Immobilie bewerten 2026, kostenlos und in unter 60 Sekunden

Kurz erklärt: Immobilie online bewerten

Eine Online-Immobilienbewertung liefert dir eine Wertindikation mit einer Spanne von rund ±15 % um den geschätzten Marktwert. Sie ersetzt kein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB, reicht aber für Verhandlungsvorbereitung, ein Bankgespräch oder die erste Marktorientierung in den meisten Fällen aus. Der Rechner nutzt Daten aus qualifizierten Mietspiegeln, BORIS-Bodenrichtwerten und regionalen Marktdaten. Die erste Wertspanne siehst du sofort, ohne Anmeldung. Den präzisen Marktwert plus PDF-Auswertung bekommst du, sobald du deine Kontaktdaten eingibst.

Wie genau ist eine Online-Immobilienbewertung?

Eine Online-Immobilienbewertung liefert eine Wertindikation mit einer Spanne von rund ±15 % um den geschätzten Marktwert. Die Genauigkeit hängt davon ab, wie präzise deine Eingaben sind und ob für deinen Standort ein qualifizierter Mietspiegel und Bodenrichtwerte vorliegen. Für viele Großstädte (etwa Kassel, Frankfurt, Stuttgart, Hamburg, Berlin, Gießen, Bielefeld und weitere) arbeitet der Rechner straßengenau, für alle anderen Orte auf regionaler Datenbasis. Für Verhandlungsvorbereitung, ein Bankgespräch oder die Marktorientierung reicht eine fundierte Wertindikation in den meisten Fällen aus, sie ersetzt aber kein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB.

Je sauberer du Baujahr, Wohnfläche, Energieeffizienzklasse und Modernisierungsstand eingibst, desto enger wird die Spanne. Eine neue Heizung, ein saniertes Bad oder neue Fenster aus den letzten Jahren verbessern die Indikation sichtbar. Liegt der Energieausweis bei Klasse F oder schlechter, drückt das den Wert spürbar, weil Käufer die künftigen Sanierungskosten einpreisen.

Wertspanne ohne Anmeldung anzeigen

Die erste Wertspanne siehst du im Rechner sofort, ohne Anmeldung und ohne Wartezeit. Erst für den präzisen Marktwert und die PDF-Auswertung gibst du Name, E-Mail und Telefonnummer ein. So kannst du das Ergebnis zuerst prüfen und selbst entscheiden, ob die Größenordnung für dich passt, bevor wir den Folgeschritt anbieten.

Was kostet eine Immobilienbewertung?

Es gibt drei Wege mit drei Preisniveaus. Eine Online-Wertindikation, wie wir sie hier anbieten, ist kostenfrei und liefert in 60 Sekunden eine erste Spanne. Eine Vor-Ort-Bewertung durch einen Makler ist meist bis zum Verkaufsabschluss kostenlos, weil der Makler über die Provision verdient. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB durch einen vereidigten Sachverständigen kostet je nach Objektwert zwischen 500 und 2.000 Euro und ist die einzige rechtssichere Variante für Gerichts-, Erbschafts- oder Scheidungsverfahren.

Was bringt dir die kostenfreie Immobilienbewertung?

Die meisten Nutzer kommen mit einer Vorab-Frage zum Rechner, nicht mit dem fertigen Verkaufsentschluss. Diese sieben Vorteile bekommst du sofort:

• Kaufpreis vor dem Notartermin prüfen. Du siehst sofort, ob der geforderte Preis marktgerecht ist oder ob Verhandlungsspielraum besteht.
• Realistischen Angebotspreis für den Verkauf finden. Du vermeidest zu niedrige Inserate, die Geld liegen lassen, und zu hohe, die Käufer abschrecken.
• Wertindikation für die Vermögensplanung. Passt für Erbschaft, Scheidung, Anschlussfinanzierung oder die Vorbereitung eines Bankgesprächs.
• Echte Datenbasis statt grober Schätzung. Qualifizierte Mietspiegel, offizielle BORIS-Bodenrichtwerte und regionale Marktdaten fließen direkt in die Berechnung ein.
• Datenbank für ganz Deutschland. Stadtteil- und Straßenerkennung für Kassel, Frankfurt, Stuttgart, Hamburg, Berlin, Gießen und Bielefeld. Für alle übrigen Orte auf regionaler Datenbasis.
• Alle relevanten Werttreiber abgedeckt. Lage, Baujahr, Zustand, Wohn- und Grundstücksfläche, Energieeffizienz, Stellplatz, Denkmalschutz und Erbpacht.
• Ergebnis als PDF zum Downloaden. Auf Wunsch erhältst du danach ein kostenloses Folgegespräch zur Finanzierung, zum Anschlussdarlehen oder zur Beleihung.

Drei Wege zur Immobilienbewertung, im Vergleich

Je nachdem, was du brauchst, eignen sich unterschiedliche Verfahren. Diese drei Wege solltest du kennen, bevor du entscheidest:

Die meisten Eigentümer und Kaufinteressenten brauchen zunächst Variante 1, um sich zu orientieren. Variante 2 lohnt sich, sobald ein konkreter Verkauf ansteht. Variante 3 ist nur dann zwingend, wenn ein Behörden- oder Gerichtsanlass besteht.

Wann brauchst du welche Bewertung?

Der Anlass entscheidet, welcher Bewertungsweg sinnvoll ist:

• Kaufpreis prüfen vor dem Notartermin. Online-Bewertung reicht. Du siehst, ob der geforderte Preis im Marktrahmen liegt und welcher Verhandlungsspielraum realistisch ist.
• Verkauf in den nächsten 6 bis 12 Monaten. Beginne mit der Online-Bewertung, hole danach mindestens eine Vor-Ort-Einschätzung durch einen erfahrenen Makler ein.
• Erbschaft. Für die Erbschaftsteuer-Anmeldung beim Finanzamt reicht in vielen Fällen eine Wertindikation. Bei mehreren Erben oder streitigen Verteilungen ist ein Verkehrswertgutachten Pflicht.
• Scheidung mit Immobilie im Zugewinn. Wenn ihr euch einig seid, genügt eine Online- plus Makler-Bewertung. Bei Streit gilt ausschließlich das gerichtsfeste Gutachten nach § 194 BauGB.
• Anschlussfinanzierung oder Beleihungsanfrage. Banken verlangen oft eine Wertindikation, um den Beleihungswert zu ermitteln. Eine seriöse Online-Bewertung ist hier eine gute Gesprächsgrundlage.
• Vermögensplanung und Ruhestand. Für die mittelfristige Planung reicht die Online-Indikation. Wiederhole sie alle zwei bis drei Jahre, weil sich Bodenrichtwerte und Energiestandards ändern.

Die drei Bewertungsverfahren erklärt

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) kennt drei Hauptverfahren. Je nach Objektart und Bewertungsanlass kommt das passende zum Einsatz. Unser Rechner kombiniert die Verfahren je nach Objektart automatisch.

Vergleichswertverfahren

Der Wert wird aus tatsächlich erzielten Verkaufspreisen vergleichbarer Objekte in ähnlicher Lage und Ausstattung abgeleitet. Funktioniert besonders gut bei Eigentumswohnungen und in dichten Stadtgebieten, weil hier viele vergleichbare Transaktionen vorliegen. Auch bei Einfamilienhäusern in homogenen Wohnsiedlungen liefert das Vergleichswertverfahren die belastbarsten Ergebnisse.

Ertragswertverfahren

Der Wert wird aus den künftig erzielbaren Mieteinnahmen berechnet, abzüglich Bewirtschaftungskosten, kapitalisiert mit dem Liegenschaftszins. Das Verfahren gilt für vermietete Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien und Renditeobjekte. Wer ein Renditeobjekt bewerten lässt, sollte sowohl die ortsübliche Vergleichsmiete als auch die tatsächlichen Mieteinnahmen kennen, beide gehen in die Berechnung ein.

Sachwertverfahren

Der Wert wird aus dem Bodenwert plus den Herstellungskosten des Gebäudes (abzüglich Alterswertminderung) ermittelt. Kommt vor allem bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern in Lagen ohne ausreichende Vergleichsobjekte zum Einsatz, etwa bei Architektenhäusern, Hofstellen oder Sondernutzungen. Das Sachwertverfahren ist datenintensiv, daher meist eine Aufgabe für den Sachverständigen, nicht für den Online-Rechner.

Welche Angaben brauchst du für die Online-Bewertung?

Für die Wertindikation reichen die Eckdaten, die du als Eigentümer oder Kaufinteressent meist im Kopf hast:

• Objektart. Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte, Reihenhaus, Eigentumswohnung oder Mehrfamilienhaus.
• Adresse oder mindestens Bundesland und Ort. Für die sieben grossen Städte arbeitet der Rechner straßengenau.
• Wohnfläche in Quadratmetern. Falls du keine Wohnflächenberechnung hast, genügt eine seriöse Schätzung anhand der Grundrisse.
• Grundstücksfläche bei Häusern oder Anzahl der Wohneinheiten bei Mehrfamilienhäusern.
• Baujahr und letzter Modernisierungsstand. Eine Kernsanierung 2018 wirkt fast wie ein Neubau, eine unsanierte Bausubstanz aus 1965 wirkt umgekehrt.
• Zustand und Ausstattung. Von neuwertig bis sanierungsbedürftig, von Luxus bis Einfach.
• Energieeffizienzklasse. Steht im Energieausweis. Bei Klasse A bis C wirkt der Wert leicht positiv, bei F bis H wirkt er spürbar negativ.
• Besonderheiten. Denkmalschutz, Erbpacht und wertmindernde Rechte im Grundbuch.

Wertindikation oder Verkehrswertgutachten? Was du wirklich brauchst

Eine Wertindikation ist eine fundierte Spanne, die dir hilft, dich am Markt zu orientieren und ein Gespräch zu führen. Ein Verkehrswertgutachten ist ein juristisch verwertbares Dokument, das von einem öffentlich bestellten oder zertifizierten Sachverständigen erstellt wird und vor Gericht und beim Finanzamt anerkannt wird.

Faustregel: Wenn die Bewertung der Vorbereitung deiner Entscheidung dient, genügt eine Wertindikation. Wenn die Bewertung einer dritten Stelle (Gericht, Finanzamt, anderer Erbe) als verbindliche Grundlage dienen soll, brauchst du das Gutachten. Bei Erbsachen kombiniert das Finanzamt häufig den Bodenrichtwert mit einem typisierten Gebäudewert, eine Wertindikation genügt dann oft. Sobald jedoch mehrere Erben streiten, ist das Gutachten alternativlos.

Nach der Bewertung: dein Fahrplan

Eine Wertindikation ist der Anfang, nicht das Ende. So gehen Eigentümer und Kaufinteressenten in den meisten Fällen vor:

1. Online-Bewertung durchführen. Wertspanne und PDF als Gesprächsgrundlage sichern.
2. Kostenfreies Beratungsgespräch mit Baufivergleich.de. Wir ordnen die Spanne ein, vergleichen sie mit aktuellen Verkaufsdaten aus deiner Region und sprechen über Finanzierung, Anschlussdarlehen oder Beleihung.
3. Bei Bedarf: Vor-Ort-Bewertung durch einen Makler oder Verkehrswertgutachten durch einen Sachverständigen.
4. Konkretes Angebot. Sei es eine Anschlussfinanzierung aus über 600 Banken, eine Beleihung oder die Vermarktung über einen regional bekannten Makler.

Kostenfreies Beratungsgespräch anfragen

Inhaltlich geprüft am 18.05.2026 von Baufivergleich.de GmbH.

Weiterführende Rechner und Themen

Eine Immobilienbewertung ist meist Teil einer grösseren Entscheidung. Diese Rechner und Ratgeber helfen dir, das Bild zu vervollständigen: