Autor: Salomon Davin, Baufinanzierungsberater
Baufinanzierung einfach erklärt: Eine Baufinanzierung ist ein Darlehen, mit dem du den Kauf oder Bau einer Immobilie bezahlst. Einfach erklärt: Die Bank leiht dir das Geld, und du zahlst es über viele Jahre in monatlichen Raten zurück. Jede Rate besteht aus Zinsen und Tilgung. Als Sicherheit dient die Immobilie selbst.
Eine eigene Immobilie kostet schnell mehrere hunderttausend Euro. Kaum jemand hat dieses Geld auf dem Konto liegen, deshalb leiht es sich fast jeder Käufer bei der Bank. Wie eine Baufinanzierung aufgebaut ist, welche Begriffe du kennen solltest und worauf es bei den Zinsen ankommt, erklären wir dir hier Schritt für Schritt.
Was ist eine Baufinanzierung?
Eine Baufinanzierung ist ein Darlehen, mit dem du den Kauf oder Bau einer Immobilie bezahlst. Die Bank gibt dir das Geld, und du zahlst es über viele Jahre in monatlichen Raten zurück. Als Sicherheit dient der Bank die Immobilie selbst: Sie wird im Grundbuch mit einer sogenannten Grundschuld eingetragen. Zahlst du nicht mehr, darf die Bank die Immobilie verwerten.
Der große Unterschied zu einem normalen Konsumkredit ist die Höhe und die Laufzeit. Du finanzierst nicht ein Auto über vier Jahre, sondern ein Haus über 20, 30 oder mehr Jahre. Deshalb lohnt es sich, die Bausteine genau zu verstehen.
Die wichtigsten Bausteine
Eigenkapital
Eigenkapital ist das Geld, das du selbst mitbringst: Erspartes, Bausparguthaben, ein Bausparvertrag oder auch ein Grundstück, das dir schon gehört. Als Faustregel solltest du mindestens die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche zahlen. Dazu gehören Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls die Maklerprovision. Je nach Bundesland summieren sich diese Nebenkosten auf rund 9 bis 12 Prozent des Kaufpreises.
Je mehr Eigenkapital du einsetzt, desto weniger musst du finanzieren und desto bessere Zinsen bekommst du in der Regel. Eine Finanzierung ganz ohne Eigenkapital ist möglich, aber teurer und nicht für jeden geeignet.
Das Darlehen
Das Darlehen ist der Betrag, den die Bank dir leiht. In den allermeisten Fällen ist es ein Annuitätendarlehen. Der Name klingt sperrig, das Prinzip ist einfach: Du zahlst jeden Monat eine gleich hohe Rate, die sogenannte Annuität. Diese Rate besteht aus zwei Teilen, den Zinsen und der Tilgung.
Zins und Tilgung
Der Zins ist der Preis für das geliehene Geld. Die Tilgung ist der Teil deiner Rate, mit dem du die Schulden tatsächlich abbaust.
Am Anfang ist der Zinsanteil hoch, weil die Restschuld noch groß ist. Mit jeder Rate wird die Restschuld kleiner, dadurch sinkt der Zinsanteil und der Tilgungsanteil wächst. Die Rate selbst bleibt gleich. Genau das macht ein Annuitätendarlehen so planbar.
Ein Beispiel: Du nimmst 300.000 Euro auf, der Sollzins liegt bei 3,5 Prozent, die anfängliche Tilgung bei 2 Prozent. Deine Jahresrate beträgt dann 5,5 Prozent von 300.000 Euro, also 16.500 Euro. Pro Monat sind das 1.375 Euro. Im ersten Jahr gehen davon 10.500 Euro an Zinsen und 6.000 Euro in die Tilgung. Im Lauf der Jahre verschiebt sich dieses Verhältnis immer weiter zugunsten der Tilgung.
Siehe hierzu auch bei unserem Tilgungsrechner nach.
Sollzins und Effektivzins: Wo ist der Unterschied?
Beim Vergleich von Angeboten triffst du auf zwei Zinssätze.
Der Sollzins ist der reine Zins auf die Darlehenssumme. Mit ihm wird deine Rate berechnet.
Der Effektivzins enthält zusätzlich bestimmte Nebenkosten der Finanzierung und gibt dir damit ein realistischeres Bild der tatsächlichen Kosten. Für den Vergleich verschiedener Angebote ist der Effektivzins die bessere Kennzahl. Banken sind verpflichtet, ihn auszuweisen.
Zinsbindung: Wie lange bleibt der Zins fest?
Den vereinbarten Zins bekommst du nicht für die gesamte Laufzeit garantiert, sondern für einen festen Zeitraum, die Zinsbindung. Üblich sind 10, 15 oder 20 Jahre.
Nach Ablauf der Zinsbindung ist dein Darlehen meist noch nicht vollständig abbezahlt. Für die verbleibende Restschuld brauchst du dann eine Anschlussfinanzierung, und zwar zu den Zinsen, die zu diesem Zeitpunkt gelten. Hier liegt das eigentliche Zinsrisiko deiner Finanzierung.
Eine lange Zinsbindung kostet meist einen kleinen Zinsaufschlag, gibt dir aber über viele Jahre Sicherheit. In Phasen mit niedrigen Zinsen sichern sich viele Käufer den Zins lieber für 15 oder 20 Jahre. Ein nützliches Recht hast du in jedem Fall: Nach zehn Jahren darfst du jedes Darlehen mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung. So steht es in Paragraf 489 des Bürgerlichen Gesetzbuchs.
Sondertilgung und Tilgungssatz
Zwei Stellschrauben helfen dir, schneller schuldenfrei zu werden.
Mit einer höheren anfänglichen Tilgung zahlst du das Darlehen zügiger ab. Bei den derzeitigen Zinsen sind 2 bis 3 Prozent ein gängiger Wert. Wer es sich leisten kann, tilgt höher und spart so Zinskosten über die Laufzeit.
Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche Zahlung, die du außer der Reihe leistest, etwa von einer Bonuszahlung oder einer Erbschaft. Viele Banken erlauben pro Jahr eine kostenlose Sondertilgung von bis zu 5 Prozent der Darlehenssumme. Achte beim Vertrag darauf, dass diese Möglichkeit drinsteht.
Welche Rolle spielt die KfW?
Die KfW ist die Förderbank des Bundes. Sie vergibt zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse, vor allem für energieeffizientes Bauen und Sanieren sowie für Familien. Welche Programme es derzeit gibt und zu welchen Konditionen, ändert sich von Zeit zu Zeit. Die verbindlichen und tagesaktuellen Angaben findest du direkt auf der Förderseite der KfW für Privatpersonen. Ein KfW-Darlehen kombinierst du in der Regel mit deinem normalen Bankdarlehen, beantragt wird es über deine finanzierende Bank.
So gehst du Schritt für Schritt vor
- Budget klären. Rechne zusammen, wie viel Eigenkapital du hast und welche monatliche Rate du dauerhaft tragen kannst. Als grobe Orientierung sollte die Rate deine sonstigen Lebenshaltungskosten nicht erdrücken.
- Kaufnebenkosten einplanen. Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch kommen zum Kaufpreis hinzu.
- Angebote vergleichen. Achte auf den Effektivzins, die Zinsbindung, die Höhe der Tilgung und die Möglichkeit zur Sondertilgung.
- Förderung prüfen. Schau nach, ob ein KfW-Programm zu deinem Vorhaben passt.
- Finanzierung abschließen. Erst wenn alle Bausteine zusammenpassen, unterschreibst du.
Häufige Fragen
Wie viel Eigenkapital brauche ich? Mindestens die Kaufnebenkosten solltest du selbst aufbringen, also etwa 9 bis 12 Prozent des Kaufpreises. Mehr Eigenkapital senkt deine Zinsen.
Was passiert nach der Zinsbindung? Für die Restschuld schließt du eine Anschlussfinanzierung ab, zu den dann gültigen Zinsen. Bis zu fünf Jahre vorher kannst du dir die Konditionen über ein Forward-Darlehen sichern.
Kann ich ohne Eigenkapital finanzieren? Das geht grundsätzlich, ist aber mit höheren Zinsen und einem größeren Risiko verbunden. Eine solide Eigenkapitalbasis ist fast immer die günstigere Wahl.
Baufinanzierung einfach erklärt: Fazit
Eine Baufinanzierung wirkt auf den ersten Blick kompliziert, besteht aber aus wenigen klaren Bausteinen: Eigenkapital, Darlehen, Zins und Tilgung, Zinsbindung und Anschlussfinanzierung. Wer diese Begriffe versteht, kann Angebote sauber vergleichen und die monatliche Rate realistisch planen. Wenn du deine Finanzierung gemeinsam mit uns durchrechnen möchtest, melde dich gern. Wir schauen uns deine Zahlen an und finden die passende Lösung für dein Vorhaben.
Für weitere Fragen schaue gerne in unserem Baufinanzierungslexikon nach.
