Kaufnebenkostenrechner 2026: Notar, Grundbuch, Steuer und Makler exakt berechnen

Notar- und Grundbuchkosten 2026, Beispiele für 7 Kaufpreise

Die folgende Tabelle zeigt typische Notar- und Grundbuchkosten ohne Treuhand-Anderkonto, mit Grundschuldbestellung im selben Beurkundungstermin (Standardfall). Berechnet exakt nach § 34 GNotKG Anlage 2.

Annahme: Grundschuld in Höhe des Kaufpreises, derselbe Notar für Kaufvertrag und Grundschuldbestellung. Die Auflassungsvormerkung ist im Grundbuch-Block enthalten.

Wofür fallen Notarkosten beim Hauskauf an? Die 7 Aufgaben des Notars

In Deutschland ist ein Immobilienkauf ohne notarielle Beurkundung rechtlich unwirksam (§ 311b BGB). Der Notar ist neutraler Mittler zwischen Käufer und Verkäufer und übernimmt diese 7 Aufgaben:

1. Kaufvertrag entwerfen und beurkunden, Pflicht nach § 311b BGB. Beide Parteien werden verlesen, klären offene Fragen, unterschreiben in Anwesenheit des Notars.
2. Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt (§ 883 BGB), sichert dem Käufer die Position bis zur endgültigen Eigentumsumschreibung.
3. Vorkaufsrechte einholen, die Gemeinde hat nach § 24 BauGB ein Vorkaufsrecht und muss zustimmen oder verzichten.
4. Meldung ans Finanzamt, der Notar löst die Grunderwerbsteuer-Festsetzung aus.
5. Kaufpreis-Überwachung und Fälligkeitsmitteilung, der Notar prüft, ob alle Voraussetzungen (Vorkaufsrecht-Verzicht, Auflassungsvormerkung, Lastenfreistellung) erfüllt sind, bevor der Käufer zahlt.
6. Eigentumsumschreibung im Grundbuch, nach Kaufpreiszahlung beantragt der Notar die Umschreibung beim Grundbuchamt.
7. Vollzugsmeldung, nach erfolgter Umschreibung informiert der Notar Käufer, Verkäufer und ggf. Bank.

Mehrere Notarrechnungen, wann kommt welche Rechnung?

Anders als oft angenommen, bekommen Käufer beim Hauskauf nicht eine einzige Gesamtrechnung, sondern häufig zwei bis drei separate Rechnungen über mehrere Wochen verteilt. Das liegt daran, dass nach §§ 91 ff. GNotKG jede separate Beurkundung und jede Grundbuchamtsleistung eigenständig abgerechnet wird.

Die GNotKG-Gebührentabelle 2026, so wird gerechnet

Nach § 34 Abs. 3 GNotKG bestimmt sich jede Notargebühr nach Tabelle A oder Tabelle B, multipliziert mit dem im Kostenverzeichnis (Anlage 1) festgelegten Gebührensatz. Für den Standard-Hauskauf gilt fast überall Tabelle B. Die folgenden Werte sind die offiziellen Tabelle-B-Beträge aus Anlage 2 (BGBl. 2025 I Nr. 109, S. 18):

Quelle: GNotKG Anlage 2, gesetze-im-internet.de. Mindestgebühr je Posten 15 € (§ 34 Abs. 5 GNotKG). Für die Beurkundung des Kaufvertrags fällt eine 2,0-Gebühr an (KV 21100). Für die Grundschuldbestellung im Folgetermin eine weitere 2,0-Gebühr, im selben Termin reduziert auf 1,0 (KV 21100 / Anmerkung 21101).

Wer zahlt die Notarkosten, Käufer oder Verkäufer?

In der Regel trägt der Käufer die Notar- und Grundbuchkosten. Der Verkäufer zahlt nur die Kosten für die Löschung alter, nicht mehr benötigter Grundschulden. Das ist Praxis, kein Gesetz, und kann im Kaufvertrag abweichend geregelt werden.

Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer und Makler, alle 16 Bundesländer im Vergleich

Notar- und Grundbuchgebühren sind bundeseinheitlich nach GNotKG. Die Grunderwerbsteuer setzt jedes Bundesland selbst fest (3,5 % bis 6,5 %). Die Maklerprovision ist regionale Konvention, kein Gesetz. Stand Mai 2026:

Wichtige Änderungen: Sachsen erhöhte am 01.01.2023 von 3,5 auf 5,5 %. Thüringen senkte am 01.01.2024 als erstes Bundesland von 6,5 auf 5,0 %. Bremen erhöhte am 01.07.2025 von 5,0 auf 5,5 %. Quellen: Wikipedia DE Grunderwerbsteuer mit Verweis auf die jeweiligen Finanzministerien der Länder; ImmoScout24, drklein.de und haus.de für die Maklerprovisionen.

6 konkrete Tipps, mit denen du bei den Kaufnebenkosten sparst

Anders als bei vielen Ratgebern sind das geprüfte, rechtssichere Spartipps. Was nicht funktioniert, steht weiter unten.

1. Inventar im Kaufvertrag separat ausweisen. Die Grunderwerbsteuer fällt nur auf das Grundstück und das Gebäude an, nicht auf bewegliches Inventar. Wer Einbauküche, Sauna oder Markisen mitkauft, kann diese Posten separat ausweisen. Beispiel NRW (6,5 %): bei 15.000 € Inventar sparst du 975 € Grunderwerbsteuer. Das Finanzamt akzeptiert in der Regel bis 15 % des Kaufpreises ohne Belege.
2. Notaranderkonto vermeiden. Treuhand-Konten verursachen eine Hebegebühr von 0,5 bis 1 % des Kaufpreises. Bei direktem Zahlungsweg an den Verkäufer nach Fälligkeitsmitteilung des Notars entfällt diese Gebühr komplett. Bei einem 400.000-Euro-Kauf macht das 2.000 bis 4.000 € aus.
3. Grundschuldbestellung im selben Beurkundungstermin wie der Kaufvertrag. Per KV 21100 / Anmerkung 21101 GNotKG halbiert sich dann die Beurkundungsgebühr für die Grundschuld. Ersparnis bei 400.000 € Kaufpreis und voller Grundschuld: rund 800 €.
4. Selber Notar für Käufer und Verkäufer. Üblich und legal. Vermeidet Doppelgebühren bei Beratung und Vertragsentwurf. Der Notar ist gesetzlich neutral.
5. Grundschuld nicht über den tatsächlichen Darlehensbetrag hinaus eintragen. Notar- und Grundbuchgebühren skalieren mit der eingetragenen Grundschuld-Höhe. Wer 400.000 € Kaufpreis mit 350.000 € Darlehen finanziert, sollte auch nur 350.000 € Grundschuld eintragen.
6. Kaufpreis verhandeln. Jede 10.000 € weniger Kaufpreis spart rund 120 bis 150 € Notar- und Grundbuchgebühren plus 350 bis 650 € Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland).

Sind Notarkosten beim Hauskauf steuerlich absetzbar?

Das hängt von der Nutzung der Immobilie ab. Die Logik ist einfach: Stehen die Kosten im Zusammenhang mit der Erzielung von Einkünften, sind sie absetzbar. Bei reiner Eigennutzung nicht.

Notarkosten für die Grundschuldbestellung sind bei vermieteten Immobilien sogar sofort als Werbungskosten absetzbar, nicht nur über die AfA.

Was passiert, wenn der Hauskauf scheitert?

Sobald ein Notar mit dem Vertragsentwurf beauftragt wurde, sind Gebühren entstanden, auch wenn nie beurkundet wird. Wer zahlt, hängt davon ab, wer den Auftrag erteilt hat.

• Käufer springt ab nach Auftrag, der Käufer trägt die Entwurfskosten, typisch 500 bis 2.000 € bei einem normalen Hauskauf.
• Verkäufer springt ab nach Auftrag, wenn der Verkäufer den Notar beauftragt hat, trägt er die Entwurfskosten allein (Bestellerprinzip).
• Beide einigen sich auf Rücktritt, meist 50/50.
• Vertrag wurde voll beurkundet, dann aufgehoben, die ursprünglichen Beurkundungskosten plus zusätzliche Aufhebungsvertragskosten (etwa 50 % der ursprünglichen Gebühr).

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