110 Prozent Finanzierung Rechner: Annahmechance prüfen 2026

1. Was ist eine 110-Prozent-Finanzierung?

1.1 Definition: Kaufpreis + Nebenkosten = 110 %

Eine 110-Prozent-Finanzierung ist eine Baufinanzierung, bei der das Darlehen den Kaufpreis der Immobilie zuzüglich der Kaufnebenkosten abdeckt, ohne Einsatz von Eigenkapital. Die Bezeichnung „110 %“ ist eine Faustformel: Kaufpreis (100 %) plus typische Kaufnebenkosten in Deutschland (ca. 10 % für Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, ggf. Makler) ergibt eine Finanzierungsquote von rund 110 %.

Je nach Bundesland und Maklerkonstellation kann der tatsächliche Wert auch zwischen 108 % und 115 % liegen. In Bayern und Baden-Württemberg mit niedrigerer Grunderwerbsteuer fällt die Quote etwas geringer aus, in NRW oder Hessen mit 6 % Grunderwerbsteuer eher höher.

1.2 Abgrenzung zu 80 % und 100 % Finanzierung

Der Sprung von 100 % auf 110 % ist für Banken bedeutsam. Bei der 100-%-Finanzierung deckt der Kaufpreis das Darlehen, die Immobilie ist die Sicherheit. Bei 110 % liegt das Darlehen über dem Verkehrswert. Im Verwertungsfall (Zwangsversteigerung) reicht der Erlös oft nicht aus, um das Darlehen abzulösen. Genau deshalb sind die Annahmekriterien deutlich strenger.

1.3 Hauskauf ohne Eigenkapital: Wann lohnt der Schritt?

Ein Hauskauf ohne Eigenkapital via 110-%-Finanzierung lohnt sich, wenn du ein stabiles und überdurchschnittliches Einkommen hast, der Immobilienmarkt voraussichtlich nicht stark einbricht und du die höhere Monatsrate langfristig tragen kannst. Wer dagegen knapp kalkuliert, sollte zunächst Eigenkapital aufbauen oder die Möglichkeiten unseres Budgetrechners nutzen, um realistische Szenarien zu vergleichen.

2. So funktioniert der 110-Prozent-Finanzierung Rechner

Unser Rechner kombiniert zwei Funktionen in einem Werkzeug.

2.1 Funktion 1: Annahmechance prüfen

In fünf einfachen Fragen prüfst du, ob deine Konstellation aussichtsreich für eine 110-%-Finanzierung ist. Jede Antwort wird direkt mit einem Indikator versehen: grün für positiv, rot für eingeschränkt. Das Ergebnis ist keine garantierte Zusage, gibt aber eine realistische Einschätzung, ob sich der Antragsprozess für dich lohnt.

Die 5 Kriterien im Überblick (Details in Kapitel 3):

• Eigenkapital-Reserve vorhanden (auch wenn nicht einzubringen)
• Unbefristete Anstellung oder Beamtenstatus
• Immobilienkauf statt Sanierung oder Erbauszahlung
• Schuldenfreiheit zum Zeitpunkt der Antragstellung
• Eigennutzung statt Vermietung

2.2 Funktion 2: Monatliche Rate berechnen

Auf Basis deiner Eingaben (Kaufpreis, Einkommen, Verbindlichkeiten, Zins, Tilgung) berechnet der Rechner die voraussichtliche monatliche Rate inklusive Zinsaufschlag für die Vollfinanzierung. Die Logik dahinter entspricht unserem Budgetrechner Hausbau 2026, jedoch mit Voreinstellungen, die den höheren Zinsaufschlag bei 110-%-Finanzierung berücksichtigen.

2.3 Was der Rechner nicht ersetzt

Der Rechner ist eine Vorab-Orientierung, keine verbindliche Bankzusage. Die endgültige Entscheidung trifft jede Bank individuell auf Basis von Schufa, Bonität, Objektwert und Marktlage. Für eine konkrete und verbindliche Einschätzung deiner Möglichkeiten empfehlen wir ein kostenfreies Beratergespräch.

3. Die 5 entscheidenden Annahmekriterien

Diese fünf Kriterien sind das Herzstück des Rechners und spiegeln wider, wie Banken in der Praxis 110-%-Finanzierungen bewerten, verdichtet aus über 20 Jahren Beratungserfahrung.

3.1 Kriterium 1: Eigenkapital-Reserve vorhanden

Die erste Frage des Rechners lautet: Ist Eigenkapital von mindestens den Kaufnebenkosten vorhanden, das du jedoch nicht einbringen möchtest?

Was paradox klingt, ist für die Bank eine wichtige Information. Eine vorhandene Eigenkapital-Reserve verbessert die Bonitätseinschätzung erheblich, auch dann, wenn das Eigenkapital nicht in die Finanzierung einfließt. Es zeigt, dass du wirtschaftlich solide aufgestellt bist und im Notfall eine Reserve hast.

Wenn du kein Eigenkapital hast, ist eine Vollfinanzierung trotzdem grundsätzlich möglich, aber die anderen Kriterien müssen stark erfüllt sein. Die Risiken einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital solltest du gemeinsam mit einer Beraterin oder einem Berater bewerten.

3.2 Kriterium 2: Unbefristete Anstellung oder Beamtenstatus

Zweite Rechner-Frage: Bist du unbefristet angestellt oder verbeamtet?

Das stabile Einkommen ist für die Bank die wichtigste Sicherheit bei einer Vollfinanzierung. Eine unbefristete Anstellung oder ein Beamtenstatus gibt der Bank die Sicherheit, dass die Annuität über 20 bis 30 Jahre zuverlässig bedient werden kann.

Schwieriger wird es bei:

• Befristeten Arbeitsverträgen, auch wenn schon mehrfach verlängert
• Probezeit, die meisten Banken warten das Ende ab
• Selbstständigkeit, andere Tragfähigkeitsrechnung, oft längere Historie nötig

Wenn du zu einer dieser Gruppen gehörst, ist eine 110-%-Finanzierung nicht ausgeschlossen, aber deutlich weniger Banken sind bereit, das Risiko zu tragen. Wir empfehlen in dem Fall eine Budgetberatung vorab, um realistisch zu prüfen, was möglich ist.

3.3 Kriterium 3: Immobilienkauf statt Sanierung

Dritte Rechner-Frage: Handelt es sich um einen Immobilienkauf?

Bei Immobilienkäufen sind 110-%-Finanzierungen üblich und am ehesten genehmigungsfähig. Die Bank kann den Verkehrswert der Immobilie eindeutig festlegen und hat einen klaren Beleihungswert.

Schwierig wird es bei:

• Bauvorhaben: Die Bewertung des fertigen Objekts ist projektabhängig, Restwerte schwanken.
• Sanierungsvorhaben: Höheres Kostenrisiko, oft kein eindeutiger Verkehrswert nach Sanierung.
• Erbauszahlung oder Kapitalbeschaffung: Keine klassische Immobilienfinanzierung.

In diesen Fällen sind 110-%-Finanzierungen oft schwierig darstellbar. Hier solltest du dich vorab gezielt beraten lassen, um realistische Alternativen zu prüfen.

3.4 Kriterium 4: Schuldenfreiheit

Vierte Rechner-Frage: Bist du vor Aufnahme der Baufinanzierung schuldenfrei?

Bestehende Verbindlichkeiten wie Konsumkredite, Autofinanzierung oder Studienkredit reduzieren die Tragfähigkeit aus Bank-Sicht und damit die Annahmechance für eine 110-%-Finanzierung. Banken kalkulieren die monatliche Mehrbelastung in die Haushaltsrechnung ein.

Schuldenfreiheit ist ein starker Positivfaktor. Wenn du noch Verbindlichkeiten hast, sind zusätzliche Positiv-Argumente nötig (etwa hohes Einkommen, vorhandene Eigenkapital-Reserve oder Zusatzsicherheiten), um die Vollfinanzierung trotzdem zu ermöglichen.

3.5 Kriterium 5: Eigennutzung

Fünfte Rechner-Frage: Soll die Wunschimmobilie eigengenutzt werden?

Bei Eigennutzung ist eine 110-%-Finanzierung deutlich üblicher und besser genehmigungsfähig. Die Bank sieht, dass du die Immobilie selbst bewohnen willst, der Anreiz, die Rate dauerhaft zu bedienen, ist hoch.

4. Monatliche Rate: Beispielrechnungen bei 110-Prozent-Finanzierung

4.1 Was kostet eine 110-%-Finanzierung im Monat?

Die monatliche Rate bei einer 110-%-Finanzierung hängt von drei Faktoren ab: Kaufpreis (inkl. Nebenkosten), Zinssatz (mit Aufschlag für die Vollfinanzierung) und Tilgungssatz. Annuität = (Zins + Tilgung) × Darlehenssumme ÷ 12.

Beispielrechnungen mit 4,30 % Zinssatz und 2,0 % Anfangstilgung. Diese Annahmen hängen von deiner Bonität und der Marktlage ab. Tagesaktuelle Werte findest du in unserem Bauzins-Monitor.

4.2 Beleihungsauslauf-Effekt: Warum 110 % teurer ist

Der Beleihungsauslauf, also das Verhältnis von Darlehenssumme zu Beleihungswert der Immobilie, ist die zentrale Stellschraube für den Zinssatz. Je höher der Beleihungsauslauf, desto höher das Bankrisiko und desto höher der Zinsaufschlag.

Bei einer 110-%-Finanzierung liegt der Beleihungsauslauf typisch über 100 %, entsprechend höher der Zinsaufschlag. Aus unserer Praxis: 0,5 bis 1,0 Prozentpunkte mehr gegenüber einer 60-%-Finanzierung sind realistisch. Bei einem 400.000-Euro-Darlehen sind 0,5 Prozentpunkte rund 167 Euro mehr Zinsen pro Monat.

5. Wann eine 110-Prozent-Finanzierung Sinn macht

5.1 Die richtigen Konstellationen

Eine 110-%-Finanzierung kann eine kluge Entscheidung sein, wenn:

• Du ein stabiles, überdurchschnittliches Einkommen hast
• Der Immobilienmarkt in deiner Region als stabil gilt
• Die monatliche Rate komfortabel im Budget liegt (Faustregel: max. 35 bis 40 % des Netto-Einkommens)
• Du eine Eigenkapital-Reserve hast, die du nicht antasten möchtest
• Die Mietausgaben aktuell in vergleichbarer Höhe sind („Miet-Äquivalent“-Argument)

5.2 Wann lieber warten oder Alternativen prüfen

Eine 110-%-Finanzierung ist nicht die richtige Wahl, wenn:

• Du befristet angestellt oder in Probezeit bist und der Kauf nicht zeitkritisch ist
• Bestehende Verbindlichkeiten die Tragfähigkeit reduzieren
• Die Immobilie vermietet werden soll
• Du absehbar Eigenkapital aufbauen kannst (z. B. Bonus, Erbe, Verkauf einer Anlage)

In diesen Fällen kann es sinnvoller sein, zunächst Eigenkapital aufzubauen oder den richtigen Zeitpunkt abzuwarten. Unser Budgetrechner hilft, die verschiedenen Szenarien gegenüberzustellen.