Baufinanzierungs-Lexikon
Von Annuität bis Zinsbindung – Wir erklären alle Fachbegriffe einfach und verständlich.
A
Annuität
Die regelmäßige (meist monatliche) Rate, die an die Bank gezahlt wird. Sie bleibt gleich hoch und besteht aus einem Zinsanteil (Kosten) und einem Tilgungsanteil (Rückzahlung).
BeispielBei 1.000 € Rate sinkt der Zinsanteil monatlich, während der Tilgungsanteil steigt. Nutzen Sie unseren Rechner, um Ihre Rate zu bestimmen.
Annuitätendarlehen
Der Klassiker der Baufinanzierung: Ein Kredit mit konstanten Raten über die gesamte Zinsbindung. Das gibt maximale Planungssicherheit.
Annuitätische Tilgung
Die Rückzahlungsmethode, bei der die Gesamtbelastung gleich bleibt, sich aber das Verhältnis von Zins und Tilgung zugunsten der Tilgung verschiebt.
Anschlussfinanzierung
Ein neuer Kreditvertrag für die Restschuld, nachdem die erste Zinsbindung abgelaufen ist. Hier lohnt sich ein Anbieterwechsel oft besonders.
Auszahlungsauftrag
Deine Anweisung an die Bank, Geld auszuzahlen (z.B. an den Verkäufer oder Handwerker). Ohne diesen bleibt das Darlehen blockiert.
Auszahlungskurs
Der Prozentsatz des Kredits, der tatsächlich auf dem Konto landet. Heute meist 100%. Bei einem Kurs von 98% (Disagio) würden 2% als Gebühr einbehalten.
Auszahlungstermin
Das Datum, an dem das Geld bereitgestellt wird. Wichtig: Stimmt dieser nicht mit dem Kaufvertrag überein, können Bereitstellungszinsen anfallen.
B
Baufinanzierung ohne Eigenkapital
Auch "Vollfinanzierung" genannt. Hier finanziert die Bank 100% des Kaufpreises (manchmal sogar die Nebenkosten). Die Zinsen sind hier meist deutlich höher. Mehr zur Vollfinanzierung.
Baufinanzierungsberater
Ein Experte, der Angebote vergleicht und die Finanzierung plant. Unabhängige Berater (wie wir) haben Zugriff auf hunderte Banken statt nur eine.
Bauspardarlehen
Der Kredit, der nach der Ansparphase eines Bausparvertrags gewährt wird. Der Zinssatz steht schon bei Vertragsabschluss fest.
Bausparsumme
Der Gesamtbetrag eines Bausparvertrags. Er besteht aus dem angesparten Guthaben plus dem möglichen Darlehen.
Bauzins
Der "Preis" für Baugeld. Er orientiert sich an Pfandbriefrenditen und Staatsanleihen. Hier geht es zu den aktuellen Bauzinsen.
Beleihungsauslauf
Verhältnis von Kreditbetrag zum Wert der Immobilie in Prozent. Je niedriger der Auslauf (z.B. 60%), desto günstiger der Zins.
Beleihungswert
Der nachhaltige Wert der Immobilie aus Sicht der Bank. Er liegt meist 10-20% unter dem aktuellen Kaufpreis als Sicherheitspuffer.
Bereitstellungszinsen
Eine Gebühr für reserviertes, aber noch nicht abgerufenes Geld (z.B. bei Bauverzögerung).
TippVerhandle eine lange bereitstellungszinsfreie Zeit (z.B. 12 Monate).
Bewertungsgutachten
Eine professionelle Wertermittlung der Immobilie durch einen Sachverständigen. Bei Standard-Finanzierungen nutzen Banken oft automatisierte Werte.
Bonität
Deine Kreditwürdigkeit. Geprüft durch Einkommen, Haushaltsrechnung und SCHUFA-Score. Berechne dein Budget mit unserem Budgetrechner.
C
Cap
Eine vertragliche Obergrenze für den Zinssatz bei variablen Darlehen. Schützt vor extremen Zinssprüngen.
Courtage
Die Provision für den Immobilienmakler. Sie wird meist bei erfolgreichem Kaufvertrag fällig und variiert je nach Bundesland. Berechne die Kosten mit dem Kaufnebenkosten-Rechner.
D
Darlehensarten
Varianten der Finanzierung: Annuitätendarlehen, Volltilgerdarlehen, variables Darlehen oder Forward-Darlehen.
Disagio
Ein Zinsabschlag ("Damnum"). Du erhältst weniger Geld ausgezahlt (z.B. 95%), zahlst dafür aber einen niedrigeren Nominalzins.
E
Effektivzins
Der "wahre" Preis des Kredits. Er enthält neben dem Sollzins auch fast alle Nebenkosten und ist das wichtigste Vergleichsmerkmal.
Eigenkapital
Dein eigenes Geld im Projekt. Mindestens die Kaufnebenkosten sollten aus Eigenkapital gedeckt sein, um solide zu finanzieren. Auch eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist unter Umständen möglich.
Eigenleistung
Auch "Muskelhypothek". Handwerkliche Arbeiten, die du selbst erledigst. Banken erkennen dies oft bis ca. 30.000 € als Eigenkapitalersatz an.
Endfälliges Darlehen
Hier zahlst du während der Laufzeit nur Zinsen. Die gesamte Schuld wird am Ende auf einen Schlag getilgt (z.B. durch eine Lebensversicherung).
Ertragswert
Ein Wert, der sich aus den Mieteinnahmen errechnet. Wichtig vor allem bei Kapitalanlagen und Mehrfamilienhäusern.
F
Finanzierungszusage
Das verbindliche "Ja" der Bank. Damit kannst du beruhigt zum Notar gehen und den Kaufvertrag unterschreiben.
Forward-Darlehen
Sichert dir die heutigen Zinsen für die Zukunft (bis zu 60 Monate im Voraus). Ideal bei erwarteten Zinssteigerungen. Informiere dich hier über das Forward-Darlehen.
G
Gebäudehaftpflicht
Schützt den Eigentümer vor Schadensersatzansprüchen (z.B. wenn ein Dachziegel auf ein Auto fällt). Bei Vermietung Pflicht.
Grundbuch
Das öffentliche Register beim Amtsgericht. Es dokumentiert, wem ein Grundstück gehört und welche Schulden (Grundschulden) darauf lasten.
Grundschuld
Das Pfandrecht der Bank. Wird ins Grundbuch eingetragen und dient als Sicherheit, falls der Kredit nicht bedient wird.
Grunderwerbsteuer
Eine einmalige Steuer beim Kauf. Je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises.
H
Hypothek
Ähnlich der Grundschuld, aber streng an den Kredit gebunden. Sinkt die Schuld, sinkt die Hypothek. Heute fast vollständig durch die flexiblere Grundschuld ersetzt.
I
Instandhaltungsrücklage
Geld, das Wohnungseigentümer monatlich zurücklegen, um Reparaturen am Gemeinschaftseigentum (Dach, Fassade) zu bezahlen.
K
Kapitaldienst
Die Summe aus Zins und Tilgung. Also das Geld, das du monatlich für den Kredit aufbringen musst.
Karenzzeit
Eine tilgungsfreie Anlaufzeit. Du zahlst anfangs nur Zinsen, keine Tilgung. Üblich bei KfW-Darlehen.
Kaufnebenkosten
Notar, Steuer, Makler. Zusammen ca. 10-15% oben drauf. Diese Kosten werden von Banken ungern finanziert.
KfW-Förderung
Günstige Kredite und Zuschüsse vom Staat, besonders für Energieeffizienz (Sanierung/Neubau) und Familien. Hier findest du alle Infos zu Förderungen.
Kreditablösung
Das Ablösen eines alten, teuren Kredits durch einen neuen, günstigeren (Umschuldung). Prüfe hier deine Möglichkeiten zur Umschuldung.
L
Löschungsbewilligung
Das Dokument der Bank, das bestätigt: Der Kredit ist getilgt, die Grundschuld kann gelöscht werden.
M
Maklerprovision
Die Gebühr für den Vermittler. Seit 2020 gilt oft: Verkäufer und Käufer teilen sich die Kosten hälftig.
N
Nachrangdarlehen
Ein Kredit, der im Grundbuch hinter der Bank eingetragen wird. Zinsen sind höher, dient oft als Eigenkapital-Ersatz.
Nichtabnahmeentschädigung
Strafe an die Bank, wenn du ein zugesagtes Darlehen doch nicht abrufst (z.B. weil der Kauf platzt).
Notarkosten
Gesetzlich festgelegte Gebühren für Beurkundung und Grundbuchamt. Rechne mit ca. 2% des Kaufpreises.
O
Objektbesichtigung
Prüfung der Immobilie vor Ort. Für die Bank macht das oft ein Gutachter, um den Wert zu bestätigen.
P
Prolongation
Einfache Verlängerung des Kredits bei der bisherigen Bank. Bequem, aber selten die günstigste Variante. Vergleiche lieber Angebote zur Anschlussfinanzierung.
R
Rahmenkredit
Ein Kreditrahmen, aus dem du flexibel Geld entnehmen und zurückzahlen kannst (ähnlich Dispo, aber günstiger). Mehr zum Ratenkredit.
Restschuld
Der Betrag, der am Ende der Zinsbindung noch offen ist. Er muss durch eine Anschlussfinanzierung weiterfinanziert oder getilgt werden.
Risikolebensversicherung
Absicherung für die Familie. Stirbt der Hauptverdiener, zahlt die Versicherung die Kreditsumme aus, damit das Haus nicht verkauft werden muss.
S
Sicherheiten
Werte, die der Bank als Pfand dienen (Immobilie, Bausparguthaben, Lebensversicherung). Ohne Sicherheit kein günstiger Baukredit.
Sollzins
Der "nackte" Zins für das Geld, ohne Nebenkosten. Auch Nominalzins genannt. Prüfe die aktuellen Zinsen.
Sondertilgung
Das Recht, außer der Reihe Geld zurückzuzahlen (meist 5% p.a.). Verkürzt die Laufzeit massiv.
T
Tilgung
Der Anteil der Rate, der Schulden abbaut. Empfehlung: Starte mit mind. 2-3% Tilgung, damit du vor der Rente fertig bist.
Tilgungsaussetzung
Du zahlst nur Zinsen an die Bank. Die Tilgung fließt stattdessen in einen Sparvertrag (z.B. Bausparer), der den Kredit am Ende ablöst.
Tilgungssatz
Die prozentuale Anfangstilgung (z.B. 2%). Bestimmt, wie hoch die monatliche Rate ausfällt.
U
Unterhaltungskosten
Laufende Kosten der Immobilie (Heizung, Wasser, Müll, Grundsteuer). Diese kommen zur Kreditrate hinzu.
V
Valutierung
Der Zeitpunkt, an dem das Darlehen ausgezahlt wird und ab dem Zinsen berechnet werden.
Variables Darlehen
Kredit ohne Zinsbindung. Der Zins orientiert sich am EURIBOR und ändert sich alle 3 Monate. Flexibel, aber risikoreich.
Volltilgerdarlehen
Ein Darlehen, bei dem Zins und Tilgung so berechnet sind, dass am Ende der Zinsbindung die Restschuld exakt Null ist.
Vorfälligkeitsentschädigung
Entschädigung an die Bank, wenn du vorzeitig aus dem Vertrag aussteigst (z.B. bei Hausverkauf).
WichtigNach 10 Jahren hast du ein gesetzliches Kündigungsrecht ohne Entschädigung (§ 489 BGB).
W
Wohnriester
Staatliche Förderung, bei der Riester-Zulagen direkt in die Tilgung der Immobilie fließen. Steuerlich komplex, aber oft lohnenswert.
Z
Zinsbindung
Der Zeitraum, für den der Zinssatz festgeschrieben ist (z.B. 10, 15 oder 20 Jahre). Vergleiche Zinsprognosen für 2026.
Zinscap
Eine "Versicherung" gegen steigende Zinsen bei variablen Darlehen. Deckelt den maximalen Zinssatz.
Zwischenfinanzierung
Kurzfristiger Kredit (oft nur 6-24 Monate), um einen Engpass zu überbrücken, z.B. bis das alte Haus verkauft ist.
Häufig verwechselte Begriffe
Unterschied
Sollzins vs. Effektivzins
Der Sollzins ist die reine Gebühr für das Geld. Der Effektivzins enthält fast alle Nebenkosten und ist deshalb das einzig wahre Vergleichsmerkmal.
Unterschied
Hypothek vs. Grundschuld
Die Hypothek sinkt automatisch mit der Tilgung. Die Grundschuld bleibt stehen – deshalb nutzen Banken heute fast nur noch die flexiblere Grundschuld.
Unterschied
Rate vs. Tilgung
Die Rate ist das, was monatlich vom Konto abgeht. Die Tilgung ist nur der Teil davon, der die Schulden wirklich senkt (der Rest sind Zinsen).
3 Tipps für Deinen Vergleich
Achte auf den Effektivzins
Er ist Dein wichtigstes Werkzeug. Nur hier sind eventuelle Bearbeitungskosten oder Aufschläge eingerechnet.
Unterschätze kleine Zinsunterschiede nicht
0,2% klingen wenig. Bei 500.000 € Kredit macht das über 10 Jahre aber rund 10.000 € Unterschied aus.
Prüfe Sondertilgungsrechte
Lies das Kleingedruckte. Manche Banken schränken ein, wann genau Du extra Geld einzahlen darfst.
Fehlt Dir ein Begriff?
Die Finanzwelt ist riesig. Wenn Du in einem Angebot auf ein Wort stößt, das hier nicht steht: Schreib uns. Wir erklären es Dir persönlich und ergänzen das Lexikon.
Häufige Fragen zum Lexikon
Muss ich alle Begriffe auswendig lernen?
Nein! Dieses Lexikon ist ein Nachschlagewerk. Konzentriere Dich auf die Basics wie Annuität, Sollzins und Tilgung. Alles andere schlägst Du nach, wenn es akut wird.
Warum sind die Erklärungen teilweise so ausführlich?
Weil eine kurze Definition oft nicht reicht, um die finanziellen Folgen für Deinen Geldbeutel zu verstehen. Wir wollen, dass Du Zusammenhänge erkennst.
Ist das Lexikon aktuell?
Ja, wir passen die Begriffe regelmäßig an neue Gesetze (wie Wohnimmobilienkreditrichtlinie) und Marktgegebenheiten an.
Begriffe verstanden? Jetzt finanzieren.
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