Kaufnebenkosten Bayern 2026: Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Grundbuch

Das Wichtigste in Kürze

• Wie hoch sind die Notarkosten beim Hauskauf in Bayern? Notar und Grundbuch zusammen kosten bei 400.000 € Kaufpreis rund 5.232 €, also etwa 1,31 % vom Kaufpreis. Diese Kosten sind bundesweit identisch, weil sie im GNotKG geregelt sind, einem Bundesgesetz. Ein Notar in München rechnet genauso ab wie einer in München.
• Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Bayern? 3,5 % vom Kaufpreis, einheitlich im ganzen Bundesland und unverändert seit 1997. Bei 400.000 € Kaufpreis sind das 14.000 €. Das ist der einzige Kostenblock, den Bayern selbst festlegt.
• Was kosten Notar, Grundbuch und Steuer zusammen? Bei 400.000 € Kaufpreis rund 19.232 € ohne Makler, das sind 4,81 % vom Kaufpreis. Bei 300.000 € Kaufpreis sind es rund 14.732 €.
• Wer zahlt die Notarkosten? In der Regel der Käufer. Der Verkäufer trägt nur die Löschung alter Grundschulden. Das ist Vertragspraxis und kein Gesetz, es kann im Kaufvertrag anders geregelt werden.
• Warum ist Bayern so günstig? Weil es als einziges Bundesland den Satz nie erhöht hat. Die 3,5 % aus § 11 Abs. 1 GrEStG galten bis 2006 bundesweit. Seitdem darf jedes Land selbst festlegen, und alle 15 anderen haben angehoben. Auf 400.000 € Kaufpreis sparst Du gegenüber einem 6,5-Prozent-Land 12.000 €.
• Kommt noch eine Maklerprovision dazu? Wenn ein Makler beteiligt ist, zahlst Du in Bayern üblicherweise 3,57 % als Käuferanteil. Beim Kauf direkt vom Eigentümer entfällt sie komplett.

Notarkosten beim Hauskauf in Bayern: bundesweit identisch

Das ist der Punkt, den die meisten Suchenden nicht erwarten: Notar- und Grundbuchkosten sind in Bayern exakt so hoch wie in jedem anderen Bundesland. Sie richten sich nach dem GNotKG, einem Bundesgesetz, und nach Anlage 2 Tabelle B. Ein Notar in München rechnet nach derselben Tabelle ab wie einer in München.

Unterschiedlich sind nur zwei Posten: die Grunderwerbsteuer, die jedes Bundesland selbst festlegt, und die Maklerprovision, die regional unterschiedlich üblich ist. Genau diese beiden Posten stehen unten mit den Werten für Bayern.

Bayern ist das einzige Land mit dem gesetzlichen Satz

Die 3,5 % sind kein bayerischer Sonderweg, sondern der gesetzliche Regelsatz aus § 11 Abs. 1 GrEStG. Bis September 2006 galt er in ganz Deutschland. Dann bekamen die Länder mit der Föderalismusreform das Recht, ihn selbst festzulegen, und alle 15 anderen Länder haben ihn angehoben, viele mehrfach.

Bayern hat das nie getan. Damit ist es heute das einzige Bundesland, in dem noch der gesetzliche Satz gilt. Was das für Dich bedeutet, bei 400.000 € Kaufpreis:

• Gegenüber Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, dem Saarland und Schleswig-Holstein mit 6,5 %: 12.000 € weniger Steuer.
• Gegenüber Hessen mit 6,0 %: 10.000 € weniger.
• Gegenüber den Nachbarn Baden-Württemberg und Thüringen mit 5,0 %: 6.000 € weniger.

Warum die 2-Prozent-Faustformel in Bayern besonders weh tut

Für Notar und Grundbuch rechnen fast alle Ratgeber pauschal mit 1,5 bis 2 % vom Kaufpreis. Die Gebühren stehen aber in Anlage 2 Tabelle B zum GNotKG und sind degressiv gestaffelt: Je teurer die Immobilie, desto kleiner der prozentuale Anteil.

In Bayern wiegt dieser Fehler schwerer als anderswo. Weil die Grunderwerbsteuer mit 3,5 % klein ist, machen Notar und Grundbuch einen größeren Anteil Deiner Nebenkosten aus. Die 2.768 € zu viel bei 400.000 € Kaufpreis sind rund 14 % Deiner gesamten Nebenkosten ohne Makler. In einem 6,5-Prozent-Land wären es etwa 9 %.

Kaufnebenkosten Bayern nach Kaufpreis

Gerechnet ohne Makler, mit Grundschuld in Höhe des Kaufpreises und einem gemeinsamen Beurkundungstermin. Notarkosten enthalten 19 % Umsatzsteuer, Grundbuchgebühren sind umsatzsteuerfrei.

Steuer = Grunderwerbsteuer 3,5 %. % KP = Anteil der gesamten Kaufnebenkosten am Kaufpreis. Richtwerte nach § 34 GNotKG, Anlage 2 Tabelle B. Der prozentuale Anteil sinkt mit steigendem Kaufpreis, weil die Notargebühren degressiv gestaffelt sind.

Häufige Fragen zu Kaufnebenkosten in Bayern

Grunderwerbsteuer Bayern: 3,5 %

Der Steuersatz liegt seit 1997 bei 3,5 % und gilt einheitlich im ganzen Land, also in München, Nürnberg, Augsburg, Regensburg, Würzburg und Ingolstadt gleichermaßen. Bis 1996 lag der Satz bundesweit bei 2 %, mit dem Jahressteuergesetz 1997 stieg er auf 3,5 %. Bis September 2006 galt er einheitlich für ganz Deutschland. Seitdem darf jedes Land selbst entscheiden, und alle 15 anderen Länder haben erhöht. Bayern nicht.

Fällig wird die Steuer nach der Beurkundung. Das Finanzamt schickt Dir den Bescheid, und erst nach Zahlung bekommst Du die Unbedenklichkeitsbescheinigung. Ohne die trägt das Grundbuchamt Dich nicht als Eigentümer ein. Rechne mit vier bis acht Wochen zwischen Notartermin und Bescheid.

Wer zahlt die Grunderwerbsteuer in Bayern, und wann wird sie fällig?

Wer zahlt: Das Bayerische Landesamt für Steuern formuliert es so, dass Erwerber und Veräußerer Gesamtschuldner sind. In der Praxis regelt jeder Kaufvertrag, dass der Käufer sie allein trägt. Zahlt er nicht, kann sich das Finanzamt an den Verkäufer halten.

Wann sie fällig wird: Nach Bekanntgabe des Steuerbescheids hast Du einen Monat Zeit. Danach schickt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung direkt an den Notar, der sie beim Grundbuchamt einreicht. Ohne sie wirst Du nicht als Eigentümer eingetragen.

Wann in Bayern keine Grunderwerbsteuer anfällt

• Kaufpreis bis 2.500 €. Eine Freigrenze, kein Freibetrag: Bei 2.501 € wird der volle Betrag besteuert.
• Ehegatten und eingetragene Lebenspartner, auch bei der Vermögensauseinandersetzung nach einer Scheidung.
• Verwandte in gerader Linie, also Eltern an Kind oder Großeltern an Enkel, dazu Stiefkinder. Der Kauf zwischen Geschwistern ist steuerpflichtig.
• Erbschaft und Schenkung lösen keine Grunderwerbsteuer aus.

Maklerprovision in Bayern: 3,57 % für den Käufer

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt die Halbteilung: Käufer und Verkäufer teilen sich die Provision, wenn der Makler für beide tätig wird. In Bayern liegt der Käuferanteil üblicherweise bei 3,57 % inklusive Umsatzsteuer. Das ist der bundesweit verbreitetste Satz. Weil die Grunderwerbsteuer in Bayern so niedrig ist, ist der Makler hier der mit Abstand größte Einzelposten Deiner Kaufnebenkosten.

Die Provision ist Verhandlungssache und keine gesetzliche Gebühr. Beim Kauf vom Eigentümer ohne Makler entfällt sie komplett.

Bayern im Vergleich zu den Nachbarländern

Nur die Grunderwerbsteuer unterscheidet sich, gerechnet auf 400.000 € Kaufpreis.

Kaufnebenkosten in Bayern ohne Makler

In Bayern ist die Provision der größte vermeidbare Posten, größer sogar als die Steuer.

• Ohne Makler: rund 19.232 € bei 400.000 € Kaufpreis, also 4,81 % vom Kaufpreis.
• Mit Makler: rund 33.512 €, also 8,38 %. Der Unterschied sind 14.280 € Provision.

Zum Vergleich: Die Grunderwerbsteuer beträgt bei diesem Kaufpreis 14.000 €. Die Maklerprovision liegt mit 14.280 € darüber. Beim Kauf direkt vom Eigentümer fällt sie komplett weg, und Deine Nebenkosten sinken um mehr als ein Drittel.

Für Deine Finanzierung ist das entscheidend: Die Bank finanziert in aller Regel den Kaufpreis, nicht die Nebenkosten. Ob Du 19.232 € oder 33.512 € aus Eigenkapital aufbringen musst, entscheidet oft darüber, ob die Finanzierung aufgeht.

Deine Kaufnebenkosten genau berechnen

Die Tabellen oben sind Richtwerte für typische Kaufpreise. Für Deinen konkreten Fall, mit eigener Grundschuldhöhe und mit oder ohne Makler, nimm den Rechner. Er ist kostenlos und rechnet alle 16 Bundesländer.

Wenn Du unsicher bist, wie viel Eigenkapital Du für Kaufpreis und Nebenkosten zusammen brauchst, rechnen wir das mit Dir durch. Wir sitzen in Kassel und finanzieren bundesweit, auch in Bayern.

Quellen und Stand

• GNotKG Anlage 2 (Tabelle B), § 34 Abs. 2 GNotKG, für Notar- und Grundbuchgebühren. Bundesrecht, in allen 16 Bundesländern identisch.
• Bayerisches Landesamt für Steuern: Grunderwerbsteuersatz von 3,5 %, Erwerber und Veräußerer als Gesamtschuldner, Freigrenze 2.500 Euro, Unbedenklichkeitsbescheinigung an den Notar.
• § 11 Abs. 1 GrEStG: gesetzlicher Steuersatz von 3,5 %, der seit der Föderalismusreform im September 2006 nur noch in Bayern gilt.
• Jahressteuergesetz 1997: Anhebung des bundesweiten Satzes von 2,0 auf 3,5 %.
• § 3 GrEStG: Steuerbefreiung für Ehegatten, Lebenspartner, Verwandte in gerader Linie und Erwerbe von Todes wegen.
• §§ 656a bis 656d BGB, Halbteilungsgrundsatz bei der Maklerprovision, in Kraft seit dem 23. Dezember 2020.
• Maklerprovision in Bayern: 7,14 % Gesamtprovision inklusive Umsatzsteuer, davon 3,57 % Käuferanteil.
• KV 21100 und Anmerkung 21101 GNotKG zur reduzierten Gebühr bei gemeinsamer Beurkundung von Kaufvertrag und Grundschuld.

Stand: August 2026. Inhaltlich geprüft von Salomon Davin, Diplom-Kaufmann und Geschäftsführer von Baufivergleich, zugelassen nach § 34i GewO als Immobiliardarlehensvermittler und nach § 34c GewO. Wir aktualisieren diese Seite, sobald Bayern den Grunderwerbsteuersatz ändert. Alle Beträge sind Richtwerte: Die exakten Notargebühren hängen vom Einzelfall ab, etwa von der Höhe der Grundschuld und davon, ob Kaufvertrag und Grundschuld gemeinsam beurkundet werden.