Budgetrechner und Baufinanzierungsrechner
Als Faustregel kannst du dir eine Immobilie leisten, deren monatliche Rate etwa 35 bis 40 % deines Haushaltsnettoeinkommens nicht übersteigt, plus die Kaufnebenkosten (rund 10 bis 12 %) aus dem Eigenkapital. Der Budgetrechner unten ermittelt aus deiner Wunschrate, deinem Eigenkapital und deinem Bundesland den maximalen Kaufpreis, mit tagesaktuellem Zins und vollem Rechenweg.
Quellen und Methodik: Der unterstellte Sollzins basiert auf tagesaktuellen EZB-Marktdaten zur Euro-Zinsstrukturkurve zzgl. einer nach Beleihung gestaffelten, marktüblichen Bankenmarge. Die Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem Bundesland (3,5 bis 6,5 %), Quelle: Wikipedia, Grunderwerbsteuer (Deutschland).
- Maximaler Kaufpreis = (Finanzierungssumme + Eigenkapital) ÷ (1 + Nebenkostensatz).
- Die tragbare Rate liegt bei den meisten Banken bei 35 bis 40 % vom Haushaltsnetto.
- Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer 3,5 bis 6,5 %, Notar und Grundbuch rund 2 %, Makler) musst du meist aus Eigenkapital zahlen.
- Der Zins steigt mit der Beleihung: viel Eigenkapital senkt den Zins und erhöht dein Budget.
Wie viel Haus kann ich mir leisten? Träume sind gut, ein Budget ist besser
Wer nach einem Haus sucht, sieht oft nur die schönen Fassaden. Der häufigste Grund, warum Finanzierungen abgelehnt werden oder Familien später in Schieflage geraten, ist ein falsch kalkuliertes Budget. Bevor du das erste Exposé öffnest, solltest du deine realistische Grenze kennen, ohne deinen Lebensstandard aufzugeben.
Achtung: die Kaufnebenkosten entscheiden über dein echtes Budget
Viele Käufer schauen nur auf den Kaufpreis. Das ist riskant. In Deutschland fallen zusätzlich erhebliche Kaufnebenkosten an, die du in der Regel aus deinem Eigenkapital bezahlen musst, weil Banken sie nur in Ausnahmefällen mitfinanzieren.
Typische Kaufnebenkosten im Überblick
| Kostenpunkt | Höhe (ca.) | Empfänger |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 bis 6,5 % | Finanzamt |
| Notar und Grundbuch | rund 2,0 % | Notar und Amt |
| Maklerprovision | rund 3,57 % | Makler |
| Gesamt | rund 10 bis 12 % | sofort fällig |
Wie berechnet die Bank, was ich mir leisten kann? Die 3 Säulen
Es zählt nicht nur dein Gehalt. Banken prüfen vor allem drei Dinge, um deinen finanzierbaren Kredit zu bestimmen:
- Tragbarkeit: Von deinem Nettoeinkommen werden pauschale Lebenshaltungskosten abgezogen. Was übrig bleibt, ist dein Spielraum für die Rate, meist maximal 35 bis 40 % vom Haushaltsnetto.
- Eigenkapital: Je mehr du mitbringst, desto geringer das Risiko der Bank und desto besser dein Zins. Wenig Eigenkapital ist möglich, siehe Finanzierung ohne Eigenkapital, kostet aber Aufschlag.
- Zinssicherheit: Wie lange soll der Zins festgeschrieben werden, 10, 15 oder 20 Jahre? Eine längere Bindung kostet einen leichten Aufschlag, schützt aber vor steigenden Raten.
Beeinflusst das Bundesland mein Budget? Ja, deutlich
Die Grunderwerbsteuer setzt jedes Bundesland selbst fest, von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in NRW, Brandenburg, Saarland und Schleswig-Holstein. Bei 400.000 € Kaufpreis sind das bis zu 12.000 € Unterschied, die direkt dein verfügbares Budget verändern. Der Rechner berücksichtigt den korrekten Satz deines Bundeslandes automatisch.
Aktuelle Sätze 2026, geprüft: Bayern 3,5 %; Baden-Württemberg, Niedersachsen, Sachsen-Anhalt, Rheinland-Pfalz, Thüringen 5,0 %; Sachsen, Hamburg, Bremen 5,5 %; Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern 6,0 %; Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein, Nordrhein-Westfalen 6,5 %. Bremen erhöhte am 01.07.2025 von 5,0 auf 5,5 %, Thüringen senkte am 01.01.2024 von 6,5 auf 5,0 %. Quelle: Wikipedia DE Grunderwerbsteuer mit Verweis auf die Finanzministerien der Länder.
Häufige Fragen zum Budget beim Hauskauf
Wie viel Haus kann ich mir bei meinem Netto leisten?
Als grobe Orientierung darf die monatliche Rate 35 bis 40 % deines Haushaltsnettoeinkommens nicht übersteigen. Bei 3.000 € netto sind das rund 1.050 bis 1.200 € Rate, bei 4.000 € netto rund 1.400 bis 1.600 €. Aus dieser tragbaren Rate, deinem Eigenkapital und dem Bundesland berechnet der Rechner oben den maximalen Kaufpreis.
Wie viel Eigenkapital sollte ich haben?
Faustregel: Mindestens die Kaufnebenkosten (rund 10 bis 15 %) solltest du aus eigenen Mitteln zahlen. Optimal sind 20 % des Kaufpreises plus Nebenkosten, das sichert dir die besten Zinsen.
Kann ich auch ohne Eigenkapital ein Haus kaufen?
Ja, eine 100- oder 110-Prozent-Finanzierung ist möglich, aber anspruchsvoll. Du brauchst sehr gute Bonität, ein hohes, sicheres Einkommen und eine Immobilie in guter Lage. Die Zinsen sind dabei höher. Mehr dazu auf unserer Seite zur Finanzierung ohne Eigenkapital.
Wie hoch darf die monatliche Rate sein?
Banken kalkulieren meist so, dass die Kreditrate maximal 35 bis 40 % deines Haushaltsnettoeinkommens beträgt. Bei 4.000 € netto also höchstens rund 1.600 €. Wichtig ist ein Puffer von 300 bis 500 € pro Monat.
Was sind Lebenshaltungskostenpauschalen?
Banken schätzen deine Ausgaben über Pauschalen. Für die erste Person werden oft rund 800 bis 1.000 € angesetzt, für jede weitere Person und jedes Kind kommen Zuschläge hinzu. Der Rest ist dein Spielraum für die Rate.
Zählt ein Bausparvertrag als Eigenkapital?
Ja, ein zuteilungsreifer Bausparvertrag zählt zu 100 % als Eigenkapital. Auch ein noch nicht zuteilungsreifer Vertrag kann oft eingebunden oder beliehen werden.
Beeinflusst das Bundesland mein Budget?
Ja, deutlich. Die Grunderwerbsteuer reicht von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in mehreren Ländern. Bei 400.000 € Kaufpreis macht das bis zu 12.000 € Unterschied. Der Rechner nutzt automatisch den korrekten Satz deines Bundeslandes.
Wie viel Tilgung ist sinnvoll?
Wir empfehlen mindestens 2 % anfängliche Tilgung, besser 3 %, damit du in rund 30 Jahren schuldenfrei bist. Bei sehr niedriger Tilgung steigt die Gesamtlaufzeit stark, das zeigt dir der Rechner im Detail an.
Kann ich Eigenleistung anrechnen?
Ja, die sogenannte Muskelhypothek wird von vielen Banken als Eigenkapitalersatz akzeptiert, oft bis rund 10 % der Baukosten oder maximal 15.000 bis 30.000 €.
Wie verlässlich ist der Budgetrechner?
Der Rechner gibt eine sehr gute erste Indikation auf Basis tagesaktueller EZB-Marktdaten und marktüblicher Bankenmargen. Für eine verbindliche Zusage ist eine individuelle Prüfung durch einen Berater nötig, kostenlos über den Vergleich von über 600 Banken.
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