Baufinanzierungslexikon

Fachbegriffe Baufinanzierung: 150 Begriffe, verständlich erklärt

Von Annuität bis Zwischenfinanzierung. Jeder Begriff mit einer klaren Definition und einem Beispiel, das Du nachrechnen kannst. Sortiert nach Themen, durchsuchbar von A bis Z, ohne Anmeldung.

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Auf einen Blick

Was in diesem Lexikon steht, kurz zusammengefasst.

150 Begriffe in acht Themengruppen: Zins und Kosten, Darlehensarten, Tilgung, Grundbuch und Recht, Immobilie und Bewertung, Bonität und Unterlagen, Förderung und Steuer sowie Ablauf und Absicherung.
Definition zuerst, dann ein Beispiel: Jeder Eintrag beginnt mit einem Satz, der die Frage direkt beantwortet. Wo Zahlen helfen, steht eine konkrete Rechnung dabei, etwa 300.000 EUR Darlehen mit 5 Prozent Disagio ergeben 285.000 EUR Auszahlung.
Verwechslungen werden aufgelöst: Grundschuld und Hypothek, Nießbrauch und Wohnrecht, Baulast und Grunddienstbarkeit, Bedarfs- und Verbrauchsausweis, Verkehrs- und Beleihungswert. Genau diese Paare kosten in Beratungsgesprächen die meiste Zeit.
Rechtliche Angaben sind belegt: Wo ein Paragraf genannt wird, stammt er aus dem Gesetzestext, etwa die Haftung des Bürgen nach § 765 BGB oder die vorzeitige Rückzahlung nach § 490 Abs. 2 BGB.
Zu vielen Begriffen gibt es eine eigene Seite: Dann steht hier die kurze Erklärung und ein Link dorthin, zum Beispiel zum Tilgungsrechner, zum Kaufnebenkosten-Rechner oder zu den Förderungen.
Kostenlos und ohne Anmeldung: Weder das Lexikon noch unsere Beratung kosten Dich etwas. Die finanzierende Bank vergütet uns im Erfolgsfall, nicht Du.

Inhaltlich geprüft am 27. Juli 2026 von Salomon Davin, Geschäftsführer und Baufinanzierungsberater bei der Baufivergleich.de GmbH (§34i und §34c GewO).

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B

C

Courtage siehe Maklerprovision / Courtage

Gruppe A von 8

Zins und Kosten

Was Dich der Kredit wirklich kostet. 18 Begriffe.

Sollzins

Der Sollzins ist der reine Preis für das geliehene Geld, angegeben als Prozentsatz pro Jahr auf die noch offene Darlehenssumme. Gebühren und sonstige Nebenkosten stecken nicht darin. Im Gesetz heißt er Sollzinssatz (§ 489 Abs. 5 BGB), im Alltag oft Nominalzins. Aus ihm berechnet die Bank den Zinsanteil deiner Monatsrate, der Rest der Rate ist Tilgung. Wie hoch der Sollzins für Baudarlehen aktuell liegt, siehst du in der Übersicht der aktuellen Bauzinsen.

Beispiel: Bei 300.000 EUR Restschuld und 3 % Sollzins entfallen im ersten Monat 750 EUR auf Zinsen (300.000 x 3 % / 12).

Übersicht der aktuellen Bauzinsen

Effektivzins

Der Effektivzins zeigt die jährlichen Gesamtkosten eines Kredits in Prozent und enthält neben dem Sollzins auch die preisbestimmenden Nebenkosten, etwa ein Disagio, Vermittlungskosten oder die Art der Tilgungsverrechnung. Berechnet wird er nach der Preisangabenverordnung, deshalb sind Angebote verschiedener Banken damit vergleichbar. Notarkosten und Bereitstellungszinsen bleiben draußen, eine für die Kreditvergabe nötige Immobilienbewertung zählt dagegen mit. Wie weit Effektivzins und Sollzins bei den einzelnen Laufzeiten auseinanderliegen, zeigen die aktuellen Bauzinsen im Vergleich.

Beispiel: Zwei Angebote mit identischem Sollzins von 3,0 % haben unterschiedliche Effektivzinsen, wenn das eine zu 100 % auszahlt und das andere nur zu 96 %.

aktuellen Bauzinsen im Vergleich

Effektiver Jahreszins

Der effektive Jahreszins ist die gesetzlich vorgeschriebene Kennzahl für die Gesamtkosten eines Kredits, ausgedrückt als jährlicher Prozentsatz des Nettodarlehensbetrags, also des tatsächlich ausgezahlten Betrags. Banken müssen ihn in jedem Verbraucherkreditangebot nennen und nach § 16 der Preisangabenverordnung berechnen. In die Formel fließen Sollzins, Auszahlungskurs, Tilgungsverrechnung, Zahlungstermine und Laufzeit ein. Effektivzins ist die Kurzform desselben Begriffs. Die effektiven Jahreszinsen nach Zinsbindung findest du in unserer Zinsübersicht.

Beispiel: 300.000 EUR Darlehen zu 3,0 % Sollzins, aber nur 97 % Auszahlung: Du bekommst 291.000 EUR und zahlst Zinsen auf 300.000 EUR, der effektive Jahreszins liegt entsprechend über 3,0 %.

effektiven Jahreszinsen nach Zinsbindung

Nominalzins

Der Nominalzins ist die ältere Bezeichnung für den Sollzins, also der reine Zinssatz auf die Darlehensschuld, ohne Gebühren und ohne Berücksichtigung von Auszahlungskurs und Zahlungsterminen. In deutschen Darlehensverträgen steht heute der Begriff Sollzins, gemeint ist dasselbe. Weil der Nominalzins alle Nebenkosten ausblendet, taugt er allein nicht zum Vergleich zweier Angebote. Dafür gibt es den effektiven Jahreszins.

Beispiel: Bei 250.000 EUR Darlehen und 3,5 % Nominalzins fallen im ersten Jahr rund 8.750 EUR Zinsen an, bevor die Tilgung die Restschuld senkt.

Gebundener Sollzins

Ein gebundener Sollzins ist ein Zinssatz, der als feste Prozentzahl für einen vereinbarten Zeitraum im Vertrag steht und sich in dieser Zeit nicht ändert (§ 489 Abs. 5 BGB). Steigende Marktzinsen berühren deine Rate dann nicht. Das Gegenstück ist der veränderliche Sollzins. Wie stark die Zinsen je nach Länge der Bindung auseinandergehen, zeigt unsere Übersicht der Bauzinsen nach Zinsbindung.

Übersicht der Bauzinsen nach Zinsbindung

Bauzins

Bauzins ist der umgangssprachliche Name für den Zinssatz eines Immobiliendarlehens. Seine Höhe hängt weniger vom Leitzins ab als von den Renditen langlaufender Pfandbriefe und Bundesanleihen, über die Banken sich refinanzieren. Dazu kommen Aufschläge für Beleihungsauslauf, Zinsbindung und Bonität. Die tagesaktuellen Bauzinsen für verschiedene Zinsbindungen findest du auf unserer Zinsseite.

tagesaktuellen Bauzinsen für verschiedene Zinsbindungen

Zinsbindung

Die Zinsbindung ist der Zeitraum, für den dein Sollzins im Darlehensvertrag festgeschrieben ist, üblich sind 5, 10, 15 oder 20 Jahre. In dieser Zeit bleibt deine Rate gleich, egal wohin die Marktzinsen laufen. Läuft die Bindung aus und ist noch Restschuld offen, brauchst du eine Anschlussfinanzierung. Zehn Jahre nach vollständigem Empfang des Darlehens darfst du ohnehin mit sechs Monaten Frist kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB), nach einer neuen Vereinbarung über Sollzins oder Rückzahlung läuft diese Frist neu. Bauzinsen nach 5, 10, 15 und 20 Jahren Zinsbindung findest du in unserer Zinsübersicht.

Beispiel: 300.000 EUR Darlehen, 3 % Sollzins, 2 % Anfangstilgung: Nach 10 Jahren Zinsbindung sind noch rund 230.000 EUR Restschuld offen.

Bauzinsen nach 5, 10, 15 und 20 Jahren Zinsbindung

Zinsbindungsfrist

Die Zinsbindungsfrist ist die vertraglich festgelegte Frist, in der der vereinbarte Sollzins gilt, im Darlehensvertrag meist mit konkretem Enddatum hinterlegt. Endet sie, wird der Zins für die verbliebene Restschuld neu verhandelt oder das Darlehen abgelöst. Welche Frist wie bepreist wird, zeigt unsere Übersicht der Bauzinsen nach Laufzeit.

Übersicht der Bauzinsen nach Laufzeit

Zinsfestschreibung

Die Zinsfestschreibung ist die Vereinbarung, den Sollzins eines Darlehens für eine bestimmte Zeit unveränderlich zu halten. Inhaltlich ist es dasselbe wie die Zinsbindung, der Begriff betont nur den Akt des Festschreibens. Bei deutschen Baufinanzierungen ist sie der Normalfall, in vielen anderen Ländern sind variable Zinsen üblich.

Zinscap

Ein Zinscap ist eine vereinbarte Obergrenze für den Zinssatz eines variabel verzinsten Darlehens. Steigt der Referenzzins über diese Grenze, zahlst du trotzdem nur bis zum Cap. Die Absicherung kostet eine Prämie oder einen Aufschlag, den die Bank einpreist. Nach unten bleibt der Zins beweglich.

Bereitstellungszinsen

Bereitstellungszinsen sind eine Gebühr dafür, dass die Bank dein zugesagtes Darlehen bereithält, obwohl du es noch nicht abgerufen hast. Sie fallen ab dem Ende der bereitstellungsfreien Zeit an, üblich sind 0,25 % pro Monat, also 3 % im Jahr, gerechnet auf den noch nicht ausgezahlten Teil. Besonders relevant sind sie bei Neubau und Sanierung, weil das Geld dort in Raten nach Baufortschritt fließt. In den effektiven Jahreszins werden sie nicht eingerechnet, im reinen Zinsvergleich tauchen sie also nicht auf. Verhandelbar ist vor allem die Länge der freien Zeit.

Beispiel: Von 300.000 EUR sind 120.000 EUR abgerufen. Auf die offenen 180.000 EUR fallen bei 0,25 % pro Monat 450 EUR an, und zwar jeden Monat, bis der Rest fließt.

Bereitstellungszinsen je Monat = noch nicht ausgezahlter Darlehensbetrag x 0,25 %

Bereitstellungsfreie Zeit

Die bereitstellungsfreie Zeit ist der Zeitraum nach der Darlehenszusage, in dem die Bank noch keine Bereitstellungszinsen berechnet, obwohl das Geld bereits für dich reserviert ist. Üblich sind 3 bis 12 Monate, bei Neubauvorhaben sind längere Zeiträume verhandelbar. Sie ist ein echter Preisbestandteil, taucht im Effektivzins aber nicht auf.

Disagio

Ein Disagio ist ein Abschlag vom Darlehensbetrag: Die Bank zahlt dir weniger aus, als du verzinst und zurückzahlst, und senkt im Gegenzug den Sollzins. Wirtschaftlich ist es vorausbezahlter Zins. Bei 95 % Auszahlungskurs bekommst du je 100.000 EUR Darlehen nur 95.000 EUR, schuldest der Bank aber die vollen 100.000 EUR. Der niedrige Sollzins sieht im Angebot attraktiv aus, der effektive Jahreszins rechnet den Abschlag jedoch wieder ein. Bei vermieteten Objekten kann ein marktübliches Disagio im Jahr der Zahlung als Werbungskosten abgesetzt werden (§ 11 Abs. 2 Satz 4 EStG), die Finanzverwaltung sieht bis zu 5 % bei mindestens fünf Jahren Zinsbindung als marktüblich an.

Beispiel: 300.000 EUR Darlehen mit 5 % Disagio: Ausgezahlt werden 285.000 EUR, Zinsen und Tilgung laufen auf 300.000 EUR. Wer wirklich 300.000 EUR auf dem Konto braucht, muss rund 315.800 EUR aufnehmen (300.000 / 0,95).

Disagio = Darlehenssumme x (100 % minus Auszahlungskurs)
Auszahlung = Darlehenssumme minus Disagio
Benötigte Darlehenssumme = Wunschbetrag / Auszahlungskurs

Damnum

Damnum ist die zweite Bezeichnung für das Disagio und meint denselben Abschlag: Die Bank zahlt das Darlehen unter dem Nennwert aus, verlangt Zinsen und Tilgung aber auf den vollen Betrag. Das Steuerrecht nennt beide Begriffe nebeneinander (§ 11 Abs. 2 Satz 4 EStG). Der Ausdruck steht vor allem in Steuerunterlagen und älteren Verträgen, in Kreditangeboten liest du heute meist Disagio oder Auszahlungskurs.

Auszahlungskurs

Der Auszahlungskurs gibt in Prozent an, welcher Teil der vereinbarten Darlehenssumme tatsächlich auf deinem Konto landet. Üblich sind 100 %. Liegt er darunter, etwa bei 97 %, behält die Bank die Differenz als Disagio ein, verzinst und tilgt aber weiterhin die volle Summe.

Euribor

Der Euribor ist der Referenzzinssatz, zu dem sich Banken im Euroraum untereinander unbesichert Geld leihen. Er wird börsentäglich für mehrere Laufzeiten von einer Woche bis zu zwölf Monaten ermittelt und vom European Money Markets Institute veröffentlicht. Relevant wird er für dich bei variabel verzinsten Darlehen: Der Zins besteht dann aus dem Euribor plus einem festen Aufschlag der Bank und wird in kurzen Abständen neu gesetzt, meist alle drei Monate.

Beispiel: Ein variables Darlehen mit 3-Monats-Euribor plus 1,0 Prozentpunkten Aufschlag wird viermal im Jahr angepasst. Steigt der Euribor um 0,5 Punkte, steigt dein Zinssatz um dieselben 0,5 Punkte.

Pfandbrief

Ein Pfandbrief ist eine Anleihe, mit der sich Banken Geld am Kapitalmarkt beschaffen und die durch einen gesetzlich geregelten Deckungsstock besichert ist. Bei einem Hypothekenpfandbrief besteht dieser Deckungsstock aus Immobiliendarlehen, die nur bis zur Höhe der ersten 60 % des Beleihungswerts als Deckung dienen dürfen (§ 14 Pfandbriefgesetz). Für dich zählt vor allem der Zusammenhang: Bauzinsen folgen den Renditen langlaufender Pfandbriefe deutlich enger als dem Leitzins der EZB.

Beispiel: Steigt die Rendite zehnjähriger Pfandbriefe um 0,3 Prozentpunkte, ziehen die Angebotszinsen für zehnjährige Zinsbindungen meist kurz darauf in ähnlicher Größenordnung nach.

Bearbeitungsgebühr

Eine Bearbeitungsgebühr ist ein einmaliges Entgelt, das Banken für das Bearbeiten eines Kreditantrags verlangt haben. Der Bundesgerichtshof hat solche Klauseln in Verbraucherdarlehen für unwirksam erklärt, weil die Bank damit eigenen Aufwand auf den Kunden abwälzt. In Baufinanzierungsangeboten taucht sie deshalb kaum noch auf. Schätz- und Grundbuchkosten bleiben davon unberührt.

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Gruppe B von 8

Darlehensarten

Welche Kreditformen es gibt. 21 Begriffe.

Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen ist ein Immobilienkredit mit einer Rate, die über die gesamte Zinsbindung gleich hoch bleibt. Diese Rate, die Annuität, besteht aus Zins und Tilgung. Weil die Restschuld mit jeder Zahlung sinkt, wird der Zinsanteil kleiner und der Tilgungsanteil im gleichen Maß größer. Am Ende der Zinsbindung bleibt eine Restschuld, für die du eine Anschlussfinanzierung brauchst. Es ist die mit Abstand häufigste Form der Baufinanzierung in Deutschland. Wie sich das Annuitätendarlehen gegen eine Bausparvorfinanzierung schlägt, rechnen wir im direkten Vergleich durch.

Beispiel: Bei 300.000 EUR Darlehen, 3 % Sollzins und 2 % Anfangstilgung zahlst du 5 % von 300.000 EUR im Jahr, also 15.000 EUR oder 1.250 EUR im Monat. Im ersten Monat stecken darin 750 EUR Zins und 500 EUR Tilgung.

Monatsrate = Darlehenssumme x (Sollzins in % + Anfangstilgung in %) / 12
Beispiel: 300.000 EUR x (3 % + 2 %) / 12 = 1.250 EUR
Annuitätendarlehen: Rate konstant, am Ende bleibt eine Restschuld
Tilgungsdarlehen: Tilgung konstant, Rate sinkt
Endfälliges Darlehen: nur Zinsen, volle Rückzahlung zum Schluss

Annuitätendarlehen und Bausparvorfinanzierung im Vergleich

Annuität

Die Annuität ist die gleichbleibende Monats- oder Jahresrate eines Annuitätendarlehens, die sich aus Zinsanteil und Tilgungsanteil zusammensetzt. Ihre Höhe bleibt über die Zinsbindung konstant, die innere Aufteilung verschiebt sich aber laufend: Der Zinsanteil schrumpft, weil die Restschuld sinkt, und der Tilgungsanteil wächst um genau denselben Betrag. Deshalb baust du in den späten Jahren viel schneller Schulden ab als am Anfang. Wie sich eine konstante Annuität gegen eine Bausparvorfinanzierung schlägt, zeigt unser Vergleich.

Beispiel: Bei 300.000 EUR, 3 % Sollzins und 2 % Anfangstilgung liegt die Annuität bei 1.250 EUR im Monat. Im ersten Monat sind das 750 EUR Zins und 500 EUR Tilgung. Nach zehn Jahren ist die Restschuld auf rund 230.100 EUR gesunken, die nächste Rate besteht dann aus rund 575 EUR Zins und 675 EUR Tilgung.

Annuität im Vergleich zur Bausparvorfinanzierung

Tilgungsdarlehen

Beim Tilgungsdarlehen, auch Abzahlungs- oder Ratendarlehen genannt, zahlst du jeden Monat denselben Tilgungsbetrag, die Zinsen kommen obendrauf. Weil die Restschuld dadurch völlig gleichmäßig sinkt, wird die Zinslast Monat für Monat kleiner und die Gesamtrate fällt. Die Belastung ist also am Anfang am höchsten und nimmt danach stetig ab. In der privaten Baufinanzierung ist diese Form selten, im Firmenkundengeschäft dagegen üblich. Wie stark Tilgungshöhe und Laufzeit zusammenhängen, siehst du sofort im Tilgungsrechner.

Beispiel: 300.000 EUR über 25 Jahre bedeuten 1.000 EUR Tilgung im Monat. Im ersten Monat kommen bei 3 % Sollzins 750 EUR Zinsen dazu, die Rate liegt bei 1.750 EUR. Am Schluss sind es nur noch gut 1.000 EUR.

Tilgung und Laufzeit im Tilgungsrechner berechnen

Ratendarlehen

Beim Ratendarlehen bleibt die Tilgungsrate gleich: Du tilgst jeden Monat denselben Betrag, die Zinsen richten sich nach der jeweils offenen Restschuld und werden dadurch immer kleiner. Die Gesamtrate fällt deshalb von Monat zu Monat. Gebräuchlich sind dafür auch Abzahlungsdarlehen und Tilgungsdarlehen, wobei Tilgungsdarlehen in der Bankliteratur zusätzlich als Oberbegriff für alle planmäßig getilgten Darlehen steht, das Annuitätendarlehen eingeschlossen. Beim Ratenkredit dagegen bleibt die monatliche Gesamtrate konstant.

Volltilgerdarlehen

Das Volltilgerdarlehen ist ein Annuitätendarlehen, bei dem Zins und Tilgung so aufeinander abgestimmt sind, dass die Restschuld am Ende der Zinsbindung exakt null beträgt. Es gibt also keine Anschlussfinanzierung und kein Zinsänderungsrisiko. Der Preis dafür ist eine hohe, fest vorgegebene Rate und wenig Spielraum: Tilgungssatzwechsel und Sondertilgungen sind in der Regel nicht vorgesehen, einzelne Banken bieten sie aber an. Viele Banken geben auf Volltilger einen kleinen Zinsabschlag, weil die Rückzahlung für sie planbar ist.

Beispiel: Wer 300.000 EUR bei 3 % Sollzins in 20 Jahren komplett abbezahlen will, zahlt rund 1.664 EUR im Monat. Das entspricht einer Anfangstilgung von etwa 3,65 % statt der üblichen 2 %.

Endfälliges Darlehen

Beim endfälligen Darlehen zahlst du während der gesamten Laufzeit ausschließlich Zinsen und tilgst die komplette Summe erst am Schluss in einem Betrag. Weil die Restschuld nie sinkt, bleibt der Zinsaufwand über alle Jahre auf voller Höhe und ist in Summe deutlich teurer als bei laufender Tilgung. Die Rückzahlung wird über einen Tilgungsersatz angespart, etwa einen Bausparvertrag, eine Kapitallebensversicherung oder einen Fondssparplan. Genutzt wird die Form vor allem bei vermieteten Objekten, weil dort die Schuldzinsen als Werbungskosten zählen.

Beispiel: Bei 100.000 EUR und 3 % Sollzins zahlst du zehn Jahre lang 3.000 EUR Zinsen im Jahr, zusammen 30.000 EUR, und danach die vollen 100.000 EUR zurück. Ein in denselben zehn Jahren voll getilgtes Annuitätendarlehen kostet dagegen nur rund 15.900 EUR Zinsen.

Variables Darlehen

Ein variables Darlehen ist ein Immobilienkredit ohne feste Zinsbindung: Der Zinssatz wird in kurzen Abständen, meist alle drei Monate, an einen Referenzzins wie den Euribor angepasst. Sinkt der Referenzzins, sinkt deine Rate, steigt er, wird es sofort teurer. Dafür kannst du einen Vertrag mit veränderlichem Zinssatz jederzeit mit drei Monaten Frist kündigen und die Restschuld ohne Vorfälligkeitsentschädigung ablösen (§ 489 Abs. 2 BGB). Eine vereinbarte Zinsobergrenze, der Cap, begrenzt das Risiko gegen Aufpreis.

Beispiel: Bei 200.000 EUR variabler Finanzierung kostet ein Sprung des Zinssatzes von 3 % auf 4,5 % rund 3.000 EUR mehr Zinsen im Jahr, also 250 EUR im Monat.

Konstantdarlehen

Das Konstantdarlehen ist eine Kombination aus tilgungsfreiem Vorausdarlehen und Bausparvertrag, bei der die monatliche Rate von der ersten bis zur letzten Zahlung gleich hoch bleiben soll. Nach der Zuteilung lösen Bausparguthaben und Bauspardarlehen das Vorausdarlehen ab, beide Zinssätze stehen von Anfang an fest. Das trägt aber nur, solange der Bausparvertrag rechtzeitig zugeteilt wird: Verzögert sich die Zuteilung, entsteht eine Refinanzierungslücke und die zugesagte Zinssicherheit hält nicht mehr. Verbraucherschützer halten die Konstruktion für unflexibel und schwer vergleichbar.

Forward-Darlehen

Das Forward-Darlehen ist eine Anschlussfinanzierung, die du heute abschließt, obwohl das Geld erst in einigen Jahren fließt. Der Zinssatz wird sofort festgeschrieben, je nach Bank bis zu 60 Monate im Voraus. Dafür verlangt die Bank einen Forward-Aufschlag, der mit jedem Monat Vorlaufzeit steigt. Der Vertrag ist verbindlich: Du musst das Darlehen abnehmen, auch wenn die Zinsen bis dahin gefallen sind, sonst wird eine Nichtabnahmeentschädigung fällig. Wann sich diese Zinssicherung wirklich rechnet, zeigen wir im Ratgeber zur Forward-Anschlussfinanzierung.

Beispiel: Deine Zinsbindung läuft in 36 Monaten aus, offen sind 180.000 EUR. Bei einem Aufschlag von 0,02 Prozentpunkten je Vorlaufmonat kommen 0,72 Prozentpunkte oben drauf. Aus 3 % werden 3,72 %, das sind 1.296 EUR mehr Zinsen im Jahr.

Forward-Zins = Basiszins + Forward-Aufschlag
Forward-Aufschlag = Aufschlag je Monat x Vorlaufmonate
Beispiel: 0,02 Prozentpunkte x 36 Monate = 0,72 Prozentpunkte
Üblich sind 0,01 bis 0,03 Prozentpunkte je Vorlaufmonat
Viele Banken berechnen die ersten Monate Vorlaufzeit ohne Aufschlag

Forward-Darlehen und Anschlussfinanzierung im Detail

Bauspardarlehen

Das Bauspardarlehen ist der Kreditteil eines Bausparvertrags, den du nach der Ansparphase abrufen kannst. Sein Zinssatz steht schon bei Vertragsabschluss fest und gilt bis zur letzten Rate. Voraussetzung ist die Zuteilung: Du musst das vereinbarte Mindestsparguthaben erreicht haben, je nach Tarif 40 oder 50 Prozent der Bausparsumme, dazu kommen die Mindestbewertungszahl und eine Mindestansparzeit. Das Darlehen ist die Differenz zwischen Bausparsumme und angespartem Guthaben. Ob sich das gegen ein klassisches Annuitätendarlehen lohnt, zeigt unser Vergleich.

Beispiel: Bei einer Bausparsumme von 100.000 EUR und 40.000 EUR angespartem Guthaben beträgt das Bauspardarlehen 60.000 EUR.

Bauspardarlehen und Annuitätendarlehen im Vergleich

Bausparvertrag

Ein Bausparvertrag ist ein Sparvertrag mit angehängtem Kreditanspruch: Du sparst zuerst einen Teil der Bausparsumme an und hast danach Anspruch auf ein Darlehen zu einem Zins, der schon beim Abschluss festgelegt wurde. Der Wechsel von der Spar- in die Darlehensphase heißt Zuteilung und hängt vom Mindestsparguthaben, der Bewertungszahl und einer Mindestansparzeit ab, einen festen Zuteilungstermin gibt es deshalb nicht. Bausparkassen unterliegen dem Bausparkassengesetz. Der feste Darlehenszins ist der eigentliche Wert des Produkts, nicht die Verzinsung des Guthabens. Wie sich das gegen ein Annuitätendarlehen rechnet, zeigt unser Vergleich.

Beispiel: Bausparsumme 120.000 EUR bei einem Mindestsparguthaben von 40 Prozent: Du sparst 48.000 EUR an und erhältst 72.000 EUR als Bauspardarlehen.

Bausparvorfinanzierung und Annuitätendarlehen im Vergleich

Bausparsumme

Die Bausparsumme ist der Gesamtbetrag eines Bausparvertrags und setzt sich aus dem angesparten Guthaben und dem späteren Bauspardarlehen zusammen. Sie bestimmt die Höhe der Sparrate, der Abschlussgebühr und der späteren Tilgungsrate. Bei der Zuteilung steht dir die komplette Summe zur Verfügung. Welche Rolle sie in einer Bausparvorfinanzierung spielt, erklärt unser Vergleich.

Bausparsumme in der Bausparvorfinanzierung

Nachrangdarlehen

Ein Nachrangdarlehen ist ein Kredit, dessen Sicherheit im Grundbuch hinter der Grundschuld der Hauptbank steht. Kommt es zur Zwangsversteigerung, wird zuerst der erstrangige Gläubiger vollständig bedient, erst aus dem Rest bekommt der Nachranggeber sein Geld. Dieses höhere Ausfallrisiko lässt sich die Bank mit einem deutlich höheren Zinssatz bezahlen. In der Baufinanzierung dient ein Nachrangdarlehen oft dazu, fehlendes Eigenkapital zu ersetzen.

Beispiel: Ein Haus wird für 250.000 EUR versteigert. Die erstrangige Bank hat noch 230.000 EUR offen und wird voll bedient. Für ein Nachrangdarlehen über 40.000 EUR bleiben nur 20.000 EUR übrig, die Hälfte fällt aus.

Realkredit

Ein Realkredit ist ein Darlehen, das durch ein Grundpfandrecht an einer Immobilie gesichert ist, also durch Grundschuld oder Hypothek. Für die Bank zählt in erster Linie der Wert des Objekts, nicht allein deine Bonität. Über Pfandbriefe refinanzieren darf die Bank aber nur den Teil, der innerhalb der ersten 60 Prozent des Beleihungswerts liegt, diese Beleihungsgrenze steht in § 14 PfandBG. Genau dieser Teil ist für die Bank am billigsten, deshalb sinkt dein Zins, je niedriger der Beleihungsauslauf ist.

Beispiel: Bei einem Beleihungswert von 400.000 EUR liegt alles bis 240.000 EUR innerhalb der Beleihungsgrenze. Jeder Euro darüber wird von der Bank mit einem Risikoaufschlag bepreist.

Blankodarlehen

Ein Blankodarlehen ist ein Kredit ohne verwertbare Sicherheit, den die Bank allein auf deine Bonität hin vergibt. In der Baufinanzierung heißt Blankoanteil der Teil des Darlehens, der über den beleihbaren Wert der Immobilie hinausgeht. Für diesen Teil verlangt die Bank einen Risikoaufschlag.

Policendarlehen

Ein Policendarlehen ist ein Kredit, für den der Rückkaufswert einer Kapitallebens- oder Rentenversicherung als Sicherheit dient. Geldgeber ist der Versicherer selbst oder eine darauf spezialisierte Bank. Eine Bonitätsprüfung und ein Schufa-Eintrag entfallen in der Regel, ausgezahlt werden meist 90 bis 100 Prozent des Rückkaufswerts.

Arbeitgeberdarlehen

Ein Arbeitgeberdarlehen ist ein Kredit, den dir dein Arbeitgeber zusätzlich zum Gehalt gewährt, oft zinslos oder deutlich unter Marktniveau. Der Zinsvorteil zählt als geldwerter Vorteil und ist zu versteuern, sobald die Summe der noch nicht getilgten Arbeitgeberdarlehen am Ende des Lohnzahlungszeitraums 2.600 EUR übersteigt. Bleibt sie darunter, fällt keine Lohnsteuer an.

Rahmenkredit

Ein Rahmenkredit ist eine dauerhaft eingeräumte Kreditlinie, aus der du Geld abrufen kannst, wann und in welcher Höhe du willst. Zinsen zahlst du nur auf den Betrag, den du tatsächlich in Anspruch nimmst, abgerechnet wird monatlich. Einen festen Tilgungsplan gibt es nicht, du zahlst in deinem Tempo zurück und der Rahmen steht danach wieder voll zur Verfügung, manche Anbieter verlangen allerdings eine monatliche Mindestrate. Der Zins liegt klar unter dem Dispo, aber über einem klassischen Ratenkredit.

Beispiel: Bei einer Linie über 20.000 EUR, von der du 8.000 EUR abrufst, kosten 6 % Zinsen 480 EUR im Jahr, also 40 EUR im Monat. Für die volle Linie wären es 100 EUR im Monat.

Zwischenfinanzierung

Eine Zwischenfinanzierung ist ein kurzfristiger Kredit, der eine Lücke überbrückt, bis erwartetes Geld tatsächlich da ist. Typischer Fall: Du kaufst die neue Immobilie, bevor die alte verkauft ist, oder wartest auf die Zuteilung eines Bausparvertrags. Getilgt wird nicht laufend, du zahlst nur Zinsen und löst die Summe in einem Betrag ab, sobald das Geld eingeht. Die Laufzeit liegt meist bei 6 bis 24 Monaten, der Zins über dem eines normalen Baudarlehens.

Beispiel: Deine alte Wohnung soll 200.000 EUR bringen, ist aber noch nicht verkauft. Eine Zwischenfinanzierung über 200.000 EUR zu 5 % kostet rund 833 EUR Zinsen im Monat, bis der Verkaufserlös eingeht.

Vorfinanzierung

Eine Vorfinanzierung ist ein tilgungsfreies Darlehen, auch Vorausdarlehen genannt, das die noch nicht zugeteilte Bausparsumme vorstreckt. Du zahlst darauf nur Zinsen und sparst parallel den Bausparvertrag an. Mit der Zuteilung lösen Guthaben und Bauspardarlehen das Vorausdarlehen ab, danach tilgst du das Bauspardarlehen. Einen garantierten Zuteilungstermin gibt es allerdings nicht, eine Verzögerung kann teuer werden. Wie diese Konstruktion gegen ein Annuitätendarlehen abschneidet, rechnen wir vor.

Bausparvorfinanzierung und Annuitätendarlehen im Vergleich

Modernisierungsdarlehen

Ein Modernisierungsdarlehen ist ein zweckgebundener Kredit für Sanierung, Umbau oder energetische Maßnahmen an einer Immobilie, die dir bereits gehört. Bis zu bestimmten Summen verzichten Banken auf eine Grundschuld, was Notar- und Grundbuchkosten spart. Verlangt wird dafür in der Regel ein Verwendungsnachweis. Alle Details stehen im Ratgeber zum Modernisierungskredit.

Modernisierungskredit im Detail

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Tilgung und Rückzahlung

Wie Du den Kredit zurückzahlst. 15 Begriffe.

Tilgung

Tilgung ist der Teil deiner Monatsrate, der die Schuld tatsächlich abbaut. Der Rest der Rate sind Zinsen, also der Preis für das geliehene Geld. Weil die Schuld mit jeder Rate kleiner wird, sinkt der Zinsanteil, und der Tilgungsanteil wächst bei gleichbleibender Rate von Monat zu Monat. Wie schnell du schuldenfrei bist, hängt deshalb vor allem vom Tilgungssatz ab, mit dem du startest. Als Faustregel gilt: mindestens 2 Prozent, damit die Immobilie vor der Rente abbezahlt ist. Du kannst Laufzeit und Zinskosten im Tilgungsrechner vergleichen.

Beispiel: Bei 300.000 EUR Darlehen, 3,5 % Sollzins und 2 % Anfangstilgung zahlst du 1.375 EUR im Monat. Davon sind im ersten Monat 875 EUR Zinsen und 500 EUR Tilgung.

Monatsrate = Darlehenssumme x (Sollzins + anfängliche Tilgung) / 12
Tilgungsanteil im ersten Monat = Monatsrate minus (Darlehenssumme x Sollzins / 12)
Zinsanteil in jedem weiteren Monat = aktuelle Restschuld x Sollzins / 12

Laufzeit und Zinskosten im Tilgungsrechner vergleichen

Tilgungssatz

Der Tilgungssatz ist der Prozentsatz der Darlehenssumme, den du im ersten Jahr zurückzahlst. Er bestimmt zusammen mit dem Sollzins deine Monatsrate und damit, wie lange du zahlst. Banken setzen meist mindestens 1 Prozent an, bei einer Baufinanzierung sind 2 bis 3 Prozent üblich. Ein Prozentpunkt mehr kostet monatlich überschaubar viel, verkürzt die Laufzeit aber oft um Jahre. Du kannst verschiedene Tilgungssätze im Tilgungsrechner vergleichen.

Beispiel: Bei 300.000 EUR Darlehen bedeutet ein Tilgungssatz von 2 Prozent, dass im ersten Jahr 6.000 EUR Schulden abgebaut werden, also 500 EUR pro Monat.

Beispielrechnung bei 300.000 EUR und 3,5 % Sollzins
1 Prozent Tilgung: Rate 1.125 EUR, rund 43 Jahre Laufzeit
2 Prozent Tilgung: Rate 1.375 EUR, rund 29 Jahre
3 Prozent Tilgung: Rate 1.625 EUR, rund 22 Jahre

verschiedene Tilgungssätze im Tilgungsrechner vergleichen

Anfängliche Tilgung

Die anfängliche Tilgung ist der Tilgungssatz, mit dem dein Darlehen startet, angegeben in Prozent der Darlehenssumme pro Jahr. Sie heißt anfänglich, weil der Tilgungsanteil beim Annuitätendarlehen mit jeder Rate steigt, während der Zinsanteil sinkt. Die Bank nennt diesen Wert im Vertrag, denn er legt die Rate fest und bestimmt, wie hoch die Restschuld am Ende der Zinsbindung ausfällt. Wie stark das wirkt, kannst du mit der anfänglichen Tilgung im Tilgungsrechner durchspielen.

Beispiel: Bei 400.000 EUR Darlehen und 3 Prozent anfänglicher Tilgung fließen im ersten Jahr 12.000 EUR in die Rückzahlung, also 1.000 EUR pro Monat. Im zweiten Jahr ist es bei gleicher Rate bereits etwas mehr.

Monatsrate = Darlehenssumme x (Sollzins + anfängliche Tilgung) / 12
Bei 300.000 EUR und 3,5 % Sollzins mit 2 Prozent Anfangstilgung: Restschuld nach 10 Jahren rund 228.000 EUR
Mit 3 Prozent Anfangstilgung: Restschuld nach 10 Jahren rund 192.000 EUR

anfängliche Tilgung im Tilgungsrechner durchspielen

Annuitätische Tilgung

Bei der annuitätischen Tilgung bleibt deine Rate über die gesamte Zinsbindung gleich hoch, das Verhältnis darin verschiebt sich aber laufend: Der Zinsanteil sinkt, der Tilgungsanteil steigt. Dadurch tilgst du am Anfang langsam und gegen Ende immer schneller. Den genauen Verlauf zeigt dir der Zins- und Tilgungsanteil im Tilgungsrechner.

Beispiel: Bei 300.000 EUR Darlehen, 3,5 % Sollzins und 2 % Anfangstilgung bleibt die Rate konstant bei 1.375 EUR. Im ersten Monat stecken darin 875 EUR Zinsen und 500 EUR Tilgung, nach zehn Jahren nur noch rund 666 EUR Zinsen, dafür rund 709 EUR Tilgung.

Annuität = Zinsanteil + Tilgungsanteil, die Summe bleibt konstant
Zinsanteil = aktuelle Restschuld x Sollzins / 12
Tilgungsanteil = Annuität minus Zinsanteil, wächst mit jeder Rate

Zins- und Tilgungsanteil im Tilgungsrechner

Sondertilgung

Sondertilgung ist eine zusätzliche Rückzahlung außerhalb der vereinbarten Rate, die dir dein Darlehensvertrag ausdrücklich erlaubt. Üblich ist ein Recht auf 5 Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr, ohne dass die Bank dafür eine Entschädigung verlangt. Weil das Geld direkt von der Restschuld abgeht, sparst du darauf für den ganzen Rest der Laufzeit Zinsen. Ohne eine solche Klausel ist eine vorzeitige Rückzahlung während der Zinsbindung nur bei berechtigtem Interesse möglich (§ 500 Abs. 2 BGB). Wie stark das wirkt, siehst du, wenn du Sondertilgungen im Tilgungsrechner einrechnest.

Beispiel: Bei 300.000 EUR Darlehen und einem Sondertilgungsrecht von 5 Prozent darfst du jedes Jahr bis zu 15.000 EUR zusätzlich zurückzahlen.

Darlehen 300.000 EUR, 3,5 % Sollzins, 2 % Anfangstilgung, Rate 1.375 EUR
Ohne Sondertilgung: Restschuld nach 10 Jahren rund 228.000 EUR
Mit 5.000 EUR Sondertilgung pro Jahr: Restschuld nach 10 Jahren rund 169.000 EUR

Sondertilgungen im Tilgungsrechner einrechnen

Sondertilgungsrecht

Das Sondertilgungsrecht ist die Klausel im Darlehensvertrag, die dir zusätzliche Rückzahlungen während der Zinsbindung erlaubt, meist bis 5 Prozent der Darlehenssumme pro Jahr. Ein vereinbartes Recht mindert außerdem eine spätere Vorfälligkeitsentschädigung, selbst wenn du es nie genutzt hast. Die Wirkung der Sondertilgung im Tilgungsrechner ist schnell nachgerechnet.

Beispiel: Steht im Vertrag ein Sondertilgungsrecht von 5 Prozent, darfst du bei 300.000 EUR Darlehenssumme jedes Jahr bis zu 15.000 EUR zusätzlich zurückzahlen, ohne dass die Bank eine Entschädigung verlangt.

Ein ungenutztes Sondertilgungsrecht mindert trotzdem eine spätere Vorfälligkeitsentschädigung
Nicht genutzte Kontingente verfallen meist zum Jahresende
Ein besonders weites Sondertilgungsrecht lassen sich manche Banken mit einem kleinen Zinsaufschlag bezahlen

Wirkung der Sondertilgung im Tilgungsrechner

Tilgungssatzwechsel

Ein Tilgungssatzwechsel ist das im Vertrag zugesagte Recht, den Tilgungssatz während der laufenden Zinsbindung anzupassen, zum Beispiel von 2 auf 3 Prozent. Damit änderst du deine Monatsrate, ohne den Vertrag neu zu verhandeln. Üblich sind zwei bis drei Wechsel je Zinsbindung, meist innerhalb einer festgelegten Spanne. Du kannst beide Tilgungssätze im Tilgungsrechner gegenüberstellen.

Beispiel: Steigt dein Einkommen, hebst du bei 300.000 EUR Darlehen und 3,5 % Sollzins den Tilgungssatz von 2 auf 3 Prozent. Die Monatsrate wächst dabei von 1.375 EUR auf 1.625 EUR.

Bei 300.000 EUR und 3,5 % Sollzins
2 Prozent Tilgung: Rate 1.375 EUR, Restschuld nach 10 Jahren rund 228.000 EUR
3 Prozent Tilgung: Rate 1.625 EUR, Restschuld nach 10 Jahren rund 192.000 EUR
Ohne vertragliche Zusage besteht kein Anspruch auf einen Wechsel

beide Tilgungssätze im Tilgungsrechner gegenüberstellen

Tilgungsaussetzung

Bei einer Tilgungsaussetzung zahlst du an die Bank nur Zinsen, während die Tilgung in einen Sparvertrag fließt, etwa einen Bausparvertrag oder eine Lebensversicherung. Das Darlehen wird am Ende in einem Betrag aus diesem Guthaben abgelöst. Weil die Restschuld durchgehend voll verzinst wird, ist das Modell meist teurer als laufende Tilgung. Dazu kommt ein Risiko: Bleibt das Guthaben hinter der Erwartung zurück, entsteht am Ende eine Finanzierungslücke.

Beispiel: Bei 200.000 EUR Darlehen und 3,5 % Sollzins zahlst du über die gesamte Laufzeit unverändert rund 583 EUR Zinsen im Monat, weil die Restschuld nie sinkt. Die Tilgung fließt parallel in den Sparvertrag.

Zinszahlung = Darlehenssumme x Sollzins / 12, konstant über die ganze Laufzeit
Als Tilgungsersatz kommen Bausparvertrag, Kapitallebensversicherung, private Rentenversicherung oder Investmentfonds infrage
Risiko: Reicht das Guthaben am Ende nicht, musst du die Lücke aus eigenen Mitteln schließen

laufende Tilgung im Tilgungsrechner gegenrechnen

Tilgungsplan

Ein Tilgungsplan zeigt für jede Rate, wie viel davon Zinsen sind, wie viel Tilgung, und wie hoch die Restschuld danach ist. Steht ein Zeitpunkt für die Rückzahlung fest, kannst du ihn bei einem Verbraucherdarlehen jederzeit von der Bank verlangen (§ 492 Abs. 3 BGB). Vorab kannst du dir einen Tilgungsplan mit dem Tilgungsrechner erstellen.

Beispiel: Bei 300.000 EUR Darlehen, 3,5 % Sollzins und 2 % Anfangstilgung steht in der ersten Zeile: Rate 1.375 EUR, davon 875 EUR Zinsen und 500 EUR Tilgung, Restschuld danach 299.500 EUR.

Inhalt nach Artikel 247 § 14 EGBGB: Höhe, Fälligkeit und Zusammensetzung der einzelnen Zahlungen aus Tilgung, Zinsen und sonstigen Kosten
Der Anspruch besteht während der gesamten Laufzeit des Vertrags
Bei veränderlichem Sollzins gilt der Plan nur für die aktuelle Zinsperiode

Tilgungsplan mit dem Tilgungsrechner erstellen

Restschuld

Die Restschuld ist der Betrag, der nach Ablauf der Zinsbindung noch offen ist. Sie ergibt sich aus der Darlehenssumme minus allem, was du bis dahin getilgt hast. Für diesen Rest brauchst du eine Anschlussfinanzierung, und dafür gilt dann das Zinsniveau, das zu diesem Zeitpunkt herrscht. Je höher deine Tilgung, desto kleiner die Restschuld und desto kleiner das Zinsrisiko. Du kannst deine Restschuld mit dem Tilgungsrechner berechnen.

Beispiel: Bei 300.000 EUR Darlehen, 3,5 % Sollzins und 2 % Anfangstilgung sind nach 10 Jahren Zinsbindung noch rund 228.000 EUR offen.

Restschuld = Darlehenssumme minus Summe aller bis dahin gezahlten Tilgungsanteile
Bei 300.000 EUR und 3,5 % Sollzins nach 10 Jahren
2 Prozent Anfangstilgung: rund 228.000 EUR
3 Prozent Anfangstilgung: rund 192.000 EUR

Restschuld mit dem Tilgungsrechner berechnen

Vorfälligkeitsentschädigung

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist der Betrag, den du deiner Bank zahlst, wenn du ein Darlehen mit gebundenem Sollzins vor Ablauf der Zinsbindung zurückzahlst. Sie ersetzt der Bank die Zinsen, die ihr dadurch entgehen. Bei einer Baufinanzierung ist eine vorzeitige Rückzahlung überhaupt nur mit berechtigtem Interesse möglich, etwa beim Verkauf der Immobilie (§ 490 Abs. 2 BGB, § 500 Abs. 2 BGB). Berechnet wird der Schaden meist nach der Aktiv-Passiv-Methode: Die Bank stellt deine ausfallenden Zahlungen einer fiktiven Wiederanlage gegenüber. Zulässig ist auch die Aktiv-Aktiv-Methode. Vereinbarte Sondertilgungsrechte muss die Bank mindernd berücksichtigen, auch wenn du sie nie genutzt hast.

Beispiel: Zahlst du 200.000 EUR sechs Jahre vor Ende der Zinsbindung zurück und liegt dein Vertragszins 1,5 Prozentpunkte über dem, was die Bank für eine Wiederanlage bekommt, ergibt das einen Rohschaden von rund 18.000 EUR (200.000 EUR x 1,5 % x 6 Jahre). Davon gehen ersparte Verwaltungs- und Risikokosten sowie die Abzinsung ab.

Verkauf der Immobilie während der Zinsbindung: Entschädigung fällig (§ 490 Abs. 2 BGB)
Kündigung 10 Jahre nach vollständiger Auszahlung, 6 Monate Frist: keine Entschädigung (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB)
Vertraglich vereinbarte Sondertilgung im erlaubten Rahmen: keine Entschädigung
Regulärer Ablauf der Zinsbindung: keine Entschädigung
Unzureichende Angaben im Vertrag zu Laufzeit, Kündigungsrecht oder Berechnung der Entschädigung: der Anspruch entfällt ganz (§ 502 Abs. 2 BGB)
Die Deckelung auf 1 Prozent des zurückgezahlten Betrags (§ 502 Abs. 3 BGB) gilt nur für Allgemein-Verbraucherdarlehen, nicht für die Baufinanzierung

Nichtabnahmeentschädigung

Die Nichtabnahmeentschädigung ist der Betrag, den die Bank verlangen darf, wenn du ein fest zugesagtes Darlehen am Ende doch nicht abrufst. Mit dem Darlehensvertrag gehst du eine Abnahmeverpflichtung ein, und die Bank hat sich das Geld zu festen Konditionen bereits refinanziert. Berechnet wird ihr Schaden im Kern wie eine Vorfälligkeitsentschädigung. Innerhalb der Widerrufsfrist von 14 Tagen kannst du den Vertrag dagegen ohne Entschädigung widerrufen (§ 495 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 355 BGB).

Beispiel: Bei 300.000 EUR zugesagter Darlehenssumme hängt die Höhe von der Zinsdifferenz und der Restlaufzeit ab. Ein berechneter Schaden von 1 Prozent wären 3.000 EUR, einen gesetzlichen Höchstbetrag gibt es dafür nicht.

Typische Auslöser: ein geplatzter Kauf, eine nicht erteilte Baugenehmigung oder eine Finanzierung, die du kurzfristig bei einer anderen Bank abschließt
Berechnung im Kern wie die Vorfälligkeitsentschädigung, Grundlage ist der Refinanzierungsschaden der Bank
Kein Anspruch, solange die Widerrufsfrist von 14 Tagen läuft (§ 495 Abs. 1 BGB)
Ruf das Darlehen lieber ab und tilge sofort, wenn das im Vergleich günstiger ist

Prolongation

Prolongation ist die Verlängerung deines bestehenden Darlehens bei derselben Bank, wenn die Zinsbindung ausläuft. Du bekommst für die Restschuld neue Zinskonditionen, Vertrag und Grundschuld bleiben aber unverändert. Das spart Papierkram, Notar und Grundbuchamt, kostet dich aber den Vergleich: Wer nur unterschreibt, was die Hausbank schickt, zahlt oft mehr als nötig. Prüf das Angebot deshalb gegen den Markt, bevor du zusagst. Alles zu Ablauf und Alternativen findest du unter Anschlussfinanzierung und Forward-Darlehen.

Beispiel: Läuft deine Zinsbindung aus und sind noch 180.000 EUR offen, schickt dir die Bank meist rund drei Monate vorher ein Prolongationsangebot für genau diese Restschuld.

Prolongation: neuer Zins bei der bisherigen Bank, keine Grundbuchänderung, wenig Aufwand
Umschuldung: neue Bank, die Grundschuld wird abgetreten, oft günstigerer Zins
Forward-Darlehen: Zins bis zu 60 Monate vor Ablauf sichern, dafür ein Zinsaufschlag
Nach 10 Jahren ab vollständiger Auszahlung kannst du ohnehin mit 6 Monaten Frist kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB)

Anschlussfinanzierung und Forward-Darlehen

Umschuldung

Bei einer Umschuldung löst du einen bestehenden Kredit mit einem neuen ab, der bessere Konditionen hat. Der neue Kreditgeber überweist die Restschuld direkt an den alten, du zahlst danach nur noch eine Rate. Häufig werden dabei mehrere laufende Kredite zu einem zusammengefasst. Ob sich das rechnet, hängt am Zinsunterschied und an möglichen Kosten für die vorzeitige Ablösung. Wie das abläuft, liest du unter Umschuldung eines Privatkredits.

Beispiel: Löst du einen Ratenkredit über 20.000 EUR mit 8 Prozent Zins und 5 Jahren Restlaufzeit durch einen neuen mit 5 Prozent ab, sinken die gesamten Zinskosten von rund 4.330 EUR auf rund 2.650 EUR. Im ersten Jahr sparst du davon rund 560 EUR.

Ersparnis = Zinskosten alt minus Zinskosten neu minus Ablösekosten
Bei Ratenkrediten ist die Vorfälligkeitsentschädigung auf 1 Prozent des zurückgezahlten Betrags gedeckelt, bei einer Restlaufzeit unter einem Jahr auf 0,5 Prozent (§ 502 Abs. 3 BGB)
Bei einer Baufinanzierung gilt dieser Deckel nicht

Umschuldung eines Privatkredits

Kreditablösung

Bei einer Kreditablösung zahlst du einen laufenden Kredit vorzeitig und vollständig zurück, meist mit Geld aus einem neuen, günstigeren Darlehen. Deine alte Bank nennt dir dafür eine Ablösesumme aus Restschuld, aufgelaufenen Zinsen und einer eventuellen Entschädigung. Lass dir diese Summe schriftlich geben, bevor du den neuen Vertrag unterschreibst. Was dabei zu beachten ist, zeigen dir die Möglichkeiten zur Umschuldung.

Beispiel: Sind von einem Ratenkredit noch 40.000 EUR offen, nennt dir die Bank eine Ablösesumme, die neben diesen 40.000 EUR die bis zum Ablösetag aufgelaufenen Zinsen und eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung enthält.

Ablösesumme = Restschuld + aufgelaufene Zinsen bis zum Ablösetag + eventuelle Vorfälligkeitsentschädigung
Bei Ratenkrediten ist die Entschädigung auf 1 Prozent des zurückgezahlten Betrags gedeckelt, bei einer Restlaufzeit unter einem Jahr auf 0,5 Prozent (§ 502 Abs. 3 BGB)
Bei einer Baufinanzierung gibt es diesen Deckel nicht, dort ist eine vorzeitige Rückzahlung nur bei berechtigtem Interesse möglich (§ 500 Abs. 2 BGB)

Möglichkeiten zur Umschuldung

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Gruppe D von 8

Grundbuch und Recht

Was im Grundbuch steht und was es bedeutet. 30 Begriffe.

Grundbuch

Das Grundbuch ist das amtliche Register beim Amtsgericht, in dem für jedes Grundstück steht, wem es gehört und welche Rechte darauf lasten. Es besteht aus dem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen: Abteilung I nennt die Eigentümer, Abteilung II Lasten und Beschränkungen wie Wohnrecht oder Wegerecht, Abteilung III die Grundpfandrechte, also Grundschuld und Hypothek. Einsehen darf nur, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 GBO). Die Gebühren für die Eintragung gehören zu deinen Kaufnebenkosten, rechne sie mit dem Kaufnebenkosten-Rechner gleich mit ein.

Beispiel: Vor der Unterschrift prüfst du Abteilung II und III. Steht dort ein Wohnrecht für die Mutter der Verkäuferin oder eine alte Grundschuld über 80.000 EUR, kaufst du diese Belastung mit, solange sie nicht gelöscht wird.

Bestandsverzeichnis: Lage, Größe, Flurstück, dazu Erbbaurecht oder Wohnungseigentum
Abteilung I: Eigentümer und Grundlage des Eigentumserwerbs
Abteilung II: Lasten und Beschränkungen wie Nießbrauch, Wohnrecht, Wegerecht, Vorkaufsrecht, Auflassungsvormerkung
Abteilung III: Grundpfandrechte, also Grundschuld, Hypothek und Rentenschuld

Kaufnebenkosten-Rechner

Grundbuchauszug

Ein Grundbuchauszug ist die Abschrift des Grundbuchblatts zu einem Grundstück und zeigt Eigentümer, Belastungen und eingetragene Grundschulden auf einen Blick. Anfordern kann ihn nur, wer ein berechtigtes Interesse hat, also Eigentümer, ernsthafte Kaufinteressenten, Notare oder Banken. Für die Finanzierung will die Bank fast immer einen aktuellen Auszug sehen. Die Gebühr dafür ist klein und läuft unter den Nebenkosten rund um den Kauf, die dir der Kaufnebenkosten-Rechner aufschlüsselt.

Beispiel: Beim Grundbuchamt kostet der einfache Ausdruck 10 EUR, der amtliche beglaubigte 20 EUR. Als elektronische Datei sind es 5 EUR und 10 EUR. Die Sätze stehen fest im Kostenverzeichnis zum GNotKG. Beim Kauf fordert der Notar den Auszug in der Regel selbst an.

Kaufnebenkosten-Rechner

Grundschuld

Die Grundschuld ist ein Recht an einem Grundstück, das dem Gläubiger erlaubt, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu verlangen (§ 1191 BGB). Sie steht in Abteilung III des Grundbuchs und ist die Standardsicherheit jeder Baufinanzierung. Anders als die Hypothek hängt sie nicht am Kredit: Sie bleibt in voller Höhe eingetragen, auch wenn du längst die Hälfte getilgt hast. Was sie tatsächlich sichert, regelt ein eigener Vertrag mit der Bank, die Sicherungsabrede mit ihrer Sicherungszweckerklärung. Zahlst du nicht mehr, kann die Bank aus der Grundschuld die Zwangsversteigerung betreiben. Ist der Kredit getilgt, kannst du sie löschen lassen oder für eine spätere Finanzierung stehen lassen.

Beispiel: Du kaufst für 400.000 EUR und nimmst 320.000 EUR Darlehen auf. Ins Grundbuch kommt eine Grundschuld über 320.000 EUR. Nach zehn Jahren sind noch 250.000 EUR offen, eingetragen sind aber weiter 320.000 EUR. Die Differenz von 70.000 EUR ist freier Sicherheitenspielraum, den du zum Beispiel für eine Modernisierung nutzen kannst, ohne eine neue Grundschuld bestellen zu müssen.

Bindung an den Kredit: Grundschuld nein, Hypothek ja
Höhe nach zehn Jahren Tilgung: Grundschuld unverändert, Hypothek gesunken
Wiederverwendbar für den nächsten Kredit: Grundschuld ja, Hypothek nein
Praxis in der Baufinanzierung: Grundschuld Standard, Hypothek Ausnahme

Briefgrundschuld

Die Briefgrundschuld ist eine Grundschuld, über die das Grundbuchamt zusätzlich eine Urkunde ausstellt, den Grundschuldbrief. Gesetzlich ist der Brief sogar der Regelfall: Wer ihn nicht will, muss die Erteilung ausdrücklich ausschließen lassen (§ 1116 BGB). Wer den Brief besitzt, kann die Grundschuld durch schriftliche Abtretung und Übergabe des Briefs weitergeben, ohne dass das Grundbuch geändert wird. Das geht schneller, dafür ist im Grundbuch nicht mehr zu erkennen, wem die Grundschuld gehört. Geht der Brief verloren, muss er in einem Aufgebotsverfahren für kraftlos erklärt werden (§ 1162 BGB). In der Baufinanzierung ist trotzdem die Buchgrundschuld ohne Brief der Normalfall.

Beispiel: Deine Bank hält eine Briefgrundschuld über 250.000 EUR und tritt sie an ein anderes Institut ab, indem sie den Brief übergibt. Im Grundbuch steht weiter die alte Bank, berechtigt ist trotzdem der neue Gläubiger.

Eigentümergrundschuld

Eine Eigentümergrundschuld ist eine Grundschuld, die dem Grundstückseigentümer selbst zusteht (§ 1196 BGB). Sie entsteht entweder, weil du sie von Anfang an für dich eintragen lässt, oder weil die Bank sie dir nach der Rückzahlung überträgt, statt sie löschen zu lassen. Von allein wird die Bankgrundschuld nicht zu deiner: Nach der Tilgung hast du einen Anspruch auf Rückgewähr und kannst zwischen Löschung, Abtretung an dich und Verzicht wählen. Der Vorteil der Abtretung liegt im Rangplatz, der bleibt dir erhalten. Brauchst du später wieder Geld, kannst du die Grundschuld an die nächste Bank weiterreichen, statt beim Notar eine neue zu bestellen.

Beispiel: Dein Kredit über 200.000 EUR ist getilgt. Statt die Grundschuld löschen zu lassen und für die Sanierung eine neue über 60.000 EUR zu bestellen, lässt du sie auf dich übertragen und trittst sie an die neue Bank ab. Das spart Notar- und Grundbuchkosten.

Grundpfandrecht

Ein Grundpfandrecht ist der Oberbegriff für alle Sicherheiten, die als Pfandrecht an einem Grundstück in Abteilung III des Grundbuchs stehen. Das deutsche Recht kennt drei Formen: die Grundschuld (§ 1191 BGB), die Hypothek (§ 1113 BGB) und die selten genutzte Rentenschuld. Alle drei geben dem Gläubiger das Recht, sich eine bestimmte Summe aus dem Grundstück zu holen, notfalls über die Zwangsversteigerung. In der Baufinanzierung ist praktisch immer die Grundschuld gemeint.

Beispiel: Bei zwei Darlehen stehen zwei Grundpfandrechte im Grundbuch: die Bankgrundschuld über 250.000 EUR im ersten Rang, ein Förderdarlehen über 100.000 EUR im zweiten. Wird verwertet, wird zuerst der erste Rang bedient.

Hypothek

Die Hypothek ist ein Grundpfandrecht, das fest an eine bestimmte Forderung gebunden ist (§ 1113 BGB): Sinkt die Restschuld, sinkt auch die Hypothek. Genau deshalb hat sie in der Baufinanzierung fast ausgedient. Banken nehmen heute die Grundschuld, weil sie unabhängig vom Kredit eingetragen bleibt und sich später wiederverwenden lässt. Umgangssprachlich sagen viele trotzdem Hypothek, wenn sie den Immobilienkredit meinen. Was dieser Kredit kostet, entscheidet der Zinssatz: Vergleiche dazu die aktuellen Bauzinsen.

Beispiel: Nimmst du 300.000 EUR auf und hast nach acht Jahren noch 240.000 EUR Restschuld, wäre die Hypothek nur noch 240.000 EUR wert. Eine Grundschuld über 300.000 EUR bliebe dagegen in voller Höhe eingetragen.

Bindung: Hypothek an die Forderung, Grundschuld unabhängig
Höhe bei Tilgung: Hypothek sinkt mit, Grundschuld bleibt gleich
Wiederverwendung für den nächsten Kredit: Hypothek nein, Grundschuld ja
Verbreitung heute: Hypothek Ausnahme, Grundschuld Standard

aktuellen Bauzinsen

Auflassung

Die Auflassung ist die Einigung zwischen Verkäufer und Käufer darüber, dass das Eigentum am Grundstück übergehen soll (§ 925 BGB). Sie muss vor dem Notar erklärt werden, während beide gleichzeitig anwesend sind, und darf an keine Bedingung geknüpft sein. Die Auflassung allein macht dich noch nicht zum Eigentümer: Dazu kommt es erst mit der Eintragung im Grundbuch. In der Praxis erklärt ihr die Auflassung direkt im Kaufvertragstermin mit.

Beispiel: Du unterschreibst den Kaufvertrag samt Auflassung. Eigentümer wirst du aber erst, wenn das Grundbuchamt dich nach Zahlung des Kaufpreises in Abteilung I einträgt, oft mehrere Wochen später.

Auflassungsvormerkung

Die Auflassungsvormerkung ist ein Eintrag in Abteilung II des Grundbuchs, der deinen Anspruch auf Übereignung der Immobilie schützt, bis du wirklich als Eigentümer eingetragen bist (§ 883 BGB). Zwischen Kaufvertrag und Eigentumsumschreibung vergehen oft Wochen bis Monate. In dieser Zeit bleibt der Verkäufer formal Eigentümer und könnte die Immobilie theoretisch ein zweites Mal verkaufen oder neu belasten. Die Vormerkung macht solche Verfügungen dir gegenüber unwirksam und sichert dir zusätzlich den Rangplatz. Der Notar veranlasst die Eintragung direkt nach dem Kaufvertrag, und erst wenn sie im Grundbuch steht, wird der Kaufpreis fällig.

Beispiel: Kaufpreis 350.000 EUR. Der Notar lässt zuerst die Auflassungsvormerkung eintragen und schickt dir danach die Fälligkeitsmitteilung. Erst dann überweist deine Bank. Würde der Verkäufer anschließend noch eine weitere Grundschuld eintragen lassen, wäre sie dir gegenüber wirkungslos. Die Eintragung kostet eine 0,5-Gebühr, also die Hälfte der späteren Gebühr für die Eigentumsumschreibung.

Schritt 1: Kaufvertrag beim Notar, Auflassung wird miterklärt
Schritt 2: Auflassungsvormerkung kommt in Abteilung II, Löschung alter Belastungen wird vorbereitet
Schritt 3: Fälligkeitsmitteilung des Notars, Bank zahlt den Kaufpreis aus
Schritt 4: Eigentumsumschreibung in Abteilung I, die Vormerkung wird gelöscht

Löschungsbewilligung

Die Löschungsbewilligung ist die notariell beglaubigte Erklärung deiner Bank, dass die Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht werden darf. Du bekommst sie, sobald das Darlehen vollständig zurückgezahlt ist. Ein Entgelt darf die Bank für die Erklärung selbst nicht verlangen, sie erfüllt nur eine Pflicht. Kosten entstehen trotzdem, nämlich für die Beglaubigung beim Notar und die Löschung beim Grundbuchamt. Automatisch passiert dabei nichts: Das Grundbuchamt wird erst auf Antrag tätig.

Beispiel: Nach der letzten Rate schickt dir die Bank die Löschungsbewilligung für die Grundschuld über 280.000 EUR. Steht in ein paar Jahren eine Sanierung an, kannst du die Grundschuld auch stehen lassen und sparst dir später die Kosten einer neuen Bestellung.

Sicherungsabrede

Die Sicherungsabrede ist der Vertrag zwischen dir und der Bank, der festlegt, wofür die Grundschuld überhaupt haftet. Weil die Grundschuld rechtlich unabhängig vom Kredit ist, braucht es diese Verknüpfung. Das BGB nennt sie Sicherungsvertrag (§ 1192 Abs. 1a BGB). Sie regelt außerdem, wann du die Grundschuld zurückverlangen kannst. Unterschrieben wird sie bei der Bank, nicht beim Notar.

Sicherungszweckerklärung

Die Sicherungszweckerklärung benennt, welche Forderungen die Grundschuld sichert. Sie ist der Kern der Sicherungsabrede mit deiner Bank und steht nicht in der notariellen Grundschuldbestellung. Eine enge Zweckerklärung deckt nur das eine Darlehen ab, eine weite auch spätere oder andere Verbindlichkeiten bei derselben Bank. Der Unterschied entscheidet, wann die Grundschuld wieder frei wird.

Grundschuldbestellung

Die Grundschuldbestellung ist der Vorgang, mit dem die Grundschuld für deine Bank ins Grundbuch kommt. Du unterschreibst beim Notar die Grundschuldbestellungsurkunde, meist zusammen mit der Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung. Der Notar reicht die Urkunde beim Grundbuchamt ein und bestätigt der Bank die Eintragung. Erst danach zahlt die Bank aus. Notar und Grundbuchamt rechnen nach festen gesetzlichen Sätzen ab, Bemessungsgrundlage ist die Höhe der Grundschuld.

Beispiel: Bei einer Grundschuld über 300.000 EUR fällt beim Notar eine volle Gebühr an und beim Grundbuchamt noch einmal eine. Zusammen mit Umsatzsteuer und Auslagen landest du grob bei 0,4% bis 0,6% der Grundschuld, also rund 1.200 EUR bis 1.800 EUR.

Notaranderkonto

Ein Notaranderkonto ist ein Treuhandkonto des Notars, über das der Kaufpreis abgewickelt wird, statt direkt an den Verkäufer zu fließen. Der Notar darf es nur einrichten, wenn dafür ein berechtigtes Sicherungsinteresse der Beteiligten besteht (§ 57 BeurkG). Der Normalfall ist deshalb die Direktzahlung. Die Verwahrgebühr gehört zu den Kaufnebenkosten, die dir der Kaufnebenkosten-Rechner vorrechnet.

Kaufnebenkosten-Rechner

Treuhandauftrag

Ein Treuhandauftrag ist die Anweisung deiner Bank an den Notar, mit den überlassenen Unterlagen nur unter genau festgelegten Bedingungen zu arbeiten. Typisch ist die Auflage, die Grundschuldbestellungsurkunde erst dann beim Grundbuchamt einzureichen, wenn die Löschung alter Belastungen gesichert ist. Hält der Notar sich nicht daran, haftet er.

Nießbrauch

Nießbrauch ist das Recht, eine fremde Immobilie umfassend zu nutzen und die Erträge daraus zu behalten (§ 1030 BGB). Der Nießbraucher darf also selbst darin wohnen oder vermieten und die Miete einstecken, obwohl ihm das Haus nicht gehört. Eingetragen wird das Recht in Abteilung II des Grundbuchs. Übertragen lässt es sich nicht (§ 1059 BGB), und es endet mit dem Tod des Berechtigten (§ 1061 BGB). Häufig kommt Nießbrauch vor, wenn Eltern die Immobilie zu Lebzeiten an die Kinder überschreiben und sich die Nutzung sichern. Für Banken ist eine so belastete Immobilie deutlich weniger wert. Entscheidend ist der Rang: Steht der Nießbrauch vor der Grundschuld, bleibt er in der Zwangsversteigerung bestehen. Banken bestehen deshalb fast immer auf dem Vorrang ihrer Grundschuld.

Beispiel: Deine Mutter überträgt dir das Zweifamilienhaus und behält den Nießbrauch. Sie wohnt oben, vermietet unten für 800 EUR im Monat und behält diese 9.600 EUR im Jahr. Du stehst als Eigentümer im Grundbuch, hast aber bis zu ihrem Tod keine Einnahmen aus dem Haus.

Nutzung: Nießbrauch erlaubt Eigennutzung und Vermietung, Wohnrecht nur das Bewohnen
Erträge: Nießbraucher behält die Miete, Wohnberechtigter nicht
Grundbuch: beide stehen in Abteilung II
Ende: beide enden spätestens mit dem Tod des Berechtigten

Wohnrecht

Ein Wohnrecht ist das im Grundbuch gesicherte Recht, ein Gebäude oder einen Teil davon zu bewohnen, ohne Eigentümer zu sein (§ 1093 BGB). Rechtlich ist es eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit und steht in Abteilung II. Der Berechtigte darf Familie und Pflegepersonal mit aufnehmen, die Räume aber nicht ohne Weiteres vermieten. Übertragbar ist das Wohnrecht nicht, es endet mit dem Tod. Auf den Verkehrswert der Immobilie drückt es spürbar.

Beispiel: Ein Haus mit einem Verkehrswert von 400.000 EUR und lebenslangem Wohnrecht für die 70-jährige Verkäuferin ist für eine Bank deutlich weniger wert, weil sie es im Ernstfall nicht frei verwerten kann.

Wegerecht

Ein Wegerecht erlaubt es, ein fremdes Grundstück zu überqueren, um auf das eigene zu gelangen. Verlässlich ist es nur, wenn es im Grundbuch steht: als Grunddienstbarkeit zugunsten des Nachbargrundstücks (§ 1018 BGB) oder als beschränkte persönliche Dienstbarkeit zugunsten einer bestimmten Person (§ 1090 BGB). Eine bloße Absprache mit dem Nachbarn endet, sobald er verkauft. Fehlt deinem Grundstück die zur ordnungsmäßigen Nutzung notwendige Verbindung zu einem öffentlichen Weg, kannst du von den Nachbarn einen Notweg verlangen, musst sie dafür aber mit einer Geldrente entschädigen (§ 917 BGB).

Beispiel: Dein Hinterliegergrundstück ist nur über die Einfahrt des Nachbarn erreichbar. Steht das Wegerecht in Abteilung II seines Grundbuchblatts, bindet es auch jeden späteren Käufer. Steht es nur im Kaufvertrag, ist es nach dem Verkauf wertlos.

Grunddienstbarkeit

Eine Grunddienstbarkeit belastet ein Grundstück zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks (§ 1018 BGB). Sie hängt am Grundstück, nicht an einer Person: Wechselt der Eigentümer, bleibt das Recht bestehen. Drei Varianten sind möglich. Der Nachbar darf dein Grundstück in einzelnen Punkten nutzen, du musst etwas unterlassen, oder ein Recht aus dem Nachbarrecht wird ausgeschlossen. Eingetragen wird sie in Abteilung II beim belasteten Grundstück.

Beispiel: Klassiker sind Wegerecht, Leitungsrecht und die Pflicht, nicht höher als zwei Geschosse zu bauen. Wer das belastete Grundstück kauft, übernimmt diese Bindung automatisch mit.

Reallast

Eine Reallast verpflichtet den jeweiligen Eigentümer eines Grundstücks zu wiederkehrenden Leistungen an einen Berechtigten (§ 1105 BGB). Das können Geldzahlungen sein, aber auch Naturalien oder Pflege. Typische Fälle sind der Erbbauzins und das Altenteil. Eingetragen wird sie in Abteilung II des Grundbuchs.

Vorkaufsrecht

Ein Vorkaufsrecht gibt dem Berechtigten die Möglichkeit, in einen bereits geschlossenen Kaufvertrag einzutreten und die Immobilie zu genau denselben Konditionen zu übernehmen. Beim Immobilienkauf sind drei Formen wichtig: das dingliche Vorkaufsrecht im Grundbuch (§ 1094 BGB), das Vorkaufsrecht des Mieters bei der Umwandlung in Eigentumswohnungen (§ 577 BGB) und das gemeindliche Vorkaufsrecht (§ 24 BauGB). Die Fristen unterscheiden sich: Beim dinglichen und beim Mietervorkaufsrecht sind es bei Grundstücken zwei Monate ab Mitteilung des Kaufvertrags (§ 469 BGB), die Gemeinde hat drei Monate (§ 28 BauGB).

Beispiel: Der Notar meldet den Kaufvertrag über 320.000 EUR der Gemeinde. Übt sie ihr Vorkaufsrecht nicht aus, stellt sie ein Negativzeugnis aus. Ohne diesen Nachweis darf das Grundbuchamt dich nicht als Eigentümer eintragen.

Baulast

Eine Baulast ist eine freiwillig übernommene, danach aber verbindliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, etwas zu tun, zu unterlassen oder zu dulden. Sie steht nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der Behörde. Genau deshalb wird sie beim Kauf leicht übersehen: Wer nur den Grundbuchauszug liest, sieht sie nicht. Eine Baulast bindet auch jeden späteren Eigentümer und kann die Bebaubarkeit deutlich einschränken. Geregelt ist sie in den Landesbauordnungen. In Bayern gibt es sie nicht, dort wird derselbe Zweck über Dienstbarkeiten zugunsten der Bauaufsichtsbehörde in Abteilung II des Grundbuchs abgesichert.

Beispiel: Der Nachbar braucht Abstandsfläche, und du übernimmst eine Abstandsflächenbaulast über 150 Quadratmeter deines Gartens. Diese Fläche zählt bei deinem eigenen Bauantrag nicht mehr mit. Aus dem geplanten Anbau wird dann nichts, obwohl das Grundstück auf dem Papier groß genug wirkt.

Abstandsflächenbaulast: du hältst eine Fläche frei, damit der Nachbar näher bauen darf
Zufahrts- oder Erschließungsbaulast: dein Grundstück dient als Zufahrt oder Leitungstrasse
Stellplatzbaulast: die Pflichtstellplätze eines Bauvorhabens liegen auf deinem Grundstück
Vereinigungsbaulast: zwei Grundstücke werden baurechtlich wie eines behandelt

Erbbaurecht

Beim Erbbaurecht kaufst du nur das Gebäude und nutzt das Grundstück darunter für eine feste Laufzeit gegen Zahlung eines Erbbauzinses (§ 1 ErbbauRG). Übliche Laufzeiten liegen zwischen 60 und 99 Jahren, Ausgeber sind meist Kirchen, Kommunen oder Stiftungen. Das Erbbaurecht bekommt ein eigenes Erbbaugrundbuch, ist vererblich und verkäuflich. Beliehen werden kann es auch, Banken schauen dafür aber genau in den Erbbaurechtsvertrag. Der Vorteil: Du sparst dir den Grundstückskauf und brauchst weniger Kapital. Der Preis: Der Erbbauzins läuft dauerhaft mit, und am Ende fällt das Gebäude an den Grundstückseigentümer. Ob du dafür entschädigt wirst, regelt der Vertrag, denn er darf die Entschädigung der Höhe nach festlegen und sogar ganz ausschließen (§ 27 ErbbauRG). Prüfe genau diesen Punkt, bevor du unterschreibst.

Beispiel: Grundstück 200.000 EUR, Haus 300.000 EUR. Mit Grundstückskauf finanzierst du 500.000 EUR. Über ein Erbbaurecht finanzierst du nur die 300.000 EUR und zahlst bei 4% Erbbauzins auf den Bodenwert 8.000 EUR im Jahr, also rund 667 EUR im Monat zusätzlich zur Kreditrate.

Kapitalbedarf: Kauf hoch, Erbbaurecht deutlich niedriger
Laufende Kosten: Kauf nur die Kreditrate, Erbbaurecht Kreditrate plus Erbbauzins
Wertentwicklung: beim Kauf profitierst du vom steigenden Bodenwert, beim Erbbaurecht nicht
Ende: Kauf unbefristet, Erbbaurecht endet nach der vereinbarten Laufzeit, die Entschädigung für das Gebäude richtet sich nach dem Vertrag

Erbbauzins

Der Erbbauzins ist die jährliche Zahlung an den Grundstückseigentümer dafür, dass du sein Grundstück im Rahmen eines Erbbaurechts nutzen darfst. Bemessen wird er meist als Prozentsatz des Bodenwerts bei Vertragsbeginn. Gesichert ist er als Reallast im Erbbaugrundbuch. Die meisten Verträge enthalten eine Anpassungsklausel, oft gekoppelt an den Verbraucherpreisindex. Dient das Gebäude Wohnzwecken, begrenzt § 9a ErbbauRG die Erhöhung, sie darf nicht über die Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse hinausgehen. Banken rechnen den Erbbauzins wie eine feste Belastung in deine Haushaltsrechnung ein, er senkt also dein Budget für die Kreditrate.

Beispiel: Bodenwert 250.000 EUR, Erbbauzins 3,5%: Das sind 8.750 EUR im Jahr oder rund 729 EUR im Monat, zusätzlich zur Kreditrate.

Teilungserklärung

Die Teilungserklärung ist die Erklärung des Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, mit der ein Gebäude in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt wird (§ 8 WEG). Sie wird beim Notar errichtet und legt fest, welche Räume Sondereigentum sind, was Gemeinschaftseigentum bleibt und wie hoch der Miteigentumsanteil jeder Wohnung ausfällt. Dazu gehören der Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Meist enthält sie außerdem die Gemeinschaftsordnung mit den Regeln der Eigentümergemeinschaft und den Sondernutzungsrechten.

Beispiel: Deine Wohnung hat 78 von 1.000 Miteigentumsanteilen. Dann trägst du 7,8% der Kosten für Dach, Fassade und Treppenhaus, unabhängig davon, wie groß sich die Wohnung anfühlt.

Abgeschlossenheitsbescheinigung

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist die Bestätigung der Baubehörde, dass eine Wohnung baulich vollständig von den anderen Einheiten getrennt ist und einen eigenen abschließbaren Zugang hat (§ 3 Abs. 3 WEG). Ohne sie legt das Grundbuchamt kein eigenes Wohnungsgrundbuch an, es entsteht also kein Wohnungs- oder Teileigentum (§ 7 Abs. 4 WEG). Grundlage ist der Aufteilungsplan, eine von der Behörde gesiegelte Bauzeichnung, aus der die Aufteilung von Gebäude und Grundstück hervorgeht.

Beispiel: Willst du aus einem Zweifamilienhaus zwei einzeln verkäufliche Eigentumswohnungen machen, brauchst du zuerst Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung. Erst danach geht die Teilungserklärung zum Grundbuchamt.

Sondereigentum

Sondereigentum sind die Räume einer Eigentumswohnung, die dir allein gehören und über die du allein bestimmst (§ 5 WEG). Dazu zählen Bodenbeläge, nicht tragende Innenwände, Innentüren und die Sanitärobjekte. Nicht dazu zählen Bauteile, die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes nötig sind, etwa tragende Wände, Dach und Fassade. Die bleiben Gemeinschaftseigentum, auch wenn sie in deiner Wohnung liegen. Stellplätze und Flächen außerhalb des Gebäudes wie Terrasse oder Garten können ebenfalls Sondereigentum sein, wenn sie im Aufteilungsplan durch Maßangaben bestimmt sind (§ 3 WEG).

Beispiel: Das neue Parkett in deiner Wohnung ist Sondereigentum, da entscheidest du allein. Die Fenster gehören zum Gemeinschaftseigentum: Über den Austausch entscheidet die Eigentümerversammlung, und die Kosten trägt die Gemeinschaft, solange sie keine andere Verteilung beschlossen hat.

Gemeinschaftseigentum

Gemeinschaftseigentum sind Grundstück und Gebäude, soweit sie nicht Sondereigentum einer einzelnen Wohnung sind (§ 1 Abs. 5 WEG): Fundament, tragende Wände, Dach, Fassade, Fenster, Treppenhaus, Heizungsanlage und Leitungen. Jedem Eigentümer gehört davon ein Miteigentumsanteil. Instandhaltung und Kosten trägt die Gemeinschaft.

Teileigentum

Teileigentum ist Sondereigentum an Räumen, die nicht zu Wohnzwecken dienen, verbunden mit dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum (§ 1 WEG). Gemeint sind Ladenlokale, Büros, Praxen oder Lagerräume in einem Gebäude. Rechtlich funktioniert es wie Wohnungseigentum, nur eben gewerblich genutzt.

Zwangsversteigerung

Bei einer Zwangsversteigerung verwertet das Vollstreckungsgericht beim Amtsgericht eine Immobilie, weil der Kredit nicht mehr bedient wird. Den Verkehrswert setzt es vorab fest, in der Regel nach einem Sachverständigengutachten. Im ersten Termin schützen zwei Grenzen vor Verschleuderung: Unter der Hälfte des Verkehrswerts fällt der Zuschlag aus (§ 85a ZVG), unter sieben Zehnteln kann ihn ein nicht gedeckter Gläubiger verhindern (§ 74a ZVG). In einem neuen Termin gelten beide Grenzen nicht mehr. Eine verbleibende Restschuld zahlst du weiter. Setz deine Rate deshalb realistisch an: Der Budgetrechner zeigt dir, was dauerhaft tragbar ist.

Budgetrechner

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Immobilie und Bewertung

Wie der Wert einer Immobilie ermittelt wird. 22 Begriffe.

Verkehrswert

Der Verkehrswert ist der Preis, der für eine Immobilie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu einem bestimmten Stichtag erzielbar wäre, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Umstände. Das Baugesetzbuch nennt ihn in § 194 BauGB auch Marktwert. Er beschreibt also nicht, was du gerne hättest, sondern was ein normaler Käufer zahlen würde. Banken, Gerichte und Finanzämter arbeiten mit genau diesem Wert. Wie viel deine Immobilie wert ist, zeigt dir unsere kostenlose Immobilienbewertung.

Beispiel: Du erbst eine Eigentumswohnung und möchtest 320.000 Euro haben. Vergleichbare Wohnungen im selben Haus wechseln für 285.000 Euro den Besitzer. Der Verkehrswert liegt dann bei rund 285.000 Euro, dein Wunschpreis ändert daran nichts.

kostenlose Immobilienbewertung

Beleihungswert

Der Beleihungswert ist der Wert, den eine Bank einer Immobilie dauerhaft zutraut, also der Preis, der sich auch in einem schwachen Markt noch erzielen ließe. Er wird bewusst vorsichtig ermittelt: spekulative Preisfantasien bleiben außen vor, und er darf den Marktwert nie übersteigen (§ 16 Abs. 2 PfandBG). In der Praxis liegt er meist rund 10 bis 20 Prozent unter dem Kaufpreis. Genau dieser Wert entscheidet über deinen Zinssatz, nicht der Kaufpreis. Was das für deine Kondition bedeutet, rechnest du mit dem Beleihungsauslauf-Rechner durch.

Beispiel: Du kaufst für 400.000 Euro. Die Bank setzt einen Sicherheitsabschlag von 10 Prozent an und kommt auf einen Beleihungswert von 360.000 Euro. Nimmst du 300.000 Euro Darlehen auf, rechnet die Bank nicht mit 75 Prozent (300.000 zu 400.000), sondern mit rund 83 Prozent (300.000 zu 360.000).

Verkehrswert: was der Markt heute zahlt
Beleihungswert: was die Bank dauerhaft für sicher hält, meist 10 bis 20 Prozent darunter
Beleihungsgrenze: der Anteil des Beleihungswerts, bis zu dem die Bank besonders günstig finanziert
Beleihungsauslauf: dein Darlehen im Verhältnis zum Beleihungswert

Beleihungsauslauf-Rechner

Beleihungsauslauf

Der Beleihungsauslauf ist der Anteil deines Darlehens am Beleihungswert der Immobilie, angegeben in Prozent. Er ist die wichtigste Stellschraube für deinen Zinssatz: Je niedriger der Auslauf, desto weniger Risiko trägt die Bank und desto günstiger wird die Kondition. Banken arbeiten dabei in Stufen, typisch sind 60, 80 und 100 Prozent. Schon ein paar tausend Euro mehr Eigenkapital können dich in die nächstbessere Stufe heben. Deinen eigenen Wert ermittelst du in einer Minute mit dem Beleihungsauslauf-Rechner.

Beispiel: Beleihungswert 360.000 Euro, Darlehen 288.000 Euro: Der Beleihungsauslauf liegt bei 80 Prozent. Bringst du 18.000 Euro mehr Eigenkapital ein, sinkt das Darlehen auf 270.000 Euro und der Auslauf auf 75 Prozent.

Beleihungsauslauf = Darlehenssumme / Beleihungswert x 100

Beleihungsauslauf-Rechner

Beleihungsgrenze

Die Beleihungsgrenze ist der Anteil des Beleihungswerts, bis zu dem eine Bank ein Darlehen als besonders sicher einstuft. Für Pfandbriefbanken sind das 60 Prozent: Nur bis zu dieser Höhe darf eine Hypothek zur Deckung von Pfandbriefen dienen (§ 14 PfandBG). Darüber wird weiter finanziert, nur eben teurer. Wie du unter der Grenze bleibst, zeigt der Beleihungsauslauf-Rechner.

Beleihungsauslauf-Rechner

Beleihung

Beleihung heißt, eine Immobilie als Sicherheit für einen Kredit einzusetzen. Die Bank lässt dafür eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen (§ 1191 BGB) und kann daraus im Ernstfall die Zwangsversteigerung betreiben. Weil sie damit ein Pfand in der Hand hat, ist eine Baufinanzierung deutlich günstiger als ein Ratenkredit. Ein Blick auf die aktuellen Bauzinsen zeigt den Unterschied.

aktuellen Bauzinsen

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie aus dem Bodenwert plus den Herstellungskosten des Gebäudes, abzüglich der Alterswertminderung. Es kommt vor allem bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern zum Einsatz, für die es zu wenige echte Vergleichsverkäufe gibt. Die Rechnung fragt also: Was würde es kosten, dieses Haus neu zu bauen, und wie viel davon ist schon abgewohnt? Geregelt ist das Verfahren in §§ 35 bis 39 ImmoWertV.

Beispiel: Ein Grundstück von 200 Quadratmetern bei 300 Euro Bodenrichtwert ergibt 60.000 Euro Bodenwert. Das Haus würde neu 350.000 Euro kosten, ist aber zu 30 Prozent abgewohnt, also bleiben 245.000 Euro. Der vorläufige Sachwert liegt bei 305.000 Euro.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren bewertet eine Immobilie nach den Mieteinnahmen, die sie dauerhaft abwirft. Von der Jahresnettokaltmiete gehen zuerst die Bewirtschaftungskosten ab, das ergibt den Reinertrag. Davon wird die Verzinsung des Bodenwerts abgezogen, der verbleibende Gebäudereinertrag über die Restnutzungsdauer kapitalisiert und am Ende der Bodenwert wieder hinzugerechnet. Banken und Gutachter nutzen das Verfahren für vermietete Wohnungen, Mehrfamilienhäuser und Gewerbe, also überall dort, wo jemand eine Rendite kauft und kein Zuhause. Die Rechenschritte stehen in §§ 27 bis 34 ImmoWertV.

Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus bringt 36.000 Euro Jahresnettokaltmiete. Nach 20 Prozent Bewirtschaftungskosten bleiben 28.800 Euro Reinertrag. Bei einem Liegenschaftszinssatz von 4 Prozent und langer Restnutzungsdauer landest du überschlägig bei rund 720.000 Euro Ertragswert für Boden und Gebäude zusammen.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren leitet den Wert einer Immobilie aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen für ähnliche Objekte ab. Die Gutachterausschüsse führen dafür eine Kaufpreissammlung, in die jeder beurkundete Kaufvertrag einfließt (§ 195 BauGB). Passen Lage, Größe, Zustand und Alter zusammen, ist das die belastbarste Methode überhaupt, weil sie mit echten Marktdaten arbeitet statt mit Annahmen. Standard ist sie bei Eigentumswohnungen und unbebauten Grundstücken (§§ 24 bis 26 ImmoWertV).

Beispiel: Für eine 70-Quadratmeter-Wohnung wurden im selben Viertel drei vergleichbare Einheiten zu 4.000, 4.200 und 4.400 Euro je Quadratmeter verkauft. Der Mittelwert von 4.200 Euro ergibt einen Vergleichswert von 294.000 Euro.

Wohnfläche

Die Wohnfläche ist die Summe aller Grundflächen, die zu einer Wohnung gehören, berechnet nach der Wohnflächenverordnung. Räume ab zwei Meter lichter Höhe zählen voll, Flächen zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte, alles darunter gar nicht. Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen gehen in der Regel zu einem Viertel ein, höchstens zur Hälfte. Keller, Garage und Heizungsraum bleiben außen vor. Die komplette Rechenanleitung findest du in unserer Anleitung zur Wohnflächenberechnung.

Beispiel: Eine Dachwohnung hat 60 Quadratmeter über zwei Meter Höhe, 12 Quadratmeter unter der Dachschräge zwischen einem und zwei Metern und einen 8 Quadratmeter großen Balkon. Wohnfläche: 60 + 6 + 2 = 68 Quadratmeter.

Anleitung zur Wohnflächenberechnung

Nutzfläche

Die Nutzfläche ist der Teil eines Gebäudes, der seinem eigentlichen Zweck dient, also Wohnen, Arbeiten, Lagern oder Produzieren. Der Ausdruck stammt aus der DIN 277 und heißt dort seit der Überarbeitung Nutzungsfläche. Anders als die Wohnfläche zählt sie Keller, Hobbyraum und Abstellraum voll mit, kürzt dafür nichts wegen Dachschrägen. Flure, Treppenhäuser und Technikräume gehören nicht dazu. Deshalb klingt eine Nutzfläche fast immer größer als die Wohnfläche derselben Immobilie. Den Unterschied rechnen wir dir Schritt für Schritt in der Wohnflächenberechnung vor.

Beispiel: Ein Haus hat 130 Quadratmeter Wohnfläche. Zählst du 40 Quadratmeter Keller und 15 Quadratmeter Hobbyraum dazu, stehen im Exposé schnell 185 Quadratmeter Nutzfläche. Für die Bewertung durch die Bank zählt trotzdem vor allem die Wohnfläche.

Wohnflächenberechnung

Bruttogrundfläche

Die Bruttogrundfläche (BGF) ist die Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen eines Gebäudes, außen gemessen und einschließlich Wänden, Stützen und Schächten. Nach DIN 277 ist sie die größte aller Flächenangaben und dient vor allem der Kostenschätzung im Bau. Wie sie sich zur Wohnfläche verhält, zeigt unsere Wohnflächenberechnung.

Wohnflächenberechnung

Kubatur

Die Kubatur ist das umbaute Volumen eines Gebäudes, also sein Rauminhalt in Kubikmetern, gemessen an den äußeren Begrenzungsflächen. Fachlich korrekt heißt das heute Brutto-Rauminhalt nach DIN 277. In Architektur und Denkmalschutz meint Kubatur zusätzlich die äußere Form des Baukörpers. Wie Flächen und Volumen eines Hauses zusammenhängen, erklärt unsere Wohnflächenberechnung.

Wohnflächenberechnung

Bodenrichtwert

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert für einen Quadratmeter unbebauten Boden in einem bestimmten Gebiet, angegeben in Euro je Quadratmeter. Ermittelt wird er von den unabhängigen Gutachterausschüssen aus der Kaufpreissammlung aller beurkundeten Kaufverträge, mindestens zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres (§ 196 BauGB). Er beschreibt ein gedachtes Richtwertgrundstück mit typischem Zuschnitt und typischer Bebaubarkeit, nicht dein konkretes Grundstück. Abweichungen bei Größe, Form, Hanglage oder Baurecht musst du auf- oder abschlagen. Einsehen kannst du die Werte online über die BORIS-Portale der Bundesländer.

Beispiel: Der Bodenrichtwert in deiner Straße liegt bei 320 Euro je Quadratmeter. Für ein 600 Quadratmeter großes Grundstück ergibt das einen Bodenwert von 192.000 Euro. Ist nur die halbe Tiefe bebaubar, fällt der Wert im Gutachten spürbar niedriger aus.

Bodenwert = Bodenrichtwert je Quadratmeter x Grundstücksfläche, angepasst um Zu- und Abschläge für Zuschnitt, Lage und Baurecht

Energieausweis

Der Energieausweis ist das Pflichtdokument, das die energetische Qualität eines Gebäudes in Kennwerten und bei Wohngebäuden zusätzlich in einer Effizienzklasse ausweist. Es gibt ihn in zwei Varianten: als Bedarfsausweis, der auf einer technischen Berechnung des Gebäudes beruht, und als Verbrauchsausweis, der die tatsächlichen Heizkostenabrechnungen auswertet. Ausgestellt wird er für zehn Jahre (§ 79 Abs. 3 GEG). Wer verkauft oder vermietet, muss ihn spätestens bei der Besichtigung vorlegen, und die Kennwerte gehören schon in die Immobilienanzeige (§ 87 GEG). Für die Bank ist er zugleich der Einstieg in mögliche Sanierungsförderung.

Beispiel: Im Ausweis stehen 175 Kilowattstunden je Quadratmeter und Jahr. Bei 140 Quadratmetern Wohnfläche sind das rund 24.500 Kilowattstunden im Jahr, also grob 2.450 Kubikmeter Erdgas. Ein Neubaustandard von 45 Kilowattstunden käme auf gut ein Viertel davon.

Bedarfsausweis: berechnet aus Bauteilen und Anlagentechnik, unabhängig vom Nutzerverhalten
Verbrauchsausweis: abgeleitet aus den tatsächlichen Heizkostenabrechnungen der zurückliegenden Abrechnungsperioden
Gültigkeit: jeweils zehn Jahre
Pflichtangaben in der Immobilienanzeige: Art des Ausweises, Kennwert, wesentlicher Energieträger, bei Wohngebäuden zusätzlich Baujahr und Effizienzklasse

Bedarfsausweis

Der Bedarfsausweis ist die berechnete Variante des Energieausweises: Ein Fachmann erfasst Dämmung, Fenster, Dach und Heizungsanlage und ermittelt daraus, wie viel Energie das Gebäude bei normiertem Betrieb theoretisch braucht. Weil er das Nutzerverhalten ausblendet, macht er zwei Häuser wirklich vergleichbar. Für kleinere, energetisch nie modernisierte Altbauten mit weniger als fünf Wohnungen schreibt das Gebäudeenergiegesetz genau diese Variante vor (§ 80 Abs. 3 GEG). Er kostet mehr als der Verbrauchsausweis, liefert dafür konkrete Sanierungshinweise.

Beispiel: Zwei identische Doppelhaushälften: In der einen wohnt ein sparsames Paar, in der anderen eine fünfköpfige Familie. Der Bedarfsausweis weist für beide denselben Kennwert aus, die Verbrauchswerte lägen weit auseinander.

Verbrauchsausweis

Der Verbrauchsausweis leitet die Energiekennwerte eines Gebäudes aus den tatsächlichen Heizkostenabrechnungen der zurückliegenden Abrechnungsperioden ab, witterungsbereinigt und auf die Fläche umgerechnet. Er ist günstiger und schneller zu bekommen als der Bedarfsausweis, hängt aber am Heizverhalten der bisherigen Bewohner. Ein sparsamer Vorbesitzer lässt ein schlecht gedämmtes Haus auf dem Papier besser dastehen, als es ist. Für Neubauten und für kleine unsanierte Altbauten ist er nicht zugelassen.

Beispiel: Ein Haus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche verbraucht im Schnitt 21.000 Kilowattstunden im Jahr. Der Kennwert im Verbrauchsausweis liegt damit bei 140 Kilowattstunden je Quadratmeter und Jahr.

Bebauungsplan

Der Bebauungsplan ist die verbindliche Bauleitplanung einer Gemeinde und legt für ein konkretes Gebiet fest, was dort gebaut werden darf. Beschlossen wird er als Satzung. Er regelt unter anderem Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise, Geschosszahl, Dachform und die überbaubaren Grundstücksflächen. Enthält er mindestens Art und Maß der Nutzung, die überbaubaren Flächen und die örtlichen Verkehrsflächen, ist er ein qualifizierter Bebauungsplan (§ 30 Abs. 1 BauGB). Einsehen kannst du ihn beim Bauamt der Gemeinde.

Beispiel: Im Bebauungsplan steht eine Grundflächenzahl von 0,3 bei 700 Quadratmetern Grundstück. Überbauen darfst du damit im Regelfall höchstens 210 Quadratmeter Grundfläche.

Bauerwartungsland

Bauerwartungsland sind Flächen, bei denen eine Bebauung aufgrund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit zu erwarten ist, vor allem nach dem Stand der Bauleitplanung und der städtebaulichen Entwicklung, aber noch nicht feststeht (§ 3 Abs. 2 ImmoWertV). Es kostet mehr als Ackerland und deutlich weniger als baureifes Land. Banken beleihen es nur zurückhaltend.

Erschließungskosten

Erschließungskosten sind die Kosten dafür, ein Grundstück an Straße, Kanal, Wasser, Strom und Telekommunikation anzuschließen. Sie zerfallen in mehrere Blöcke: den Erschließungsbeitrag, den die Gemeinde für Straßen, Wege, Plätze und Grünanlagen erhebt (§ 127 BauGB), die Beiträge für Kanal und Wasser nach dem Kommunalabgabengesetz deines Bundeslandes, und die Hausanschlusskosten der einzelnen Versorger. Mindestens 10 Prozent des beitragsfähigen Erschließungsaufwands trägt die Gemeinde selbst (§ 129 BauGB), den Rest legt sie auf die Anlieger um. Bei unerschlossenen Grundstücken ist das ein spürbarer Posten in der Finanzierung.

Beispiel: Ein Grundstück wird als erschließungsbeitragsfrei angeboten. Die Hausanschlüsse fallen trotzdem an: rund 3.000 Euro für Wasser und Abwasser, 2.500 Euro für Strom und Gas, 1.000 Euro für Telekommunikation, zusammen 6.500 Euro.

Hausgeld

Das Hausgeld ist die monatliche Vorauszahlung, die du als Wohnungseigentümer an die Eigentümergemeinschaft leistest, damit die laufenden Kosten des Gemeinschaftseigentums gedeckt sind. Beschlossen wird es von den Eigentümern auf Basis des Wirtschaftsplans, den die Verwaltung aufstellt (§ 28 WEG). Darin stecken Betriebskosten wie Müll, Wasser, Heizung, Hausmeister, Gebäudeversicherung und Allgemeinstrom, dazu die Verwaltervergütung und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Vermietest du, kannst du nur den Betriebskostenanteil umlegen, Verwaltung und Rücklage bleiben bei dir. Banken setzen das Hausgeld in der Haushaltsrechnung an, es kommt also zur Kreditrate obendrauf.

Beispiel: Für eine 75-Quadratmeter-Wohnung setzt der Wirtschaftsplan 3,60 Euro je Quadratmeter an, also 270 Euro im Monat. Davon sind 60 Euro Erhaltungsrücklage und 25 Euro Verwaltung, die du als Vermieter nicht umlegen kannst. Umlagefähig bleiben 185 Euro.

Umlagefähig auf den Mieter: Heizung, Wasser, Müll, Hausmeister, Gartenpflege, Gebäudeversicherung, Allgemeinstrom
Nicht umlagefähig: Verwaltervergütung, Kontoführung, Reparaturen am Gemeinschaftseigentum, Zuführung zur Erhaltungsrücklage
Grundlage: Wirtschaftsplan, über den die Eigentümerversammlung nach § 28 WEG beschließt

Instandhaltungsrücklage

Die Instandhaltungsrücklage ist der Topf, in den Wohnungseigentümer Monat für Monat einzahlen, um größere Arbeiten am Gemeinschaftseigentum bezahlen zu können: Dach, Fassade, Heizung, Aufzug, Fenster im Treppenhaus. Im Wohnungseigentumsgesetz heißt sie inzwischen Erhaltungsrücklage, gemeint ist dasselbe (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Sie steckt im Hausgeld, gehört aber der Gemeinschaft und nicht dir persönlich. Beim Wohnungskauf lohnt der Blick in die Abrechnung: Eine leere Rücklage bedeutet früher oder später eine Sonderumlage.

Beispiel: Eine Gemeinschaft mit 20 Wohnungen legt je Wohnung 60 Euro im Monat zurück. Das sind 14.400 Euro im Jahr. Nach zehn Jahren stehen 144.000 Euro für die neue Fassade bereit.

Exposé

Das Exposé ist die schriftliche Objektbeschreibung, mit der ein Makler oder Verkäufer eine Immobilie am Markt vorstellt: Fotos, Grundrisse, Lage, Wohnfläche, Baujahr, Kaufpreis, Ausstattung und Energiedaten auf wenigen Seiten. Aus sich heraus verbindlich ist es nicht. Es wird kein Bestandteil des notariellen Kaufvertrags, und fast jedes Exposé enthält einen Haftungsausschluss. Auf den kann sich der Verkäufer allerdings nicht berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat (§ 444 BGB). Maßgeblich sind sonst Grundbuch, Teilungserklärung und Kaufvertrag. Pflicht sind die Energieangaben: Art des Ausweises, Kennwert, wesentlicher Energieträger und bei Wohngebäuden Baujahr und Effizienzklasse müssen in kommerziellen Immobilienanzeigen stehen (§ 87 GEG). Für deine Bank ist das Exposé meist das erste Dokument, das sie sehen will.

Beispiel: Im Exposé stehen 96 Quadratmeter Wohnfläche, in der Teilungserklärung sind es 91. Bei 4.000 Euro je Quadratmeter entspricht die Differenz 20.000 Euro Kaufpreis, und die Bank rechnet mit den 91 Quadratmetern.

Verbindlich für den Kauf: notarieller Kaufvertrag, Grundbuchauszug, Teilungserklärung
Grundsätzlich unverbindlich: Exposé, Anzeigentext, mündliche Zusagen bei der Besichtigung
Pflichtangaben im Exposé: Art des Energieausweises, Endenergiekennwert, wesentlicher Energieträger, bei Wohngebäuden Baujahr und Energieeffizienzklasse
Was die Bank zusätzlich anfordert: Grundriss, Wohnflächenberechnung, Fotos, Lageplan

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Bonität und Unterlagen

Was die Bank über Dich wissen will. 15 Begriffe.

Bonität

Bonität ist die Einschätzung der Bank, wie wahrscheinlich du einen Kredit vollständig und pünktlich zurückzahlst. Sie besteht aus zwei Teilen: der persönlichen Bonität (Zuverlässigkeit, Zahlungshistorie, SCHUFA-Einträge) und der wirtschaftlichen Bonität (Einkommen, Vermögen, laufende Ausgaben, bestehende Kredite). Bei einer Baufinanzierung ist die Bank gesetzlich verpflichtet, deine Kreditwürdigkeit vor Vertragsschluss zu prüfen (§ 505a BGB). Je besser deine Bonität, desto niedriger stuft die Bank ihr Ausfallrisiko ein und desto günstiger wird dein Zinssatz. Bonität ist kein fester Wert, jede Bank gewichtet die einzelnen Bausteine etwas anders.

Beispiel: Zwei Paare verdienen beide 4.500 EUR netto. Paar A hat keine laufenden Kredite und 60.000 EUR Eigenkapital, Paar B zahlt noch 350 EUR im Monat für zwei Autokredite und bringt 10.000 EUR mit. Bei gleichem Kaufpreis bekommt Paar A den besseren Zins, weil sowohl der freie Überschuss als auch der Beleihungsauslauf besser dastehen.

Einkommen und Jobsicherheit: Lässt sich die Rate dauerhaft zahlen?
Haushaltsrechnung: Bleibt nach allen Ausgaben genug Überschuss?
SCHUFA-Daten: Gab es Zahlungsausfälle oder viele laufende Kredite?
Eigenkapital und Objektwert: Wie hoch ist das Risiko der Bank, wenn verwertet werden muss?

Schufa

Die SCHUFA ist die größte deutsche Auskunftei. Sie speichert Vertrags- und Zahlungsdaten von Millionen Verbrauchern, etwa Girokonten, Kreditkarten, laufende Kredite und Zahlungsausfälle, und leitet daraus einen Bonitätswert für Banken ab. Vor jeder Baufinanzierung fragt die Bank diese Daten ab. Positive Einträge sind normal, problematisch sind nur echte Negativmerkmale wie ein gekündigter Kredit oder ein Inkassoverfahren. Mehr dazu auf unserer Seite zur Baufinanzierung für Selbstständige.

Beispiel: Drei laufende Ratenkredite über zusammen 280 EUR im Monat senken dein finanzierbares Budget spürbar, weil die Bank diese Raten direkt vom Überschuss in der Haushaltsrechnung abzieht.

Baufinanzierung für Selbstständige

Schufa-Score

Der SCHUFA-Score ist ein Punktwert, der ausdrückt, wie wahrscheinlich du deine Zahlungsverpflichtungen erfüllst. Die SCHUFA gibt ihn auf einer Skala von 100 bis 999 Punkten an: je höher der Wert, desto besser die eingeschätzte Bonität. Er entsteht aus zwölf offengelegten Kriterien, darunter Zahlungsstörungen, Alter des ältesten Bankvertrags, Alter der ältesten Kreditkarte, Alter der aktuellen Adresse, Anfragen und Abschlüsse bei Banken der vergangenen zwölf Monate, neu aufgenommene Ratenkredite der vergangenen zwölf Monate und die längste Restlaufzeit aller Ratenkredite. Für die Bank ist der Score ein Baustein der Bonität, nie die ganze Entscheidung. Zusätzlich bewertet dich jede Bank mit ihrem eigenen internen Scoring.

Beispiel: Fragst du bei acht Banken einzeln einen Kredit an, kann jede Bank eine Anfrage melden, die für andere Banken sichtbar ist. Läuft der Vergleich stattdessen über eine Anfrage Kreditkonditionen, sehen andere Banken sie nicht und dein Score bleibt unberührt.

Sehr hohe Punktzahl: sehr geringes Ausfallrisiko, beste Konditionen
Mittlere Punktzahl: Finanzierung meist möglich, Zinsaufschlag denkbar
Niedrige Punktzahl: erhöhtes Risiko, oft nur mit mehr Eigenkapital
Hartes Negativmerkmal: Baufinanzierung in der Regel ausgeschlossen

Selbstauskunft

Die Selbstauskunft ist das Formular, in dem du der Bank deine finanzielle Lage offenlegst: Einkommen, Vermögen, Eigenkapital, laufende Kredite und Unterhaltspflichten. Sie ist die Grundlage der Haushaltsrechnung. Nicht zu verwechseln mit der SCHUFA-Selbstauskunft, also der Datenkopie nach Art. 15 DSGVO, die du bei der Auskunftei selbst anforderst. Das ausfüllbare Formular findest du bei unseren Downloads für die Baufinanzierung.

Beispiel: Du verdienst 3.400 EUR netto, deine Partnerin 2.100 EUR. In der Selbstauskunft stehen zusätzlich 250 EUR Leasingrate und 40.000 EUR Eigenkapital auf dem Tagesgeldkonto. Genau aus diesen Zahlen baut die Bank die Haushaltsrechnung.

Downloads für die Baufinanzierung

Haushaltsrechnung

Die Haushaltsrechnung stellt deine monatlichen Einnahmen allen monatlichen Ausgaben gegenüber. Was übrig bleibt, ist der Überschuss, und nur daraus darf die Kreditrate bezahlt werden. Banken rechnen dabei nicht mit deinen echten Lebenshaltungskosten, sondern mit Pauschalen pro Person im Haushalt. Reicht der Überschuss nicht für Zins und Tilgung, lehnt die Bank ab, egal wie gut der Score ist. Wie viel Rate übrig bleibt, zeigt dir unser Budgetrechner für die Baufinanzierung.

Beispiel: 4.800 EUR netto, davon 1.400 EUR Lebenshaltungspauschale für zwei Personen, 300 EUR Nebenkosten für das Haus und 250 EUR Autokredit. Übrig bleiben 2.850 EUR. Lässt die Bank davon zwei Drittel für die Rate zu, sind rund 1.900 EUR Monatsrate darstellbar.

Budgetrechner für die Baufinanzierung

Kapitaldienst

Der Kapitaldienst ist die Summe aus Zins und Tilgung, die du regelmäßig für ein Darlehen aufbringen musst. Bei einem Annuitätendarlehen ist das genau die monatliche Rate. Banken addieren den Kapitaldienst aller laufenden Kredite und stellen ihn dem Überschuss aus der Haushaltsrechnung gegenüber.

Beispiel: Zins und Tilgung deines Baudarlehens machen 1.450 EUR im Monat aus, dazu kommen 250 EUR für einen Autokredit. Dein gesamter Kapitaldienst liegt damit bei 1.700 EUR.

Kapitaldienstfähigkeit

Kapitaldienstfähigkeit bedeutet, dass dein Überschuss dauerhaft ausreicht, um Zins und Tilgung des Darlehens zu bezahlen. Die Bank prüft das nicht nur für heute, sondern mit Puffer: Sie rechnet oft mit einem höheren kalkulatorischen Zins für die Zeit nach der Zinsbindung und setzt nur sichere, dauerhafte Einkünfte an. Befristete Verträge, Überstunden oder schwankende Boni zählen meist nur teilweise oder gar nicht. Ohne Kapitaldienstfähigkeit gibt es keine Finanzierung, auch nicht mit viel Eigenkapital.

Beispiel: Ein Angestellter verdient 3.600 EUR netto, davon 400 EUR aus regelmäßigen Überstunden. Rechnet die Bank die Überstunden nicht an, sinkt das anrechenbare Einkommen auf 3.200 EUR und die darstellbare Rate entsprechend mit.

Eigenkapital

Eigenkapital ist das Geld, das du selbst in den Immobilienkauf einbringst, statt es zu finanzieren. Dazu zählen Guthaben auf Giro-, Tages- und Festgeldkonten, Bausparguthaben, Wertpapiere, eine Schenkung und ein bereits bezahltes Grundstück. Faustregel: mindestens die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital, besser zusätzlich 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises. Je mehr Eigenkapital, desto niedriger der Beleihungsauslauf und der Zins. Details auf unserer Seite zur Baufinanzierung ohne Eigenkapital.

Beispiel: Kaufpreis 400.000 EUR, Kaufnebenkosten mit Makler rund 12 Prozent, also 48.000 EUR. Mit 88.000 EUR Eigenkapital deckst du die Nebenkosten komplett und bringst 40.000 EUR (10 Prozent) in den Kaufpreis ein. Das Darlehen beträgt dann 360.000 EUR.

Darlehenssumme = Kaufpreis + Kaufnebenkosten - Eigenkapital

Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Eigenkapitalquote

Die Eigenkapitalquote ist der Anteil deines eigenen Geldes an den Gesamtkosten des Kaufs, also an Kaufpreis plus Kaufnebenkosten. Banken staffeln ihre Zinsen danach: Je höher die Quote, desto geringer ihr Risiko und desto kleiner der Aufschlag. Vergleiche die Varianten auf unserer Seite zur Baufinanzierung ohne Eigenkapital.

Beispiel: 400.000 EUR Kaufpreis plus 48.000 EUR Nebenkosten ergeben 448.000 EUR Gesamtkosten. Mit 90.000 EUR Eigenkapital liegt die Quote bei rund 20 Prozent.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Eigenleistung

Eigenleistung sind Bauarbeiten, die du selbst oder mit Helfern erledigst, statt sie zu bezahlen. Anerkannt wird nur der gesparte Lohnanteil, nicht das Material, das du ohnehin kaufen musst. Für die Bank zählt Eigenleistung als Ersatz für Eigenkapital, allerdings nur in begrenzter Höhe und nur mit Nachweis.

Beispiel: Du übernimmst die Malerarbeiten, für die ein Betrieb 6.000 EUR verlangt hätte, davon 1.500 EUR Material. Anrechenbar sind die 4.500 EUR Lohnanteil.

Muskelhypothek

Muskelhypothek ist der umgangssprachliche Name für Eigenleistung, die die Bank wie Eigenkapital anrechnet. Angesetzt wird der Lohnanteil, den ein Handwerksbetrieb berechnet hätte, ohne Material. Banken erkennen typischerweise bis zu 15 Prozent der Bausumme an, in der Praxis oft gedeckelt bei rund 25.000 bis 30.000 EUR. Voraussetzung sind ein realistischer Zeitplan und eine saubere Aufstellung der Gewerke, am schnellsten mit unseren Vorlagen und Checklisten zum Download.

Beispiel: Malern, Tapezieren und Bodenlegen im ganzen Haus würde ein Betrieb mit 22.000 EUR anbieten, davon 8.000 EUR Material. Als Muskelhypothek zählen die 14.000 EUR Lohnanteil.

Vorlagen und Checklisten zum Download

Bürgschaft

Eine Bürgschaft ist ein Vertrag, mit dem sich eine dritte Person gegenüber der Bank verpflichtet, für deine Kreditschuld einzustehen, wenn du selbst nicht mehr zahlst (§ 765 BGB). Der Bürge muss schriftlich erklären (§ 766 BGB), und seine Haftung hängt an der Hauptschuld: Sinkt dein Darlehen, sinkt auch die Haftung (§ 767 BGB). Bei der selbstschuldnerischen Bürgschaft, die Banken fast immer verlangen, verzichtet der Bürge auf die Einrede der Vorausklage aus § 771 BGB (§ 773 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Die Bank darf ihn dann sofort in Anspruch nehmen, ohne vorher bei dir zu vollstrecken. In der Baufinanzierung bürgen meist Eltern für ihre Kinder.

Beispiel: Deine Eltern bürgen über 50.000 EUR, damit die Bank die Finanzierung kalkulatorisch wie 80 statt 90 Prozent Beleihungsauslauf bepreist. Bleiben Raten offen, kann die Bank bei einer selbstschuldnerischen Bürgschaft direkt an deine Eltern herantreten.

Gewöhnliche Bürgschaft: Bank muss erst erfolglos bei dir vollstrecken (§ 771 BGB)
Selbstschuldnerische Bürgschaft: Bank darf sofort zugreifen, ohne vorher zu vollstrecken
Ausfallbürgschaft: haftet erst, wenn die Bank alle Sicherheiten erfolglos verwertet hat
Höchstbetragsbürgschaft: Haftung ist auf eine feste Summe gedeckelt
Mitdarlehensnehmer: haftet gesamtschuldnerisch ab Vertragsschluss in voller Höhe

Mithaftung

Mithaftung bedeutet, dass eine zweite Person neben dir für das Darlehen einsteht. Als Mitdarlehensnehmer haftet sie gesamtschuldnerisch und von Anfang an: Die Bank kann die volle Leistung von jedem von euch verlangen, insgesamt aber nur einmal (§ 421 BGB). Das ist der wesentliche Unterschied zur Bürgschaft, die erst greift, wenn du ausfällst.

Beispiel: Ihr nehmt gemeinsam 350.000 EUR auf. Zahlt einer von euch nicht mehr, kann die Bank die komplette Rate vom anderen einfordern, nicht nur dessen Hälfte.

Kreditwürdigkeit

Kreditwürdigkeit beschreibt, ob du Zinsen und Tilgung eines Darlehens vertragsgemäß aufbringen kannst. In der Bankpraxis steht sie weitgehend gleichbedeutend für Bonität und umfasst beide Seiten: deine persönlichen Verhältnisse und deine gegenwärtigen wie künftigen Einkommens- und Vermögensverhältnisse. Davon zu trennen ist die Kreditfähigkeit, also die rechtliche Frage, ob du überhaupt wirksam einen Darlehensvertrag schließen kannst.

Beispiel: Ein Siebzehnjähriger mit gutem Einkommen ist nicht kreditfähig, weil ihm die volle Geschäftsfähigkeit fehlt. Ein Selbstständiger mit schwankendem Gewinn ist kreditfähig, seine Kreditwürdigkeit prüft die Bank aber besonders genau.

Wohnimmobilienkreditrichtlinie

Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie ist die EU-Richtlinie 2014/17/EU, die Verbraucher bei Immobilienkrediten schützt. In deutsches Recht ist sie vor allem in den §§ 505a ff. BGB und in § 18a KWG umgesetzt. Kernpunkt: Die Bank muss vor Vertragsschluss deine Kreditwürdigkeit prüfen und darf nur finanzieren, wenn die Rückzahlung wahrscheinlich ist. Sie darf sich dabei nicht hauptsächlich darauf stützen, dass die Immobilie mehr wert ist als das Darlehen oder im Wert steigen wird (§ 505b Abs. 2 BGB). Ausnahme: Darlehen für Bau oder Renovierung.

Beispiel: Ein Rentnerpaar mit hohem Immobilienvermögen, aber kleiner Rente kann trotz 60 Prozent Beleihungsauslauf eine Absage bekommen. Entscheidend ist der laufende Überschuss, nicht der Wert des Hauses.

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Gruppe G von 8

Förderung und Steuer

Wo es Geld vom Staat gibt. 12 Begriffe.

KfW-Förderung

Die KfW-Förderung ist ein Paket aus zinsverbilligten Krediten und Zuschüssen, mit dem der Bund über die staatliche Förderbank KfW den Bau, den Kauf und die energetische Sanierung von Wohnraum unterstützt. Jedes Programm hat eine eigene Nummer und eigene Bedingungen: Sanierung, klimafreundlicher Neubau, Wohneigentum für Familien, Heizungstausch. Eine Regel zieht sich durch alle Programme: Der Antrag muss raus, bevor das Vorhaben startet, also vor dem Kauf- oder Bauvertrag und vor der Auftragsvergabe. Die Förderkredite beantragst du außerdem nicht direkt bei der KfW, sondern über deine Bank oder deinen Finanzierungsvermittler. Welche Programme zu deinem Vorhaben passen, zeigt unsere Übersicht der KfW-Förderprogramme.

Beispiel: Kaufpreis 350.000 Euro, Sanierung 120.000 Euro: Die Sanierung läuft über den KfW-Kredit 261, die 350.000 Euro über ein normales Annuitätendarlehen. Beide Bausteine liegen bei derselben Bank, im Vertrag stehen sie getrennt.

KfW 261: Sanierung zum Effizienzhaus, Kredit plus Tilgungszuschuss
KfW 297 und 298: klimafreundlicher Neubau, zinsverbilligter Kredit
KfW 300: Wohneigentum für Familien im Neubau, KfW 308 für den Kauf im Bestand
KfW 458: Zuschuss für den Heizungstausch
Förderkredite laufen über die Bank, Zuschüsse beantragst du selbst bei der KfW
Antrag immer, bevor das Vorhaben startet

Übersicht der KfW-Förderprogramme

KfW 300

KfW 300 ist das Förderprogramm Wohneigentum für Familien im Neubau: ein zinsverbilligtes Darlehen für Familien und Alleinerziehende, die ein klimafreundliches Eigenheim bauen oder als Erste kaufen. Bedingung sind mindestens ein Kind unter 18 im Haushalt, Selbstnutzung, keine weitere Wohnimmobilie in Deutschland und ein Haushaltseinkommen unter einer festen Grenze, die mit jedem weiteren Kind steigt. Wer stattdessen eine Bestandsimmobilie kauft und saniert, nutzt das Schwesterprogramm KfW 308. Alle Konditionen und Höchstbeträge stehen in unserem Ratgeber zur KfW-300-Förderung für Familien.

Beispiel: Für die Einkommensgrenze zählt nicht dein heutiges Gehalt, sondern der Durchschnitt der zu versteuernden Einkommen aus dem vorletzten und dem vorvorletzten Jahr vor dem Antrag. Eine frische Gehaltserhöhung wirft dich also nicht sofort aus der Förderung.

Ratgeber zur KfW-300-Förderung für Familien

KfW 261

KfW 261 ist der Förderkredit für die energetische Komplettsanierung eines Wohngebäudes zum Effizienzhaus. Gefördert wird auch der Kauf einer frisch sanierten Immobilie, wenn die Sanierungskosten im Kaufvertrag getrennt ausgewiesen sind. Du bekommst ein zinsverbilligtes Darlehen je Wohneinheit und zusätzlich einen Tilgungszuschuss, der einen Teil der Schuld streicht. Je besser die erreichte Effizienzhaus-Stufe, desto höher der Zuschuss. Pflicht ist eine Fachperson für Energieeffizienz aus der Expertenliste des Bundes, und der Antrag läuft vor der Auftragsvergabe über deine Bank. Die aktuellen Konditionen erklärt unser Ratgeber zum KfW-Kredit 261.

Beispiel: Geförderte Stufen sind Effizienzhaus 85, 70, 55 und 40 sowie Effizienzhaus Denkmal für denkmalgeschützte Gebäude. Ein Effizienzhaus 55 braucht rechnerisch nur 55 Prozent der Primärenergie eines vergleichbaren Referenzgebäudes.

Ratgeber zum KfW-Kredit 261

KfW 297 / 298

KfW 297 und 298 sind die beiden Programmnummern für den klimafreundlichen Neubau und den Erstkauf von Wohngebäuden, die eine der geförderten Effizienzhaus-Stufen erreichen und nicht mit Öl oder Gas heizen. Inhaltlich sind sie identisch, auch bei Zinsen und Höchstbeträgen. Es unterscheidet sich nur, wer den Kredit bekommt: 297 gilt für die private Selbstnutzung, 298 für alle anderen, also etwa Vermieter, Genossenschaften und Unternehmen. Details stehen in unserem Ratgeber zur Neubau-Förderung.

Ratgeber zur Neubau-Förderung

Tilgungszuschuss

Ein Tilgungszuschuss ist ein staatlicher Zuschuss, der nicht ausgezahlt, sondern direkt von deiner Restschuld abgezogen wird. Du nimmst also einen KfW-Kredit auf und bekommst nach Abschluss der Maßnahme einen Teil davon geschenkt. Danach sinkt die Rate oder die Laufzeit verkürzt sich, je nach Vertrag. Wie hoch der Zuschuss bei einer Sanierung ausfällt, hängt von der erreichten Effizienzhaus-Stufe ab. Die Sätze je Stufe stehen in unserem Ratgeber zur KfW-261-Sanierungsförderung.

Beispiel: Rechenbeispiel mit einem angenommenen Zuschuss von 15 Prozent: Bei 120.000 Euro Kreditsumme streicht die KfW 18.000 Euro. Zurückzuzahlen sind dann noch 102.000 Euro. Verzinst wird bis zur Gutschrift aber die volle Summe.

Ratgeber zur KfW-261-Sanierungsförderung

Effizienzhaus

Ein Effizienzhaus ist ein Energiestandard, der angibt, wie viel Energie ein Gebäude im Vergleich zu einem gesetzlich definierten Referenzgebäude braucht. Die Zahl ist der Vergleichswert: Ein Effizienzhaus 55 kommt mit 55 Prozent des Primärenergiebedarfs des Referenzgebäudes aus, ein Effizienzhaus 40 mit 40 Prozent. Je kleiner die Zahl, desto besser die Dämmung und die Anlagentechnik, und desto höher die Förderung. Welche Stufen die KfW fördert und wie hoch der Zuschuss ausfällt, steht in unserem Ratgeber zur Effizienzhaus-Sanierung.

Beispiel: Bei der Sanierung im Bestand reichen die geförderten Stufen von Effizienzhaus 85 bis Effizienzhaus 40. Für denkmalgeschützte Gebäude gibt es die eigene Stufe Effizienzhaus Denkmal mit gelockerten Anforderungen.

Ratgeber zur Effizienzhaus-Sanierung

Wohnriester

Wohnriester ist die auf Immobilien zugeschnittene Variante der Riester-Rente: Zulagen und Steuervorteile fließen nicht in eine Rentenversicherung, sondern in den Kauf, den Bau oder die Tilgung einer selbst genutzten Wohnimmobilie. Rechtsgrundlage ist die Eigenheimrente nach § 92a EStG. Der Staat merkt sich die geförderten Beträge auf einem Wohnförderkonto, das jährlich um zwei Prozent wächst. Im Ruhestand wird dieses Konto nachgelagert versteuert, entweder verteilt bis zum 85. Lebensjahr oder auf einen Schlag mit einem Abschlag.

Beispiel: Die Grundzulage liegt bei 175 Euro im Jahr, dazu kommen je nach Geburtsjahr des Kindes 185 oder 300 Euro pro Kind. Bei Wohnriester landet dieses Geld direkt in der Tilgung und verkürzt die Laufzeit.

Wohnungsbauprämie

Die Wohnungsbauprämie ist ein staatlicher Zuschuss auf Sparleistungen, die später in Wohneigentum fließen, meist über einen Bausparvertrag. Der Staat legt zehn Prozent der jährlichen Sparleistung obendrauf, begrenzt auf einen Höchstbetrag und nur bis zu einer festen Einkommensgrenze. Anspruch hast du ab 16 Jahren.

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer, die beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie auf den Kaufpreis fällig wird. Jedes Bundesland legt seinen Satz selbst fest, die Spanne reicht von 3,5 bis 6,5 Prozent. Der Steuerbescheid kommt vom Finanzamt, meist wenige Wochen nach dem Notartermin. Erst wenn du gezahlt hast, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die dich das Grundbuchamt nicht als Eigentümer einträgt. Was insgesamt an Nebenkosten auf dich zukommt, rechnet dir unser Kaufnebenkosten-Rechner aus.

Beispiel: Kaufpreis 400.000 Euro, davon 15.000 Euro für die im Kaufvertrag getrennt ausgewiesene Einbauküche. Besteuert werden dann nur 385.000 Euro. Bei einem Satz von 5 Prozent sind das 19.250 Euro statt 20.000 Euro.

Grunderwerbsteuer = Kaufpreis x Steuersatz des Bundeslands
Spanne der Landessätze: 3,5 % bis 6,5 %
400.000 Euro bei 3,5 %: 14.000 Euro
400.000 Euro bei 6,5 %: 26.000 Euro

Kaufnebenkosten-Rechner

Grundsteuer

Die Grundsteuer ist eine jährliche Steuer der Gemeinde auf Grundbesitz, die jeder Eigentümer zahlt, solange ihm die Immobilie gehört. Im Bundesmodell wird sie in drei Schritten berechnet: Grundsteuerwert mal Steuermesszahl ergibt den Messbetrag, den die Gemeinde mit ihrem Hebesatz multipliziert. Einige Bundesländer rechnen nach einem eigenen Modell, Bayern zum Beispiel rein nach Fläche. Weil jede Gemeinde ihren Hebesatz selbst festlegt, fällt die Grundsteuer für zwei fast identische Häuser je nach Ort sehr unterschiedlich aus. Vermieter dürfen sie über die Betriebskosten weiterreichen, Selbstnutzer tragen sie allein.

Beispiel: Einfamilienhaus im Bundesmodell mit einem Grundsteuerwert von 300.000 Euro: 300.000 Euro mal 0,31 Promille ergeben einen Messbetrag von 93 Euro. Bei einem Hebesatz von 500 Prozent zahlst du 465 Euro im Jahr.

Spekulationssteuer

Spekulationssteuer ist der umgangssprachliche Name für die Einkommensteuer auf den Gewinn aus einem privaten Immobilienverkauf. Sie fällt an, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG). Eine eigene Steuerart ist das nicht: Der Gewinn wird deinem übrigen Einkommen zugerechnet und mit deinem persönlichen Steuersatz belastet. Steuerfrei bleibt der Verkauf, wenn du die Immobilie durchgehend selbst bewohnt hast oder zumindest im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor.

Beispiel: Kauf einer vermieteten Wohnung für 250.000 Euro, Verkauf sieben Jahre später für 320.000 Euro. Die 70.000 Euro Gewinn kommen oben auf dein Einkommen, und zwar erhöht um die AfA, die du in den sieben Jahren abgezogen hast. Schon bei 70.000 Euro und 42 Prozent Grenzsteuersatz gehen 29.400 Euro ans Finanzamt.

AfA

AfA steht für Absetzung für Abnutzung und bezeichnet den Teil des Gebäudewerts, den du als Vermieter jedes Jahr steuerlich abschreiben darfst. Der Gedanke dahinter: Ein Gebäude nutzt sich ab, dieser Wertverlust mindert deine Einkünfte aus Vermietung und damit deine Steuerlast. Abschreibbar ist nur das Gebäude, nicht der Grund und Boden, denn der nutzt sich nicht ab. Den Kaufpreis musst du also aufteilen. Bei Wohngebäuden liegt der lineare Satz nach § 7 EStG je nach Fertigstellungszeitraum bei 2 Prozent, 2,5 Prozent oder 3 Prozent im Jahr. Selbstnutzer haben von der AfA nichts, weil sie keine Mieteinnahmen versteuern.

Beispiel: Eigentumswohnung für 300.000 Euro plus 30.000 Euro Kaufnebenkosten, Bodenanteil laut Aufteilung 20 Prozent. Abschreibbar sind dann 264.000 Euro. Bei 2 Prozent linearer AfA ziehst du jedes Jahr 5.280 Euro von den Mieteinnahmen ab.

AfA-Bemessungsgrundlage = Kaufpreis + Kaufnebenkosten minus Anteil für Grund und Boden
Jährliche AfA = Bemessungsgrundlage x AfA-Satz
Linearer Satz bei Wohngebäuden: 2 %, 2,5 % oder 3 % je nach Fertigstellungszeitraum
Beispiel: 264.000 Euro x 2 % = 5.280 Euro pro Jahr

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Gruppe H von 8

Ablauf und Absicherung

Vom Vertrag bis zur Auszahlung. 17 Begriffe.

Finanzierungszusage

Die Finanzierungszusage ist das verbindliche Ja deiner Bank: die Erklärung, dass sie dir das Darlehen zu den genannten Konditionen auszahlt. Sie kommt erst nach der vollständigen Prüfung von Bonität und Objekt und ist meist an Bedingungen geknüpft, etwa die Eintragung der Grundschuld. Sind diese Bedingungen erfüllt, steht das Geld zum Notartermin bereit. Deutlich kürzer und vor allem für den Makler gedacht ist die Finanzierungsbestätigung der Bank.

Beispiel: Du bietest auf eine Wohnung für 320.000 EUR. Die Bank sagt 288.000 EUR Darlehen zu, die restlichen 32.000 EUR plus Nebenkosten bringst du selbst ein. Erst mit dieser Zusage unterschreibst du beim Notar.

Finanzierungsbestätigung der Bank

Finanzierungsbestätigung

Die Finanzierungsbestätigung ist ein kurzes Schreiben deiner Bank oder deines Vermittlers, das belegt, dass deine Finanzierung steht. Makler und Verkäufer verlangen sie oft schon vor dem Notartermin, um zu sehen, dass du ernsthaft kaufen kannst. Sie nennt in der Regel deinen Namen, das Objekt und die Summe. Eine Auszahlungsgarantie ist sie nicht, das ist die Finanzierungszusage. Was drinsteht und wann du sie bekommst, zeigt dir unsere Finanzierungsbestätigung für den Immobilienkauf.

Beispiel: Zwei Interessenten bieten dasselbe. Wer die Finanzierungsbestätigung über 350.000 EUR sofort mitschickt, bekommt in der Praxis den Zuschlag, weil der Verkäufer kein Rückabwicklungsrisiko sieht.

Finanzierungsbestätigung für den Immobilienkauf

Darlehensvertrag

Der Darlehensvertrag ist der schriftliche Vertrag zwischen dir und der Bank, in dem Darlehenssumme, Sollzins, Zinsbindung, Tilgung und alle Nebenabreden festgehalten sind. Für Verbraucherdarlehen schreibt § 492 BGB die Schriftform vor. Welche Pflichtangaben drinstehen müssen, etwa Effektivzins, Gesamtbetrag und die Widerrufsinformation, regeln Artikel 247 §§ 6 bis 13 EGBGB. Achte vor der Unterschrift besonders auf Sondertilgungsrecht, Tilgungssatzwechsel und die bereitstellungszinsfreie Zeit, denn diese Punkte tauchen im reinen Zinsvergleich nicht auf.

Beispiel: Zwei Angebote mit identischem Effektivzins sind nicht gleich viel wert: Erlaubt eines 5 % Sondertilgung pro Jahr, sind das bei 300.000 EUR Darlehen 15.000 EUR extra, die du jederzeit zurückzahlen kannst. Das andere erlaubt gar keine.

Widerrufsbelehrung

Die Widerrufsbelehrung informiert dich darüber, dass du deinen Darlehensvertrag innerhalb von 14 Tagen ohne Angabe von Gründen widerrufen kannst. Bei Baufinanzierungen steht sie im Vertrag meist unter der Überschrift Widerrufsinformation. Die Frist startet erst, wenn du die Vertragsurkunde und alle Pflichtangaben erhalten hast. Fehlen Angaben, beginnt sie später. Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen erlischt das Widerrufsrecht aber spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss (§ 356b Absatz 2 BGB).

Beispiel: Du unterschreibst den Darlehensvertrag und erhältst am selben Tag deine Ausfertigung. Damit läuft die 14-Tage-Frist. Platzt der Kauf in dieser Zeit, kommst du ohne Nichtabnahmeentschädigung wieder heraus.

ESIS (Europäisches Standardisiertes Merkblatt)

Das ESIS-Merkblatt ist ein europaweit einheitliches Formular, das dir die Bank vor dem Vertragsschluss aushändigen muss. Es fasst Darlehenssumme, Sollzins, Effektivzins, Rate, Laufzeit und Restschuld in fester Reihenfolge zusammen, damit du Angebote verschiedener Banken direkt nebeneinanderlegen kannst. Die Vorlage steht in Anlage 6 zu Artikel 247 § 1 Absatz 2 EGBGB.

Valutierung

Valutierung ist die Auszahlung des Darlehens, also der Moment, in dem die Bank das Geld tatsächlich überweist. Ab diesem Tag läuft der Sollzins, vorher fallen höchstens Bereitstellungszinsen an. Beim Neubau wird meist in mehreren Schritten valutiert, passend zum Baufortschritt, beim Kauf einer fertigen Immobilie in einer Summe nach der Fälligkeitsmitteilung des Notars. Jede Teilauszahlung musst du der Bank einzeln in Auftrag geben.

Beispiel: Von 300.000 EUR Darlehen valutiert die Bank zuerst 90.000 EUR für das Grundstück. Zinsen zahlst du ab dann nur auf diese 90.000 EUR, auf die offenen 210.000 EUR können Bereitstellungszinsen anfallen.

Auszahlungsauftrag

Der Auszahlungsauftrag ist das Formular, mit dem du deine Bank anweist, einen Teil des Darlehens oder die gesamte Summe an einen bestimmten Empfänger zu überweisen, etwa an den Verkäufer, den Bauträger oder einen Handwerker. Ohne diesen Auftrag bleibt das Geld liegen, auch wenn der Vertrag längst steht.

Bautenstandsbericht

Der Bautenstandsbericht dokumentiert, wie weit dein Bau tatsächlich fortgeschritten ist, damit die Bank die nächste Rate auszahlen kann. Er wird meist auf einem Bankformular erstellt, nennt den Fertigstellungsgrad der einzelnen Gewerke in Prozent und wird vom Architekten oder der Bauleitung unterschrieben. Fotos und Handwerkerrechnungen kommen oft als Nachweis dazu. Vorlagen dafür findest du im Download-Bereich für Finanzierungsunterlagen.

Download-Bereich für Finanzierungsunterlagen

MaBV

Die MaBV, ausgeschrieben Makler- und Bauträgerverordnung, regelt, unter welchen Bedingungen Bauträger und Makler Geld von dir annehmen dürfen. Für Bauträger verlangt § 3 MaBV unter anderem eine eingetragene Auflassungsvormerkung, die gesicherte Lastenfreistellung, die Baugenehmigung und einen Ratenplan nach Baufortschritt: höchstens sieben Raten aus 13 möglichen Bauabschnitten.

Bauträgervertrag

Der Bauträgervertrag verbindet zwei Dinge in einer Urkunde: den Kauf von Grundstück oder Miteigentumsanteil und die Errichtung des Gebäudes durch den Bauträger. Geregelt ist er in § 650u BGB, notariell beurkundet werden muss er nach § 311b BGB. Bezahlt wird nicht auf einen Schlag, sondern in Raten nach dem Ratenplan der MaBV.

Kaufpreisfälligkeit

Die Kaufpreisfälligkeit ist der Zeitpunkt, ab dem du den Kaufpreis überweisen musst. Sie tritt nicht schon mit der Beurkundung ein, sondern erst, wenn der Notar dir die Fälligkeitsmitteilung schickt. Voraussetzung sind unter anderem die eingetragene Auflassungsvormerkung, die Löschungsunterlagen für alte Grundschulden und das Negativzeugnis der Gemeinde zu ihrem Vorkaufsrecht.

Kaufnebenkosten

Kaufnebenkosten sind alle Kosten, die beim Immobilienkauf zusätzlich zum Kaufpreis anfallen: Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuchamt sowie in vielen Fällen die Maklerprovision. Je nach Bundesland und Maklerregelung liegen sie zwischen rund 5 und 12 Prozent des Kaufpreises, oft um die 10 Prozent. Banken finanzieren sie ungern mit, deshalb planst du sie am besten fest aus dem Eigenkapital ein. Wie viel bei dir zusammenkommt, zeigt der Kaufnebenkosten-Rechner.

Beispiel: 400.000 EUR Kaufpreis: Grunderwerbsteuer 6,0 % = 24.000 EUR, Notar und Grundbuchamt rund 2,0 % = 8.000 EUR, Maklerprovision 3,57 % = 14.280 EUR. Zusammen 46.280 EUR, also 11,57 % obendrauf.

Grunderwerbsteuer: 3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises, je nach Bundesland
Notar und Grundbuchamt: rund 1,5 % bis 2,0 %
Maklerprovision für Käufer: 0 % bis rund 3,57 % inkl. Mehrwertsteuer
Summe: rund 5 % bis 12 % des Kaufpreises

Kaufnebenkosten-Rechner

Notarkosten

Notarkosten sind gesetzlich festgelegte Gebühren für die Beurkundung des Kaufvertrags, die Eintragung der Auflassungsvormerkung, die Grundschuldbestellung und die Eigentumsumschreibung. Sie richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und nach dem Kaufpreis als Geschäftswert. Absprachen über die Höhe sind nach § 125 GNotKG unwirksam, verhandeln kannst du also nicht. Zusammen mit dem Grundbuchamt landest du meist bei rund 1,5 bis 2,0 Prozent. Was das bei dir ausmacht, rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner aus.

Beispiel: Bei 350.000 EUR Kaufpreis kommst du für Notar und Grundbuchamt zusammen auf etwa 5.250 bis 7.000 EUR.

Kaufnebenkosten-Rechner

Maklerprovision / Courtage

Die Maklerprovision, auch Courtage genannt, ist das Honorar des Immobilienmaklers und wird erst fällig, wenn der Kaufvertrag beurkundet ist. Beim Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher gilt das Teilungsprinzip der §§ 656b bis 656d BGB: Du zahlst als Käufer höchstens so viel wie der Verkäufer. Der Maklervertrag selbst braucht Textform (§ 656a BGB). Wie stark die Provision dein Budget verschiebt, siehst du im Kaufnebenkosten-Rechner.

Beispiel: Bei 7,14 % Gesamtprovision inklusive Mehrwertsteuer und 400.000 EUR Kaufpreis zahlst du als Käufer 3,57 %, also 14.280 EUR. Denselben Betrag trägt der Verkäufer.

Kaufnebenkosten-Rechner

Risikolebensversicherung

Die Risikolebensversicherung zahlt eine vereinbarte Summe an deine Hinterbliebenen, wenn du während der Vertragslaufzeit stirbst. Sie hat keinen Sparanteil, deshalb ist sie im Verhältnis zur Absicherungshöhe günstig. Bei einer Baufinanzierung schließen Paare oft zwei getrennte Verträge über Kreuz ab, bei denen jeder das Leben des anderen versichert. Die Auszahlung geht dann an den Versicherungsnehmer selbst, fällt nicht in den Nachlass und bleibt erbschaftsteuerfrei. Die Summe kann konstant bleiben oder parallel zur Restschuld fallen, was den Beitrag deutlich senkt.

Beispiel: Bei 300.000 EUR Darlehen versichert jeder Partner 300.000 EUR. Stirbt einer, löst die Auszahlung das Darlehen ab und der andere kann im Haus wohnen bleiben.

Restschuldversicherung

Die Restschuldversicherung übernimmt die Kreditraten oder die offene Restschuld, wenn du stirbst, arbeitsunfähig oder arbeitslos wirst. Bei Ratenkrediten ist sie weit verbreitet, bei Baufinanzierungen dagegen selten, weil sie im Verhältnis zur Leistung teuer ist und viele Ausschlüsse enthält, etwa für Vorerkrankungen oder befristete Arbeitsverträge. Bei Allgemein-Verbraucherdarlehen darf sie erst eine Woche nach dem Kreditvertrag abgeschlossen werden (§ 7a Absatz 5 VVG).

Beispiel: Bei 30.000 EUR Ratenkredit können 2.500 EUR Einmalbeitrag anfallen. Weil dieser Beitrag mitfinanziert wird, zahlst du auf die Versicherung selbst noch Zinsen.

Bauleistungsversicherung

Die Bauleistungsversicherung deckt unvorhergesehene Schäden am Bauwerk und an den Baustoffen während der Bauzeit, etwa durch Sturm, Starkregen, Vandalismus oder Diebstahl fest eingebauter Teile. Sie ist eine Allgefahrenversicherung für Sachen, nicht für die Arbeitsleistung: Baumängel und deren Beseitigung zahlt sie nicht. Feuerschäden sind ebenfalls nicht enthalten, dafür gibt es die Feuerrohbauversicherung. Abgeschlossen wird sie vom Bauherrn, oft zusammen mit der Bauherrenhaftpflicht, und sie endet in der Regel mit der Abnahme.

Beispiel: Ein Sturm drückt in der Rohbauphase eine frisch gemauerte Wand ein, Schaden 12.000 EUR. Das trägt die Bauleistungsversicherung. Brennt dagegen der Rohbau, ist die Feuerrohbauversicherung zuständig.

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Transparenz

Woher diese Erklärungen stammen und wo ihre Grenzen liegen.

Die Begriffe in diesem Lexikon stammen aus der täglichen Arbeit an echten Finanzierungen. Wo eine gesetzliche Regel dahintersteht, haben wir sie im Gesetzestext nachgeschlagen und den Paragrafen genannt, damit Du selbst nachlesen kannst. Wo es nur eine Faustregel der Banken ist, steht das auch so da.

Eine Definition ist keine Beratung

Die Erklärungen hier beschreiben, wie ein Begriff allgemein funktioniert. Sie sagen nichts darüber aus, was in Deinem Fall gilt. Ob eine Bank ein Objekt bewertet, wie sie Deine Bonität einstuft oder welche Sicherheit sie verlangt, entscheidet sie nach ihren eigenen Regeln. Rechtliche Fragen zu Grundbuch, Kaufvertrag oder Erbbaurecht gehören zum Notar oder zur Anwältin.

Warum viele Begriffe auf eine andere Seite verlinken

Zu einigen Themen haben wir eigene Seiten mit Rechnern und ausführlichen Erklärungen. Statt dieselbe Sache zweimal zu erzählen, steht hier die kurze Antwort und darunter der Weg dorthin, etwa zum Tilgungsrechner, zum Beleihungsauslauf-Rechner oder zur Wohnflächenberechnung.

Warum die Beratung für Dich kostenlos ist

Unsere Beratung kostet Dich nichts. Die Bank, die Deine Finanzierung übernimmt, vergütet uns erst im Erfolgsfall. Du zahlst uns kein Honorar, weder für das Erstgespräch noch für den Vergleich, und auch nicht für dieses Lexikon.

Vergütungshinweis: Die Baufivergleich.de GmbH hat die Erlaubnis nach §34i und §34c GewO. Für die Vermittlung einer Finanzierung erhalten wir eine Provision von der finanzierenden Bank. Für Dich entstehen dadurch keine zusätzlichen Kosten.

Ein bestimmtes Ergebnis können wir nicht zusichern. Ob und zu welchen Konditionen eine Bank finanziert, entscheidet allein die Bank nach ihrer eigenen Prüfung.

Häufige Fragen

Fragen zum Lexikon.

Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins?

Der Sollzins ist der reine Preis für das geliehene Geld. Der Effektivzins rechnet zusätzlich die Kosten ein, die zur Kreditvergabe gehören, etwa ein Disagio oder eine für die Kreditvergabe nötige Immobilienbewertung. Deshalb liegt der Effektivzins fast immer über dem Sollzins, und deshalb vergleichst Du Angebote sinnvoll nur über den Effektivzins.

Was ist der Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek?

Beide sind Grundpfandrechte und stehen im Grundbuch. Die Hypothek ist fest an eine bestimmte Forderung gekoppelt und schrumpft mit ihr. Die Grundschuld ist davon unabhängig und bleibt in voller Höhe bestehen, auch wenn das Darlehen längst getilgt ist. Genau deshalb arbeiten Banken heute fast ausschließlich mit der Grundschuld: Sie lässt sich später für ein neues Darlehen wiederverwenden.

Muss ich alle diese Begriffe kennen, bevor ich zur Bank gehe?

Nein. Für ein erstes Gespräch reichen eine Handvoll: Eigenkapital, Tilgung, Zinsbindung, Sollzins und Effektivzins. Der Rest kommt, wenn er gebraucht wird. Sinnvoller als Auswendiglernen ist, im Gespräch nachzufragen, sobald ein Wort fällt, das Du nicht einordnen kannst.

Woher stammen die Erklärungen in diesem Lexikon?

Aus der Praxis unserer Beratung, abgeglichen mit den Quellen, die dahinterstehen. Gesetzliche Angaben haben wir im Gesetzestext geprüft und mit Paragrafen belegt, etwa die Bürgschaft nach § 765 BGB. Wo eine Angabe nur eine bankinterne Faustregel ist, kennzeichnen wir sie als solche statt sie wie geltendes Recht aussehen zu lassen.

Ersetzt das Lexikon eine Rechts- oder Steuerberatung?

Nein. Die Einträge erklären, wie ein Begriff allgemein funktioniert. Was in Deinem konkreten Fall gilt, kann davon abweichen. Fragen zu Grundbuch, Kaufvertrag oder Erbbaurecht gehören zum Notar, steuerliche Fragen zur Steuerberaterin.

Fehlt ein Begriff oder ist eine Erklärung unklar?

Dann sag uns Bescheid. Wir erweitern das Lexikon laufend um die Begriffe, nach denen in Beratungsgesprächen tatsächlich gefragt wird. Über unsere Anfrage erreichst Du uns direkt.

Nächster Schritt

Begriffe verstanden? Dann rechnen wir konkret.

Wenn die Begriffe sitzen, geht es an die Zahlen. Sag uns, was Du vorhast, und wir prüfen über 600 Banken danach, was in Deinem Fall machbar ist. Kostenlos und unverbindlich.

Kostenlose Beratung anfragen Anrufen: 0173 2310981