Wohnfläche berechnen: so funktioniert die Wohnflächenberechnung nach WoFlV
Welche Räume zählen, wie Dachschrägen, Balkone und Wintergarten angerechnet werden und warum die Quadratmeterzahl direkt beeinflusst, was Deine Bank finanziert. Mit den Prozentsätzen aus der Wohnflächenverordnung.
Kostenlose Beratung anfragenWohnfläche berechnen: Raumhöhe, Terrasse, Keller und Finanzierung.
- Maßgebend ist die Wohnflächenverordnung (WoFlV): Sie regelt seit 2004, welche Grundflächen zur Wohnfläche gehören und mit welchem Anteil sie angerechnet werden. Für Wohnimmobilien ist sie der praktische Standard.
- Die Raumhöhe entscheidet: Flächen ab zwei Metern lichter Höhe zählen voll, Flächen ab einem und unter zwei Metern zur Hälfte. Was darunter liegt, bleibt außen vor. Genau das macht Dachgeschosse rechnerisch kleiner, als sie sich anfühlen.
- Balkon und Terrasse zählen anteilig: In der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte. Unbeheizbare Wintergarten- und Schwimmbadflächen gehen zur Hälfte ein.
- Keller und Garage zählen nicht: Zubehörräume wie Keller, Waschküche, Boden- und Trockenraum, Heizungsraum und Garage bleiben komplett draußen, ebenso Geschäftsräume.
- Für die Finanzierung zählt die nachgewiesene Fläche: Die Bank rechnet nicht mit der Zahl aus dem Exposé, sondern mit einer nachvollziehbaren Berechnung. Weicht sie nach unten ab, sinkt der angesetzte Wert und damit der Beleihungsauslauf.
Was gehört zur Wohnfläche und was nicht?
Zur Wohnfläche gehören die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Wintergarten, Schwimmbad, Balkon, Loggia, Dachgarten und Terrasse zählen ebenfalls dazu, wenn sie ausschließlich zur Wohnung gehören. Ausdrücklich ausgenommen sind Zubehörräume und Geschäftsräume.
| Raum oder Fläche | Zählt zur Wohnfläche? | Grundlage |
|---|---|---|
| Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer, Küche, Bad, Flur | Ja | Räume, die ausschließlich zur Wohnung gehören |
| Wintergarten, Schwimmbad, nach allen Seiten geschlossene Räume | Ja, anteilig | Unbeheizbar zur Hälfte |
| Balkon, Loggia, Dachgarten, Terrasse | Ja, anteilig | In der Regel ein Viertel, höchstens die Hälfte |
| Kellerraum | Nein | Zubehörraum |
| Abstellraum oder Kellerersatzraum außerhalb der Wohnung | Nein | Zubehörraum |
| Waschküche, Bodenraum, Trockenraum | Nein | Zubehörraum |
| Heizungsraum | Nein | Zubehörraum |
| Garage | Nein | Zubehörraum |
| Geschäftsräume | Nein | Ausdrücklich ausgenommen |
| Räume, die das Bauordnungsrecht des Landes nicht erfüllen | Nein | Ausdrücklich ausgenommen |
Häufiger Irrtum: Ein ausgebauter Hobbyraum im Keller bleibt ein Kellerraum. Auch wenn er beheizt, tapeziert und möbliert ist, gehört er nach der Wohnflächenverordnung nicht zur Wohnfläche. Das ist einer der häufigsten Gründe, warum die Zahl im Exposé von der Berechnung für die Bank abweicht.
Wie wird die Wohnfläche offiziell berechnet?
Zuerst wird die Grundfläche nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen ermittelt, also von Vorderkante Bekleidung zu Vorderkante Bekleidung. Danach wird jede Fläche je nach lichter Höhe und Raumart anteilig angerechnet. Diese vier Sätze sind der Kern der ganzen Rechnung.
| Fläche | Anrechnung | Praxisbeispiel |
|---|---|---|
| Lichte Höhe mindestens 2 Meter | 100 Prozent | Normale Wohnräume im Erd- oder Obergeschoss |
| Lichte Höhe mindestens 1 Meter, aber unter 2 Meter | 50 Prozent | Der Bereich unter der Dachschräge |
| Unbeheizbarer Wintergarten, Schwimmbad, nach allen Seiten geschlossene Räume | 50 Prozent | Kalter Wintergarten am Wohnzimmer |
| Balkon, Loggia, Dachgarten, Terrasse | 25 Prozent, höchstens 50 Prozent | Balkon vor dem Schlafzimmer |
Dachschrägen: warum das Dachgeschoss kleiner rechnet, als es wirkt
Unter einer Dachschräge fällt die lichte Höhe über die Raumtiefe ab. Der Teil ab zwei Metern zählt voll, der Streifen zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte. Was darunter liegt, taucht in der Wohnfläche nicht auf, obwohl dort ein Bett oder ein Schrank stehen kann. Deshalb liegen ausgebaute Dachgeschosse rechnerisch oft deutlich unter dem, was der Grundriss vermuten lässt.
Balkon und Terrasse: der Viertel-Satz und seine Ausnahme
Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen gehen in der Regel zu einem Viertel ein. Höchstens zulässig ist die Hälfte, etwa bei besonders hochwertigen oder geschützten Flächen. Wer im Exposé einen zur Hälfte angesetzten Balkon findet, sollte fragen, worauf sich das stützt, denn der Regelfall ist ein Viertel.
Rechenbeispiel Dachgeschoss
Ein Dachzimmer hat 30 Quadratmeter Grundfläche. Davon liegen 18 Quadratmeter unter mindestens zwei Metern Höhe, 8 Quadratmeter zwischen einem und zwei Metern und 4 Quadratmeter unter einem Meter.
- 18 Quadratmeter voll18 Quadratmeter
- 8 Quadratmeter zur Hälfte4 Quadratmeter
- 4 Quadratmeter unter einem Meter0 Quadratmeter
Angerechnete Wohnfläche: 22 Quadratmeter statt der 30 Quadratmeter Grundfläche. Acht fehlende Quadratmeter klingen wenig, schlagen im Wertansatz der Bank aber in voller Höhe des jeweiligen Quadratmeterpreises durch.
Wohnflächenverordnung oder DIN 277: welche Zahl gilt?
Dass zwei Unterlagen zur selben Immobilie unterschiedliche Quadratmeter nennen, ist kein Fehler, sondern meist eine Frage der Rechenmethode.
Wohnflächenverordnung (WoFlV)
Die WoFlV ist seit dem 1. Januar 2004 in Kraft und die Grundlage, an der sich die Wohnfläche von Wohnimmobilien praktisch orientiert. Sie rechnet niedrige Raumteile nur anteilig an und lässt Zubehörräume ganz außen vor. Das ist die Zahl, mit der Banken bei einer Wohnimmobilie in aller Regel arbeiten.
DIN 277
Die DIN 277 stammt aus der Bau- und Kostenplanung und ermittelt Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken. Sie kennt die Abschläge für niedrige Raumteile in dieser Form nicht, weshalb eine Fläche nach DIN 277 größer ausfallen kann als dieselbe Fläche nach WoFlV. Wer eine auffällig große Quadratmeterzahl im Exposé sieht, sollte deshalb prüfen, nach welcher Methode gerechnet wurde.
Wohnfläche und Nutzfläche sind nicht dasselbe
Nutzfläche ist der weitere Begriff: Sie umfasst auch Flächen, die keine Wohnfläche sind, etwa Keller, Hauswirtschaftsraum oder Werkstatt. Eine Immobilie kann also eine große Nutzfläche und trotzdem eine vergleichsweise kleine Wohnfläche haben. Für Kaufpreis, Miete und Beleihungswert ist die Wohnfläche die relevante Größe.
Altbestand vor 2004: Wurde die Wohnfläche bis zum 31. Dezember 2003 nach der Zweiten Berechnungsverordnung ermittelt, bleibt es bei dieser Berechnung. Erst wenn bauliche Änderungen eine Neuberechnung nötig machen, gilt die Wohnflächenverordnung. Deshalb kursieren bei älteren Häusern bis heute Zahlen nach altem Recht.
Wer erstellt eine Wohnflächenberechnung und was kostet sie?
Eine Wohnflächenberechnung, die eine Bank oder ein Gericht akzeptiert, kommt in der Regel von jemandem mit Bauvorlageberechtigung oder entsprechender Sachkunde:
- Architekt oder Bauingenieur: der häufigste Weg, gerade wenn ohnehin Planunterlagen vorliegen
- Vermessungsbüro: wenn genau aufgemessen werden muss, etwa im unsanierten Altbau
- Immobiliensachverständiger oder Gutachter: meist im Rahmen einer vollständigen Wertermittlung
- Bauträger: beim Neubau Teil der Vertrags- und Planunterlagen
Die Kosten hängen von Objektgröße, Zustand und davon ab, ob brauchbare Grundrisse existieren. Liegen aktuelle Pläne vor, ist es eine überschaubare Rechenarbeit. Muss vor Ort Raum für Raum aufgemessen werden, wird es deutlich aufwendiger. Hol Dir im Zweifel zwei Angebote, die Spannen sind groß.
Kannst Du selbst rechnen?
Für Deine eigene Einschätzung ja, und dafür ist dieser Artikel gedacht. Wenn Du wissen willst, ob die Zahl im Exposé plausibel ist, kommst Du mit Zollstock, Grundriss und den vier Anrechnungssätzen weit genug. Für die Bank, im Streit mit einem Vermieter oder bei einer Kaufpreisminderung reicht eine selbst erstellte Aufstellung dagegen meist nicht aus.
Was wir machen und was nicht: Baufivergleich erstellt keine Wohnflächenberechnungen. Wir sind Finanzierungsvermittler, keine Sachverständigen oder Vermesser. Was wir beitragen: Wir sagen Dir, welchen Nachweis Deine Bank im konkreten Fall sehen will, ordnen die Zahl in den Beleihungswert ein und stellen Dir eine kostenlose Vorlage zum Ausfüllen bereit.
Vorlage zur Wohnflächenberechnung herunterladenWarum beeinflusst die Quadratmeterzahl Deine Finanzierung?
Die Wohnfläche ist keine Formalie. Sie ist die Bezugsgröße, aus der die Bank den Wert der Immobilie ableitet, und der Wert entscheidet darüber, wie viel Darlehen zu welchem Zins möglich ist. In unseren Beratungen taucht dieser Punkt regelmäßig genau dann auf, wenn es zu spät ist.
Der Beleihungswert hängt daran
Die Bank setzt einen Wert an und leitet daraus den Beleihungsauslauf ab. Fällt die geprüfte Wohnfläche kleiner aus als im Exposé angegeben, sinkt der Wertansatz, der Beleihungsauslauf steigt, und der Zins wird tendenziell teurer.
Nachweise verhindern Rückfragen
Liegt eine nachvollziehbare Berechnung bei, muss der Gutachter nicht schätzen. Das erspart die Runde aus Rückfrage, Nachreichen und erneuter Prüfung, die eine Zusage schnell um Wochen verschiebt. Die passende Vorlage findest Du bei den Downloads.
Abweichungen fallen spät auf
Kommt die Korrektur erst nach dem Kaufvertrag, fehlt am Ende Eigenkapital, das niemand eingeplant hat. Wer die Fläche vorher prüft, verhandelt entweder den Preis oder plant die Lücke bewusst ein.
Fragen zur Wohnflächenberechnung.
Was gehört alles zur Wohnflächenberechnung?
Wie wird die offizielle Wohnfläche berechnet?
Was gehört nicht zur Wohnflächenberechnung?
Zählt der Balkon zur Wohnfläche?
Wie komme ich an eine Wohnflächenberechnung?
Wohnfläche oder Nutzfläche: welche Zahl will die Bank?
Zahlen geprüft? Dann schauen wir uns Deine Finanzierung an.
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