre beginnen ab dem Tag, an dem die Bank das Geld vollständig ausgezahlt hat. Bei einem schrittweisen Neubau also nicht ab Vertragsabschluss, sondern ab der letzten Auszahlung. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate.
Warum das wichtig ist
Viele Verträge aus der Hochzinsphase laufen noch mit hohen Zinssätzen. Wie hoch die Bauzinsen in den einzelnen Jahren lagen, zeigt unsere Übersicht zur Entwicklung der Bauzinsen seit 2000. Wer bis zum Ende der Zinsbindung wartet, zahlt bis dahin den höheren Zins. Mit der Sonderkündigung beendest Du den Vertrag vorzeitig und kannst zu aktuellen Konditionen umschulden.
Wie anwenden
Ein kurzes Schreiben an die Bank reicht. Kündigung mit Berufung auf § 489 BGB, Kündigungstermin sechs Monate in der Zukunft. Wir haben Dir den Musterbrief vorbereitet, fertig zum Ausfüllen.
Musterbrief zum Kopieren
Markiere den Text, kopiere ihn in Word oder Google Docs, und ersetze die [Platzhalter] durch Deine Daten. Dieser Musterbrief ersetzt keine Rechtsberatung.
KfW-Förderung im Rahmen der Anschlussfinanzierung
Das Ende der Zinsbindung ist ein guter Moment, Dein Haus energetisch zu sanieren: moderne Heizung, bessere Dämmung, neue Fenster. Der Staat zahlt über die KfW mit, und die Förderung lässt sich mit Deiner neuen Finanzierung kombinieren.
Wohngebäude-Kredit (Sanierung)
Für energetische Sanierungen von Bestandsimmobilien. Förderfähig sind zum Beispiel Dämmung, neue Heizung, Fenstertausch und Lüftungsanlagen. Tilgungszuschuss möglich.
Details zu KfW 261Wohneigentum für Familien
Speziell für Familien mit Kindern, die Wohneigentum erwerben oder schaffen. Günstige Zinsen, einkommensabhängige Förderung.
Details zu KfW 300Andere Förderprogramme
Hessen hat eigene Programme, BAFA ebenfalls. Wir zeigen Dir, was in Deinem Fall möglich ist.
Alle Förderungen im ÜberblickWas passiert, wenn Du keine Anschlussfinanzierung bekommst?
Wenn Du keine Anschlussfinanzierung bekommst, wird Dein Darlehen nicht sofort fällig. Das Zinsbindungsende beendet nur den vereinbarten Zinssatz, nicht den Kredit selbst. Deine Bank stellt Dich dann auf ihre aktuellen Konditionen um, meist mit Aufschlag, und Deine Rate steigt.
Eine Bank muss Dir keine Prolongation anbieten. Sie prüft Deine Situation neu, und wenn sich Dein Einkommen oder Deine Bonität seit der Erstfinanzierung verschlechtert haben, kann sie ablehnen. Eine Absage ist die Entscheidung dieser einen Bank, kein Urteil des Marktes.
Deine Optionen
Zuerst lohnt der Blick zu anderen Banken. Jeder neue Anbieter prüft Deinen Fall neu, und nach Jahren der Tilgung ist Dein Beleihungsauslauf besser als bei der Erstfinanzierung. Genau dafür vergleichen wir über 600 Banken.
Hilft das nicht, kannst Du an der Rate ansetzen. Eine niedrigere Tilgung senkt die monatliche Belastung und bringt Dich wieder in den Rahmen, den die Bank ansetzt, verlängert dafür aber die Laufzeit. Ebenso wirkt es, die Restschuld selbst zu verkleinern: Ersparnisse, eine Sondertilgung oder ein zuteilungsreifer Bausparvertrag senken den Betrag, der noch zu finanzieren ist. Auch ein zweiter Darlehensnehmer mit eigenem Einkommen verändert die Bonitätsrechnung der Bank.
Trägt nichts davon, bleibt der Verkauf. Ein selbst gesteuerter Verkauf erzielt fast immer einen besseren Preis als eine Zwangsversteigerung, und zu einer Versteigerung kommt es erst, wenn Raten dauerhaft ausfallen, nicht am Zinsbindungsende.
Der wichtigste Hebel ist der Zeitpunkt
Je früher Du anfängst, desto mehr dieser Wege stehen Dir offen. Wer erst kurz vor dem Zinsbindungsende erfährt, dass die Hausbank ablehnt, hat für einen Bankwechsel kaum noch Zeit. Mit zwölf Monaten Vorlauf lässt sich dagegen alles in Ruhe durchrechnen. Wenn Deine Zinsbindung ausläuft und Du unsicher bist, sprich uns an, solange noch ausreichend Zeit bleibt.
6.000 Euro Ersparnis über zehn Jahre
Martina hat ein Haus, und ihre Zinsbindung läuft in vier Monaten aus. Die Restschuld beträgt 150.000 Euro. Für die Anschlussfinanzierung vergleicht sie das Angebot ihrer Hausbank mit einer Umschuldung.
Martinas Ersparnis beim Wechsel
über zehn Jahre, plus eine niedrigere Restschuld am Ende der Zinsbindung.
Beispielrechnung mit angenommenen Zinssätzen. Dein persönlicher Zins hängt von Bonität, Eigenkapital und Objektwert ab. Annahme: neue Zinsbindung zehn Jahre.
Salomon Davin
Termin mit Salomon vereinbaren →Anschlussfinanzierung: Fragen und Antworten
Die wichtigsten Antworten zu Prolongation, Umschuldung und Forward-Darlehen.
Was ist eine Anschlussfinanzierung?
Wann sollte ich mich um die Anschlussfinanzierung kümmern?
Prolongation oder Umschuldung, was ist besser?
Soll ich jetzt ein Forward-Darlehen abschließen oder auf fallende Zinsen warten?
Meine Hausbank hat mir einen Zins angeboten, soll ich wechseln?
Was ist ein Forward-Darlehen?
Welche Unterlagen brauche ich für die Anschlussfinanzierung?
Was kostet eine Umschuldung?
Was ist das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB?
Wie lange dauert eine Anschlussfinanzierung?
Kann ich die Tilgung bei der Anschlussfinanzierung ändern?
Was passiert, wenn ich nichts tue?
Wie viel kann ich beim Wechsel sparen?
Deine Zinsbindung läuft aus? Wir finden Deinen besten Zins.
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