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Bestandsimmobilie kaufen: gepflegtes Einfamilienhaus mit Satteldach, Garten und gepflasterter Auffahrt

Bestandsimmobilie kaufen: günstiger als Neubau, aber mit versteckten Kosten

  • Oft günstiger als ein Neubau, mit dem richtigen Plan
  • Die 7 versteckten Kostenfallen vorher kennen
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Inhaltlich geprüft am von Salomon Davin und Holger Böttger, Geschäftsführer und Berater (§34i, §34c GewO).

Was ist günstiger: Bestandsimmobilie oder Neubau?

Pauschal ist keine Variante günstiger. Entscheidend ist die Summe aus Kaufpreis und Sanierung im Vergleich zu den Gesamtkosten eines Neubaus. Liegt das Bestandshaus inklusive nötiger Sanierung spürbar darunter, gewinnt meist der Bestand. So sieht der ehrliche Vergleich Punkt für Punkt aus:

 BestandsimmobilieNeubau
Einstiegskosten heuteKaufpreis plus Sanierung liegt oft spürbar unter dem NeubauHöherer Gesamtpreis pro Quadratmeter
EinzugSofort möglich, keine 12 bis 24 Monate BauzeitLange Bauzeit bis zum Einzug
Lage und GrundstückOft zentraler, gewachsene Lage, größeres GrundstückMeist Neubaugebiet am Ortsrand
Energiekosten langfristigHöher, bis energetisch saniert istNiedrig dank Effizienzhaus-Standard
Sanierungs- und FolgekostenSanierungsbudget und Puffer einplanenIn den ersten Jahren kaum Sanierung
Planung und BarrierefreiheitAn den vorhandenen Bestand gebundenGrundriss und Ausstattung frei planbar

Welche Variante sich für Dich rechnet, hängt vom konkreten Objekt ab. Wir rechnen Kaufpreis, Sanierung und Förderung gemeinsam mit Dir durch. Du planst doch lieber neu? Hier geht es zur Neubau-Finanzierung.

Diese 7 versteckten Kosten zerstören Dein Budget

Der Kaufpreis ist bei einer Bestandsimmobilie nur der Anfang. Diese sieben Posten kommen oft erst nach dem Kauf ans Licht. Wer sie vorher einplant, finanziert ehrlich statt knapp.

1. Sanierungspflicht aus dem Gebäudemodernisierungsgesetz

Nach einem Eigentümerwechsel musst Du ungedämmte, zugängliche Leitungen in unbeheizten Räumen dämmen und die oberste Geschossdecke, wenn weder sie noch das Dach darüber den Mindestwärmeschutz erfüllt (§§ 35 und 69 Gebäudemodernisierungsgesetz). Hat der damalige Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst in dem Ein- oder Zweifamilienhaus gewohnt und ist Dein Kauf der erste Eigentümerwechsel seitdem, hast Du dafür zwei Jahre Zeit. Die frühere Pflicht, sehr alte Heizkessel auszutauschen, ist seit dem 29. Juli 2026 gestrichen.

2. Energetische Sanierung

Diese Sanierung ist freiwillig, aber bei alten Häusern oft sinnvoll. Grobe Richtwerte: Fassadendämmung ca. 20.000 bis 40.000 Euro, Dachdämmung ca. 15.000 bis 25.000 Euro, neue Fenster ca. 12.000 bis 30.000 Euro, Wärmepumpe ca. 15.000 bis 30.000 Euro vor Förderung.

3. Versteckte Baumängel

Was bei der Besichtigung niemand sieht: feuchter Keller ca. 5.000 bis 30.000 Euro, veraltete Elektrik ca. 10.000 bis 27.000 Euro, Asbest ca. 8.000 bis 25.000 Euro, Schäden am Dachstuhl ca. 15.000 bis 40.000 Euro. Ein Gutachter spürt das vorher auf.

4. Grundsteuer nach der Reform

Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer nach neuem Recht berechnet. Wie hoch sie ausfällt, hängt vom Hebesatz Deiner Kommune ab. Je nach Gemeinde kann sie steigen oder sinken, deshalb gehört der aktuelle Bescheid in jede Kalkulation.

5. Erschließungsbeiträge

Bei älteren Grundstücken können nachträglich Beiträge für Straßenausbau oder Kanal fällig werden, oft mehrere tausend Euro. Ob noch Beiträge offen sind, erfährst Du vor dem Kauf bei der Gemeinde.

6. Denkmalschutz

Steht das Haus unter Denkmalschutz, wird die Sanierung schnell teurer: nur bestimmte Materialien sind erlaubt, jede Änderung muss genehmigt werden. Dafür gibt es steuerliche Vorteile, die sich erst mit Beratung wirklich rechnen.

7. Bestandsschutz endet beim Umbau

Ein altes Haus genießt Bestandsschutz, solange Du nichts Wesentliches änderst. Bei einem größeren Umbau greifen die heutigen Vorschriften für Brandschutz, Dämmung und Statik, und die können den Umbau spürbar verteuern.

Rechne diese Posten vor dem Kauf ein, nicht danach. Konkrete Sanierungskosten schätzt Du mit dem Sanierungsrechner, einen tieferen Überblick gibt der Ratgeber zu den Kernsanierungskosten.

Alle Kostenangaben sind grobe Richtwerte zur Orientierung und ersetzen kein Angebot. Die tatsächlichen Kosten hängen vom konkreten Objekt, der Region und dem Umfang der Arbeiten ab.

Welche Baujahre taugen etwas? Die ehrliche Einordnung

Die besten Bestandshäuser stammen meist aus den Jahren 1996 bis 2001: solide Bauqualität, überschaubarer Sanierungsbedarf und trotzdem deutlich günstiger als ein Neubau. Das Baujahr allein entscheidet aber nichts, es gibt nur die Richtung vor. Hier die grobe Orientierung:

BaujahrTypische EigenschaftenSanierungsbedarf
vor 1950Charaktervoll und oft massiv gebaut, aber alte Elektrik und Leitungen, häufig Feuchtigkeit im Keller.Hoch
1950 bis 1969Einfache Nachkriegsbauweise, schwache Dämmung, teils Schadstoffe in alten Materialien.Hoch
1970 bis 1983Erste Dämmstandards, aber Asbest und alte Heizkessel sind hier keine Seltenheit.Mittel bis hoch
1984 bis 1995Bessere Dämmung nach Wärmeschutzverordnung, solide Substanz. Heizung und Fenster sind oft fällig.Mittel
1996 bis 2001 Sweet SpotGute Bauqualität, moderne Standards, meist trockene Keller. Das beste Verhältnis aus Preis und Zustand.Gering
ab 2002Energetisch auf gutem Niveau, kaum Sanierung nötig, dafür spürbar höherer Kaufpreis.Sehr gering

Tipp Baufivergleich: Häuser aus 1996 bis 2001 sind oft der Sweet Spot: solide gebaut, überschaubare Sanierungskosten und günstiger als ein Neubau. Entscheidend bleibt am Ende immer der Zustand des konkreten Hauses, nicht das Baujahr auf dem Papier.

Hinweis: Die Einordnung nach Baujahr ist eine grobe Orientierung und ersetzt kein Gutachten. Zustand, Pflege und frühere Sanierungen sind oft wichtiger als das Baujahr selbst.

Welche Förderung gibt es für den Kauf einer Bestandsimmobilie?

Für Kauf und Sanierung einer Bestandsimmobilie kommen vor allem vier Töpfe infrage: das KfW-Wohneigentumsprogramm, der Familienkredit „Jung kauft Alt“, der KfW-Kredit für die Sanierung zum Effizienzhaus und die Zuschüsse für Einzelmaßnahmen. Eine Regel gilt für alle: Der Antrag muss vor dem Vorhabenbeginn gestellt sein. Beim Kaufkredit (KfW 124 und KfW 308) ist das der Kaufvertrag, bei der Sanierungsförderung (KfW 261, KfW 458 und BAFA) der erste Liefer- oder Leistungsvertrag.

KfW 124: Wohneigentumsprogramm

Den Kredit aus dem Wohneigentumsprogramm kann jeder nutzen, der selbstgenutztes Wohneigentum kauft, auch im Bestand. Er bietet bis zu 100.000 Euro pro Vorhaben, ohne Einkommensgrenze, zu derzeit 4,51 bis 4,67 Prozent effektiv (KfW-Konditionen vom 17.09.2026). Beantragt wird er über Deine finanzierende Bank, und zwar vor dem Kaufvertrag.

Zu den Förderungen

KfW 308: „Jung kauft Alt“

Für Familien mit mindestens einem Kind unter 18, die ein sanierungsbedürftiges Haus der Energieklasse F, G oder H kaufen und auf Effizienzhaus 85 EE sanieren. Zins ab 0,01 Prozent, Kredit von 140.000 bis 180.000 Euro je nach Kinderzahl. Einkommensgrenze 90.000 Euro plus 10.000 Euro je weiterem Kind.

Förderung prüfen

KfW 261: Sanierung zum Effizienzhaus

Mit diesem Förderkredit finanzierst Du die energetische Sanierung. Er reicht bis zu 150.000 Euro pro Wohneinheit. Je nach Effizienzhaus-Stufe und Bonus gibt es einen Tilgungszuschuss von bis zu 60.000 Euro, den Du nicht zurückzahlst.

Mehr zu KfW 261

Zuschüsse für Einzelmaßnahmen

Das passt, wenn Du Schritt für Schritt sanierst statt alles auf einmal. Den Heizungstausch fördert die KfW (458) mit bis zu 70 Prozent Zuschuss, bei niedrigem Einkommen mit bis zu 80 Prozent. Dämmung und neue Fenster bezuschusst die BAFA mit 15 Prozent. Mit Sanierungsfahrplan kommen fünf Prozentpunkte hinzu, allerdings erst ab 30.000 Euro förderfähigen Kosten und nur auf den Teil darüber.

Zuschüsse ansehen

Tipp Baufivergleich: Die teuerste Falle ist die Reihenfolge. Förderkredite und Zuschüsse musst Du beantragen, bevor Du den Kaufvertrag unterschreibst oder mit der Sanierung beginnst. Danach ist die Förderung in der Regel verloren.

Welche Förderung zu Deinem Vorhaben passt, hängt von Einkommen, Kindern und Objekt ab. Einen Überblick geben unsere Seiten zu den Förderungen und zur Förderung in Hessen.

Förderkonditionen und Zinssätze ändern sich laufend. Stand der Angaben: September 2026. Maßgeblich sind immer die aktuellen Bedingungen von KfW und BAFA zum Zeitpunkt Deines Antrags.

In 10 Schritten zur Bestandsimmobilie

Wer eine Bestandsimmobilie kauft, sollte vor allem eines tun: in der richtigen Reihenfolge vorgehen. Diese Checkliste führt Dich vom ersten Budget bis zur Schlüsselübergabe, ohne teure Überraschungen.

1

Budget realistisch kalkulieren

Rechne neben dem Kaufpreis auch Kaufnebenkosten von rund 4,8 bis 11,4 Prozent je nach Bundesland und Makler, ein Sanierungsbudget mit Puffer und eine Rücklage ein. Starte mit dem Budgetrechner und dem Kaufnebenkosten-Rechner. Die Kaufnebenkosten für Hessen, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Bayern, Baden-Württemberg, Rheinland-Pfalz und Brandenburg sind auf eigenen Seiten Schritt für Schritt gerechnet.

2

Energieausweis verlangen

Lass Dir vor der Besichtigung den Energieausweis zeigen. Der Endenergiebedarf verrät Dir früh, wie hoch die Heizkosten sind und wie dringend energetisch saniert werden muss.

3

Gutachter beauftragen

Ein Bausachverständiger kostet rund 500 bis 3.000 Euro und prüft Statik, Dach, Feuchtigkeit, Elektrik, Heizung und Schadstoffe. Eine erste Einschätzung gibt Dir auch unsere Immobilienbewertung.

4

Sanierungspflichten klären

Prüfe das Alter der Heizung, die Dämmung der obersten Geschossdecke und mögliche Pflichten aus dem Gebäudemodernisierungsgesetz, das bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz hieß. Kläre außerdem Denkmalschutz, offene Erschließungsbeiträge und Einträge im Baulastenverzeichnis.

5

Sanierungskosten kalkulieren

Hol Dir für die geplanten Maßnahmen mehrere Angebote ein, etwa von Dachdecker, Heizungsbauer, Elektriker und Maler. So wird aus einem Bauchgefühl eine belastbare Zahl für Deine Finanzierung.

6

Förderung vor dem Kauf sichern

Die richtige Reihenfolge ist entscheidend: Energieberater beauftragen, Sanierungsfahrplan erstellen, Förderantrag stellen und erst danach den Kaufvertrag unterschreiben. Welche Förderungen für Dich infrage kommen, klären wir gemeinsam.

7

Finanzierung über Vergleich sichern

Geh nicht nur zur Hausbank. Wir vergleichen über 600 Banken für Dich und kombinieren Bankdarlehen mit KfW-Förderung, damit am Ende die Gesamtkosten stimmen.

8

Kaufvertrag notariell prüfen

Lies den Entwurf vor dem Notartermin in Ruhe durch, hol Dir vorher eine Finanzierungszusage und achte auf den Gewährleistungsausschluss, der bei gebrauchten Häusern üblich ist.

9

Grundbuch und Übergabe

Nach dem Kaufvertrag folgen Grundbucheintrag, Zahlung des Kaufpreises und die Schlüsselübergabe. Plane dafür etwa vier bis acht Wochen ein.

10

Sanierung mit Förderbegleitung starten

Bei KfW 261 und KfW 308 begleitet eine Energieeffizienz-Expertin oder ein -Experte die Sanierung, beim Heizungszuschuss 458 reicht die Bestätigung des Fachbetriebs. Jeder Schritt wird dokumentiert, am Ende erfolgt die Abnahme. So bleibt der Förderzuschuss gesichert.

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So helfen wir Dir beim Kauf Deiner Bestandsimmobilie

Wir verkaufen Dir kein Haus. Wir sorgen dafür, dass Dein Kauf von der ersten Kalkulation bis zur Schlüsselübergabe finanziell aufgeht. Ehrlich, auch wenn die Antwort manchmal unbequem ist.

Das übernehmen wir

  • Finanzierungsvergleich über 600 Banken, Sparkassen und Versicherer
  • Beratung zu KfW- und BAFA-Förderungen, inklusive der richtigen Reihenfolge
  • Ehrliche Kalkulation: Kaufpreis plus Sanierung plus Förderung ergibt Dein echtes Budget
  • Kontakte zu Gutachtern und Energieberatern
  • Begleitung von der Objektsuche bis zur Schlüsselübergabe

Das versprechen wir nicht

  • Keine Garantie auf eine Zusage, sie hängt immer von Deiner Bonität ab
  • Keine Wunder bei schlechter Bausubstanz: erkennen wir Risiken, sagen wir es Dir offen
  • Kein Verkauf um jeden Preis: manchmal lautet die ehrliche Antwort, dass sich ein Objekt nicht lohnt
Salomon Davin, Geschäftsführer und Berater bei Baufivergleich in Kassel
Salomon Davin
Geschäftsführer & Berater

Salomon hat 14 Jahre in einer Großbank gearbeitet, davon 11 in Führungspositionen, und verwaltet heute selbst über 100 Mieteinheiten als Investor. Diese Kombination aus Bank- und Investorperspektive prägt seine Beratung: Er kennt beide Seiten des Tisches und sagt Dir ehrlich, ob sich eine Bestandsimmobilie für Dich rechnet.

  • 20 Jahre Erfahrung, Diplom-Kaufmann
  • §34i und §34c Lizenz, Zert. Immobilienverwalter IHK
  • Persönliche Beratung, kostenlos und unabhängig
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Häufige Fragen zum Kauf einer Bestandsimmobilie

Die wichtigsten Antworten rund um Kauf, Sanierung und Finanzierung einer Bestandsimmobilie.

Was ist eine Bestandsimmobilie?
Eine Bestandsimmobilie ist ein bereits bestehendes, meist schon bewohntes Haus oder eine bestehende Wohnung, im Unterschied zum Neubau. Du kaufst also ein fertiges Objekt aus zweiter Hand und kannst in der Regel sofort einziehen. Im Gegenzug übernimmst Du den baulichen Zustand und damit auch möglichen Sanierungsbedarf.
Bestandsimmobilie kaufen: was muss ich beachten?
Wichtig sind vor allem fünf Punkte: den Zustand durch einen Gutachter prüfen lassen, Sanierungspflichten aus dem Gebäudemodernisierungsgesetz klären, versteckte Kosten einkalkulieren, Förderung rechtzeitig beantragen und die Finanzierung inklusive Sanierung aufstellen. Unsere kostenlose Beratung geht das mit Dir Schritt für Schritt durch.
Welche Förderung gibt es für den Kauf einer Bestandsimmobilie?
Infrage kommen vor allem das KfW-Wohneigentumsprogramm (124), der Familienkredit KfW 308 „Jung kauft Alt“ für den Kauf eines sanierungsbedürftigen Hauses, der KfW-Kredit 261 für die Sanierung zum Effizienzhaus sowie Zuschüsse für Einzelmaßnahmen von BAFA und KfW. Wichtig: Den Kaufkredit vor dem Kaufvertrag beantragen, die Sanierungsförderung vor dem ersten Auftrag an einen Handwerksbetrieb. Mehr dazu auf unserer Förderungen-Seite.
Was ist günstiger: Bestandsimmobilie oder Neubau?
Das hängt vom Einzelfall ab. Eine Bestandsimmobilie ist beim Einstieg oft günstiger, weil Kaufpreis plus Sanierung meist unter den Neubaukosten liegen und Du sofort einziehen kannst. Ein Neubau punktet langfristig bei Energiekosten, Wartung und individueller Planung. Entscheidend ist immer die Summe aus Kaufpreis und nötiger Sanierung.
Welche Baujahre sind die qualitativ besten?
Als Sweet Spot gelten häufig die Baujahre 1996 bis 2001: solide Bauqualität, moderne Standards und überschaubarer Sanierungsbedarf, dabei deutlich günstiger als ein Neubau. Wichtiger als das Baujahr ist am Ende aber immer der konkrete Zustand des Hauses.
Wie viel Eigenkapital braucht man für 500.000 Euro?
Als Faustregel solltest Du mindestens die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln decken. In Hessen liegen diese ohne Makler bei rund 7,2 Prozent (6,0 Prozent Grunderwerbsteuer plus Notar und Grundbuch), mit Makler bei rund 10,2 Prozent (Käuferanteil 2,98 Prozent), bei 500.000 Euro also etwa 36.200 beziehungsweise 51.100 Euro. Wer zusätzlich einen Teil des Kaufpreises einbringt, bekommt bessere Zinsen. Bei sehr guter Bonität ist auch eine Vollfinanzierung möglich. Rechne Dein Budget mit dem Budgetrechner.
Was bedeutet Bestandsschutz und wann endet er?
Bestandsschutz bedeutet, dass ein älteres Haus so bleiben darf, wie es genehmigt wurde, auch wenn es heutige Bauvorschriften nicht mehr erfüllt. Dieser Schutz endet, sobald Du wesentlich umbaust. Dann greifen die aktuellen Anforderungen an Brandschutz, Wärmedämmung und Statik, was den Umbau verteuern kann.
Wie viel Sanierungspuffer sollte ich einplanen?
Plane zusätzlich zum kalkulierten Sanierungsbudget einen Puffer von rund 10 bis 20 Prozent ein, weil bei Bestandshäusern fast immer Unvorhergesehenes auftaucht. Sinnvoll ist außerdem eine getrennte Rücklage für Notfälle. So bleibt Deine Finanzierung auch dann tragbar, wenn die Sanierung teurer wird als geplant.

Vergütungshinweis: Unsere Beratung ist für Dich kostenlos, vergütet werden wir von der finanzierenden Bank. Alle Angaben erfolgen ohne Gewähr, die Konditionen hängen von Bonität und Objekt ab. Quellen: KfW, BAFA, Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) und Bundesfinanzministerium. Stand: 25.09.2026.

Bevor Du kaufst, lass die Zahlen ehrlich durchrechnen

Kostenlos, unabhängig und persönlich. Wir sagen Dir offen, ob sich Deine Bestandsimmobilie wirklich rechnet, und finden die passende Finanzierung aus über 600 Banken.

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