Der Baufinanzierungsrechner zeigt für Kaufpreis, Eigenkapital, Einkommen und Postleitzahl die monatliche Rate, den Sollzins und die Restschuld nach fünf, zehn und 15 Jahren Sollzinsbindung. Grundlage sind die tagesaktuellen Angebote der Banken für genau diese Angaben, ermittelt aus den Konditionen von über 600 Banken, und der Rechner ist kostenlos und funktioniert ohne Anmeldung.
Wähle, was Du berechnen willst. Der Rechner holt für Deine Angaben die aktuellen Konditionen von über 600 Banken und zeigt Rate, Zins und Restschuld für 5, 10 und 15 Jahre Sollzinsbindung.
Deine Angaben sind gespeichert, das Ergebnis passt sich bei jeder Änderung an.
Beispiel, noch nicht Deine Zahlen
Unterhalb dieser Grenze gibt es mehr Möglichkeiten. Wie sich die Rate aus dem Einkommen ergibt, zeigt der Budgetrechner.
Für den Immobilienkauf bei einem Nettodarlehensbetrag von 174.000 € und 10 Jahren Sollzinsbindung. Bestes Angebot aus 92 Finanzierungsvorschlägen.
Den Konditionen liegt ein Nettodarlehensbetrag von 174.000 € bei 100 % Auszahlung und einem Kaufpreis von 300.000 € zugrunde. Angenommen wird, dass die Immobilie selbst bewohnt wird, alle Antragsteller unbefristet angestellt sind und einwandfreie Einkommens- und Vermögensverhältnisse vorliegen. Die Notargebühr ist ein Schätzwert, die genauen Kaufnebenkosten rechnest Du im Kaufnebenkostenrechner.
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Beispiel: 300.000 € Kaufpreis, 150.000 € Eigenkapital, 4.000 € netto, Postleitzahl 34128. Ändere die Angaben links, dann rechnet der Rechner mit Deinen Zahlen. Stand: 25. September 2026.
| Sollzinsbindung | Soll- / Effektivzins p.a. | Monatliche Rate | Anfängliche Tilgung | Restschuld am Ende |
|---|---|---|---|---|
| 5 Jahre | 4,22 % / 4,36 % | 865,65 € | 1,75 % | 157.083 € |
| 10 Jahre | 4,19 % / 4,30 % | 861,30 € | 1,75 % | 136.259 € |
| 15 Jahre | 4,46 % / 4,58 % | 900,45 € | 1,75 % | 109.149 € |
Die Restschuld am Ende der Sollzinsbindung wird über eine Anschlussfinanzierung weitergeführt. Den vollständigen Tilgungsplan rechnest Du im Tilgungsrechner.
5 Jahre Sollzinsbindung
Repräsentatives Beispiel für die Finanzierung von Immobilien (mit monatlicher Tilgung), Stand: 25. September 2026. Nettodarlehensbetrag 174.000 €, Gesamtlaufzeit 29 Jahre, Sollzinsbindung 5 Jahre, Anzahl der Raten 350, anfängliche monatliche Rate 865,65 €, fester Sollzinssatz 4,22 % p.a., effektiver Jahreszins 4,36 % p.a., zu zahlender Gesamtbetrag 302.597 €. Anteil des Finanzierungsbedarfs am Kaufpreis: 58,0 %. Bonität vorausgesetzt.
10 Jahre Sollzinsbindung
Repräsentatives Beispiel für die Finanzierung von Immobilien (mit monatlicher Tilgung), Stand: 25. September 2026. Nettodarlehensbetrag 174.000 €, Gesamtlaufzeit 29 Jahre, Sollzinsbindung 10 Jahre, Anzahl der Raten 351, anfängliche monatliche Rate 861,30 €, fester Sollzinssatz 4,19 % p.a., effektiver Jahreszins 4,30 % p.a., zu zahlender Gesamtbetrag 301.984 €. Anteil des Finanzierungsbedarfs am Kaufpreis: 58,0 %. Bonität vorausgesetzt.
15 Jahre Sollzinsbindung
Repräsentatives Beispiel für die Finanzierung von Immobilien (mit monatlicher Tilgung), Stand: 25. September 2026. Nettodarlehensbetrag 174.000 €, Gesamtlaufzeit 28 Jahre, Sollzinsbindung 15 Jahre, Anzahl der Raten 342, anfängliche monatliche Rate 900,45 €, fester Sollzinssatz 4,46 % p.a., effektiver Jahreszins 4,58 % p.a., zu zahlender Gesamtbetrag 307.421 €. Anteil des Finanzierungsbedarfs am Kaufpreis: 58,0 %. Bonität vorausgesetzt.
Diese Kondition erhalten mindestens 2/3 der Kunden bei Abschluss einer Baufinanzierung. Verbraucherdarlehen für Immobilien sind durch die Eintragung einer Grundschuld besichert. Im Zusammenhang mit der Finanzierung fallen zusätzliche Kosten an, zum Beispiel Notarkosten für die Grundbucheintragung sowie Kosten für die Gebäudeversicherung. Diese können, abhängig von den Objektkosten, variieren. Damit ändert sich auch der Finanzierungsbedarf beziehungsweise der Nettodarlehensbetrag. Vermittelt durch: Baufivergleich.de GmbH (Wolfhager Str. 323, 34128 Kassel).
Eine niedrigere Rate bedeutet weniger Tilgung und eine höhere Restschuld am Ende der Sollzinsbindung. Eine höhere Rate tilgt schneller.
Die besten Angebote für Deine Angaben, sortiert nach Rate. Rate, Zins und Restschuld beziehen sich auf das Hauptdarlehen.
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Unverbindliche Beispielrechnung, sie ersetzt keine individuelle Beratung und stellt kein Angebot dar.
Konditionen: Stand 25. September 2026, tagesaktuell von über 600 Banken über die Plattform unseres Finanzierungspartners. Die aktuellen Bauzinsen und ihre Entwicklung findest Du auf der Zinsseite.
Datenschutz: Für die Berechnung werden Deine Eingaben (Kaufpreis, Eigenkapital, Einkommen, Alter, Beschäftigung und Postleitzahl) an die Finanzierungsplattform unseres Partners übermittelt, die daraus die Bankkonditionen ermittelt. Name, Adresse oder Kontaktdaten werden dabei nicht übertragen, und es wird kein Konto angelegt. Erst wenn Du eine Beratung anfragst, gehen Deine Kontaktdaten zusammen mit den Eingaben an Salomon Davin und an die Plattform, damit er Deine Finanzierung dort weiterbearbeiten kann. Einzelheiten stehen in unserer Datenschutzerklärung.
Finanzierungsrechner, Hauskreditrechner, Immobilienkreditrechner, Baukreditrechner und Hypothekenrechner sind verschiedene Namen für dasselbe Werkzeug, das die Rate einer Immobilienfinanzierung aus Kaufpreis, Eigenkapital und Einkommen berechnet.
Beim Kauf einer Immobilie fragt der Rechner die Angaben in drei Schritten ab. Im ersten Schritt stehen der Kaufpreis ohne Nebenkosten, die Postleitzahl, die Art der Immobilie, also Haus oder Wohnung, und die Frage, ob Du selbst darin wohnst oder vermietest; Maklergebühr und Modernisierungskosten lassen sich zuschalten. Aus der Postleitzahl ergibt sich das Bundesland und damit die Grunderwerbsteuer, die zusammen mit Notar, Grundbuch und gegebenenfalls einem Makler die Kaufnebenkosten bildet.
Im zweiten Schritt folgen das verfügbare Eigenkapital, Alter, Beschäftigung und das monatliche Nettoeinkommen, auf Wunsch auch das einer zweiten Person. Der dritte Schritt ist freiwillig und verfeinert das Ergebnis mit Wohnfläche, Baujahr, Energieeffizienzklasse, Mieteinnahmen und den Raten laufender Kredite.
Kaufpreis und Nebenkosten abzüglich Eigenkapital ergeben den Nettodarlehensbetrag, also den Betrag, den die Bank auszahlt. Alter und Beschäftigung fließen ein, da die Banken ihre Konditionen auch danach berechnen.
Das Ergebnis zeigt je Sollzinsbindung das beste Angebot mit Sollzins, Effektivzins, monatlicher Rate, anfänglicher Tilgung und der Restschuld am Ende der Zinsbindung. Darunter stehen die besten Angebote für Deine Angaben, sortiert nach der Rate. Jedes Ergebnis ist eine unverbindliche Beispielrechnung, da die Bank das verbindliche Angebot erst nach der Prüfung der Unterlagen und der Immobilie erstellt.
Neben dem Kauf kennt der Rechner zwei weitere Vorhaben. Im Modus Budgetrechner ermittelt er aus Einkommen, Eigenkapital und den Angeboten der Banken den maximalen Kaufpreis und nennt die Monatsrate, die dafür anfällt.
Im Modus Modernisierung fragt er die benötigte Darlehenssumme ab, für die mindestens 30.000 Euro empfohlen sind, außerdem den aktuellen Wert der Immobilie, den Wert von Arbeiten in Eigenleistung und ein Darlehen, das noch auf der Immobilie läuft. Die Energieeffizienzklasse vor und nach der Modernisierung ist freiwillig; sie steht im Energieausweis beziehungsweise im Angebot des Energieberaters. Weitere Rechner, etwa für die Kaufnebenkosten oder den Tilgungsplan, stehen in der Übersicht aller Rechner.
Die Tabelle rechnet mit einem festen Beispielzins von 4,0 Prozent Sollzins, was rund 4,07 Prozent effektiv entspricht, und mit 2 Prozent anfänglicher Tilgung. Sie zeigt die gleichbleibende Monatsrate und die Restschuld nach fünf, zehn und 15 Jahren. Den tagesaktuellen Zins für Dein Vorhaben ermittelt der Rechner oben.
| Kreditsumme | Monatsrate | Restschuld nach fünf Jahren | Restschuld nach zehn Jahren | Restschuld nach 15 Jahren |
|---|---|---|---|---|
| 150.000 Euro | 750 Euro | 133.425 Euro | 113.188 Euro | 88.477 Euro |
| 200.000 Euro | 1.000 Euro | 177.900 Euro | 150.917 Euro | 117.970 Euro |
| 250.000 Euro | 1.250 Euro | 222.375 Euro | 188.646 Euro | 147.462 Euro |
| 300.000 Euro | 1.500 Euro | 266.851 Euro | 226.375 Euro | 176.955 Euro |
| 400.000 Euro | 2.000 Euro | 355.801 Euro | 301.833 Euro | 235.940 Euro |
| 500.000 Euro | 2.500 Euro | 444.751 Euro | 377.292 Euro | 294.925 Euro |
Ein Kredit über 300.000 Euro kostet in diesem Beispiel 1.500 Euro im Monat. Nach zehn Jahren sind davon 73.625 Euro getilgt, während im selben Zeitraum 106.375 Euro Zinsen an die Bank gehen. Liegt der Sollzins einen halben Prozentpunkt höher, steigt die Rate bei gleicher Tilgung um 125 Euro im Monat.
Wie lange die Rückzahlung dauert, hängt vor allem von der anfänglichen Tilgung ab und kaum von der Kreditsumme. Bei 4,0 Prozent Sollzins und 2 Prozent Tilgung ist jeder Kredit nach 331 Monatsraten abbezahlt, also nach gut 27 Jahren, gleichgültig ob er über 200.000 oder 400.000 Euro läuft. Mit 3 Prozent Tilgung sind es 255 Raten oder gut 21 Jahre, dafür steigt die Rate für 200.000 Euro von 1.000 auf rund 1.167 Euro. Viele Banken setzen ohnehin eine anfängliche Tilgung von mindestens 1,5 oder 2 Prozent voraus.
Diese Laufzeit gilt nur, wenn der Zins über die gesamte Zeit gleich bleibt. Nach dem Ende der Sollzinsbindung wird die Restschuld über eine Anschlussfinanzierung zum dann gültigen Zins weitergeführt. Sondertilgungen verkürzen die Laufzeit zusätzlich, und den Tilgungsplan Jahr für Jahr rechnet der Tilgungsrechner.
Zum Kaufpreis kommen die Kaufnebenkosten, die Banken in der Regel nicht mitfinanzieren. Den größten Posten bildet die Grunderwerbsteuer, die jedes Bundesland selbst festlegt, mit 3,5 Prozent in Bayern, 6,0 Prozent in Hessen und 6,5 Prozent unter anderem in Nordrhein-Westfalen und Brandenburg. Notar und Grundbuch kosten dagegen bundesweit gleich viel, weil die Gebühren im Gerichts- und Notarkostengesetz festgelegt sind. Das Eigenkapital sollte daher mindestens die Kaufnebenkosten decken.
Bei 300.000 Euro Kaufpreis in Hessen fallen 18.000 Euro Grunderwerbsteuer und rund 4.233 Euro für Notar und Grundbuch an, zusammen rund 22.233 Euro. Ist ein Makler beteiligt, kommen 3,57 Prozent Käuferanteil hinzu, in diesem Beispiel 10.710 Euro. Die Nebenkosten für jedes Bundesland berechnet der Kaufnebenkosten-Rechner, die Einzelheiten für Hessen stehen unter Kaufnebenkosten in Hessen.
Das Beispiel rechnet mit einem Kauf in Hessen für 400.000 Euro mit Makler und 100.000 Euro Eigenkapital, bei 4,0 Prozent Sollzins und 2 Prozent anfänglicher Tilgung.
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 400.000 Euro |
| Grunderwerbsteuer, 6,0 Prozent | 24.000 Euro |
| Notar und Grundbuch | 5.233 Euro |
| Maklerprovision, 3,57 Prozent | 14.280 Euro |
| abzüglich Eigenkapital | 100.000 Euro |
| Nettodarlehensbetrag | 343.513 Euro |
| Monatsrate | rund 1.718 Euro |
| Restschuld nach zehn Jahren | rund 259.200 Euro |
Die Bank finanziert in diesem Beispiel knapp 86 Prozent des Kaufpreises. Nach zehn Jahren sind rund 84.300 Euro getilgt, während rund 121.800 Euro als Zinsen an die Bank gehen. Für eine Rate von rund 1.718 Euro setzen Banken bei 35 bis 40 Prozent Belastung ein Haushaltsnetto von rund 4.300 bis 4.900 Euro voraus.
Mit rund 123.500 Euro Eigenkapital sinkt der Nettodarlehensbetrag auf 320.000 Euro und die Rate auf 1.600 Euro. Je geringer der Anteil ist, den die Bank finanziert, desto günstiger ist in der Regel zusätzlich der Zins.
Der Beleihungsauslauf setzt das Darlehen ins Verhältnis zum Beleihungswert der Immobilie. Je niedriger er liegt, desto günstiger ist der Zins. In der Zinsübersicht von Baufivergleich lagen zwischen 60 und 100 Prozent Beleihungsauslauf zuletzt rund 0,65 Prozentpunkte, und oberhalb von 100 Prozent kam ein weiterer halber Prozentpunkt hinzu. Deinen Wert ermittelt der Beleihungsauslauf-Rechner.
Eine längere Sollzinsbindung sichert den Zins länger und kostet dafür einen Aufschlag. In der Zinsübersicht von Baufivergleich lagen 15 Jahre zuletzt rund 0,25 Prozentpunkte über zehn Jahren, 20 Jahre rund 0,37 und 30 Jahre rund 0,63 Prozentpunkte. Kürzere Bindungen sind nicht automatisch günstiger, denn fünf Jahre lagen in derselben Übersicht 0,12 Prozentpunkte über zehn Jahren.
Banken bewerten, wie sicher das Einkommen ist und wie viel nach allen Ausgaben für die Rate übrig bleibt. Bei Beamten auf Lebenszeit sehen wir häufig einen Zinsvorteil von 0,1 bis 0,3 Prozentpunkten gegenüber vergleichbaren Angestellten. Welche Vorteile der Beamtenstatus sonst bringt, beschreibt die Seite zur Baufinanzierung für Beamte.
Die Bank finanziert nicht auf Basis des Kaufpreises, sondern auf Basis des Beleihungswerts, den sie selbst ermittelt. Er liegt in der Regel 10 bis 20 Prozent unter dem Verkehrswert, weil die Bank einen Sicherheitsabschlag abzieht. Je niedriger dieser Wert ausfällt, desto höher sind der Beleihungsauslauf und damit der Zins.
Den Rahmen für alle Konditionen setzt der Kapitalmarkt. Die Zinsübersicht von Baufivergleich leitet den Topzins aus der Rendite zehnjähriger Bundesanleihen ab, zuzüglich der Bank- und Vertriebsmarge sowie des Aufschlags für den Beleihungsauslauf. Wie sich die Bauzinsen entwickeln, zeigt die Seite aktuelle Bauzinsen.
Für die Rate rechnen Banken in der Regel mit höchstens 35 bis 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens. Bei 3.000 Euro netto ergibt das eine Rate von rund 1.050 bis 1.200 Euro, was bei 4,0 Prozent Sollzins und 2 Prozent Tilgung für einen Kredit von rund 210.000 bis 240.000 Euro reicht. Bei 2.500 Euro netto sind es 875 bis 1.000 Euro Rate und rund 175.000 bis 200.000 Euro Kredit, bei 4.000 Euro netto 1.400 bis 1.600 Euro Rate und rund 280.000 bis 320.000 Euro Kredit.
Umgekehrt setzt ein Kredit über 400.000 Euro mit 2.000 Euro Monatsrate ein Haushaltsnetto von rund 5.000 bis 5.700 Euro voraus. Welcher Kaufpreis sich aus Einkommen, Eigenkapital und Bundesland ergibt, berechnet der Budgetrechner.
Der Sollzins ist der Preis für das geliehene Geld und bestimmt zusammen mit der Tilgung die Rate. Der Effektivzins bezieht zusätzlich die Zahlungsweise und die Kosten ein, die die Bank für den Kredit berechnet, und eignet sich daher für den Vergleich von Angeboten. Nach der Preisangabenverordnung gehört zu jedem beworbenen Zins ein repräsentatives Beispiel, das der Rechner für jede Sollzinsbindung vollständig ausweist.
Ja. Alle Ergebnisse erscheinen ohne Registrierung und ohne Name oder Kontaktdaten. Kontaktdaten gibst Du nur an, wenn Du eine persönliche Beratung anfragst.
Eine Bank, die für jeden Käufer die günstigste ist, gibt es nicht. Welches Angebot vorn liegt, hängt von Beleihungsauslauf, Sollzinsbindung, Einkommen, Bonität und Immobilie ab. Der Rechner zeigt für Deine Angaben das beste der tagesaktuellen Bankangebote, und wie sich die Bauzinsen allgemein entwickeln, steht unter aktuelle Bauzinsen.
Kaufpreis und Kaufnebenkosten abzüglich Eigenkapital ergeben den Nettodarlehensbetrag. Die Monatsrate ist dieser Betrag mal Sollzins plus anfänglicher Tilgung, geteilt durch zwölf. Bei 300.000 Euro, 4,0 Prozent Sollzins und 2 Prozent Tilgung sind das 300.000 Euro mal 6 Prozent geteilt durch zwölf, also 1.500 Euro im Monat.
Bei 4,0 Prozent Sollzins und 2 Prozent anfänglicher Tilgung beträgt die Rate 750 Euro im Monat, mit 3 Prozent Tilgung 875 Euro. Nach zehn Jahren bleiben bei 2 Prozent Tilgung 113.188 Euro Restschuld, bei 3 Prozent 94.781 Euro.
Bei 4,0 Prozent Sollzins und 2 Prozent Tilgung dauert die Rückzahlung gut 27 Jahre mit 1.000 Euro Monatsrate, mit 3 Prozent Tilgung gut 21 Jahre mit rund 1.167 Euro. Beide Werte setzen voraus, dass der Zins auch nach dem Ende der Sollzinsbindung gleich bleibt.
Bei 4,0 Prozent Sollzins und 2 Prozent anfänglicher Tilgung beträgt die Rate 1.250 Euro im Monat, mit 3 Prozent Tilgung rund 1.458 Euro. Liegt der Zins einen halben Prozentpunkt höher, steigt die Rate um rund 104 Euro.
Ja, allerdings zu einem höheren Zins. Eine Finanzierung ohne Eigenkapital, bei der die Bank auch die Kaufnebenkosten übernimmt, setzt ein sicheres Einkommen und eine gute Bonität voraus. In der Zinsübersicht von Baufivergleich lag der Zins über 100 Prozent Beleihungsauslauf zuletzt rund einen halben Prozentpunkt über dem Wert bei 100 Prozent. Was eine solche Finanzierung kostet, zeigt der 110-Prozent-Rechner.
Die Zinsen im Ergebnis stammen aus den tagesaktuellen Angeboten der Banken für genau Deine Angaben. Verbindlich wird ein Angebot erst nach der Prüfung von Unterlagen und Immobilie durch die Bank, bis dahin ist jedes Ergebnis eine unverbindliche Beispielrechnung. Ist die Abfrage der Banken nicht erreichbar, rechnet der Rechner mit der Annuitätenformel und weist das Ergebnis als Beispielrechnung aus.
Das Ergebnis des Rechners zeigt, welche Konditionen Banken für Deine Angaben heute nennen. Verbindlich wird ein Angebot erst, wenn eine Bank Unterlagen und Immobilie geprüft hat. Wir vergleichen dafür die Konditionen von über 600 Banken und melden uns innerhalb von 24 Stunden. Begleiten können wir Dich persönlich, online oder in Kassel.
