Autor: Salomon Davin, Baufinanzierungsberater
Du bist Mitte zwanzig oder Anfang dreißig, hast einen festen Job und denkst über die erste eigene Immobilie nach. Das Problem kennen fast alle in deinem Alter: Das Eigenkapital ist knapp. Genau hier entscheidet sich, ob deine Finanzierung solide steht oder ob du dir unnötige Risiken einkaufst. Dieser Artikel zeigt dir, worauf es ankommt, und rechnet konkret durch, ob sich Sparen für dich überhaupt lohnt.
Kurz gesagt: Eine Baufinanzierung für junge Leute ist meist machbar, scheitert aber oft am knappen Eigenkapital. Wer mit wenig oder ohne Eigenkapital kauft, zahlt höhere Zinsen, tilgt länger und trägt das Risiko, bei einem Wertverlust auf Restschuld sitzenzubleiben. Ob sich Sparen statt frühem Kauf lohnt, hängt davon ab, wie stark der Immobilienpreis in der Zwischenzeit steigt.
Warum Eigenkapital bei jungen Käufern so oft fehlt
Wer früh kauft, hatte schlicht weniger Jahre Zeit zum Ansparen. Ausbildung, Studium, der erste Job mit Einstiegsgehalt, vielleicht ein Umzug: In dieser Phase bleibt selten genug übrig, um die üblichen 20 Prozent Eigenkapital plus Kaufnebenkosten anzusparen.
Als Faustregel solltest du mindestens die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche zahlen können. Dazu zählen je nach Bundesland:
- Grunderwerbsteuer: 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises, je nach Bundesland (Quelle: Bundesministerium der Finanzen, Grunderwerbsteuer)
- Notar und Grundbuch: rund 1,5 bis 2 Prozent
- Maklerprovision: falls anfällt, je nach Region und Aufteilung
Bei einer Immobilie für 200.000 Euro kommen so schnell 20.000 bis 30.000 Euro an Nebenkosten zusammen, die keine Bank mitfinanziert, wenn du es vermeiden kannst. Wie hoch die Nebenkosten in deinem Fall ausfallen, rechnest du mit dem Kaufnebenkosten-Rechner aus.
Die Risiken bei knappem Eigenkapital
Je weniger Eigenkapital du mitbringst, desto höher ist dein Beleihungsauslauf, also der Anteil des Kaufpreises, den die Bank über den Kredit abdeckt. Wo du mit deinem Eigenkapital landest, zeigt dir der Beleihungsauslauf-Rechner. Ein hoher Beleihungsauslauf hat drei spürbare Folgen:
- Höherer Zins. Banken bepreisen das Risiko. Eine Finanzierung mit hohem Beleihungsauslauf bekommt fast immer einen Zinsaufschlag gegenüber einer Finanzierung mit solidem Eigenkapital. Einen Überblick über das aktuelle Zinsniveau findest du bei den aktuellen Bauzinsen.
- Längere Laufzeit. Wenn fast der gesamte Kaufpreis finanziert wird, brauchst du länger, bis der Kredit getilgt ist. Das erhöht die Gesamtkosten über die Jahre deutlich.
- Kein Puffer bei Wertverlust. Sinkt der Immobilienwert und du musst unerwartet verkaufen, kann die Restschuld über dem Verkaufspreis liegen. Dann bleibst du auf einem Teil der Schulden sitzen, obwohl die Immobilie weg ist.
Eine Finanzierung ganz ohne Eigenkapital, bei der zusätzlich die Nebenkosten mitfinanziert werden, nennt man Vollfinanzierung oder 110-Prozent-Finanzierung. Sie ist möglich, verlangt aber ein sicheres Einkommen und Disziplin bei der Tilgung. Was dabei genau auf dich zukommt, liest du im Detail unter Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Wie sich das konkret auf deine Rate auswirkt, kannst du hier durchrechnen: 110-Prozent-Finanzierung-Rechner.
Lohnt sich Sparen? Ein Rechenbeispiel
Die naheliegende Antwort auf knappes Eigenkapital lautet: erst sparen, dann kaufen. Das klingt vernünftig, hat aber einen Haken. Während du sparst, steht der Immobilienmarkt nicht still. Mit konkreten Zahlen wird der Effekt deutlich.
Ausgangslage:
- Wunschimmobilie heute: 200.000 Euro
- Sparrate: 500 Euro pro Monat
- Spardauer: 4 Jahre
In vier Jahren legst du also 500 Euro mal 48 Monate beiseite, das ergibt 24.000 Euro Eigenkapital (Zinsen auf das Ersparte lassen wir hier bewusst außen vor, da sie derzeit gering ausfallen und am Ergebnis wenig ändern).
Entscheidend ist, was der Kaufpreis in diesen vier Jahren macht. Dazu drei Szenarien.
Szenario 1: Markt sinkt leicht um 1 Prozent pro Jahr
Bei einem jährlichen Rückgang von 1 Prozent kostet dieselbe Immobilie nach vier Jahren rund 192.119 Euro. Sie ist also etwa 7.881 Euro günstiger geworden. In diesem Fall zahlt sich Warten doppelt aus: Du hast 24.000 Euro angespart und zahlst einen niedrigeren Preis.
Szenario 2: Markt steigt um 2 Prozent pro Jahr
Steigt der Preis jährlich um 2 Prozent, liegt die Immobilie nach vier Jahren bei rund 216.486 Euro, also 16.486 Euro über dem heutigen Preis. Dein angespartes Eigenkapital von 24.000 Euro fängt diesen Anstieg noch auf. Unterm Strich stehst du etwa 7.500 Euro besser da als ohne Sparen. Warten lohnt sich hier noch.
Szenario 3: Markt steigt um 4 Prozent pro Jahr
Jetzt wird es kritisch. Bei 4 Prozent pro Jahr kostet die Immobilie nach vier Jahren rund 233.972 Euro, ein Plus von 33.972 Euro. Du hast zwar 24.000 Euro angespart, der Preis ist aber um fast 34.000 Euro gestiegen. Die Preissteigerung übertrifft dein Erspartes um knapp 10.000 Euro. In diesem Fall kommt dich das Warten unterm Strich teurer, als wenn du früher gekauft hättest.
Gegenüberstellung auf einen Blick
| Szenario | Preis nach 4 Jahren | Preisänderung | Dein Eigenkapital (500€*48 Monate) | Ergebnis fürs Warten + Sparen |
| Markt minus 1 Prozent pro Jahr | 192.119 Euro | minus 7.881 Euro | 24.000 Euro | klar von Vorteil |
| Markt plus 2 Prozent pro Jahr | 216.486 Euro | plus 16.486 Euro | 24.000 Euro | noch von Vorteil |
| Markt plus 4 Prozent pro Jahr | 233.972 Euro | plus 33.972 Euro | 24.000 Euro | von Nachteil |
Analyse: Bei stark steigendem Markt kann früher kaufen sinnvoll sein
Die Rechnung zeigt eine klare Schwelle. Solange der Markt fällt, seitwärts läuft oder nur moderat steigt, arbeitet die Zeit für dich: Dein Eigenkapital wächst schneller, als der Preis davonläuft. Sobald die jährliche Preissteigerung aber spürbar über dem liegt, was du im selben Zeitraum ansparen kannst, dreht sich das Bild. Dann läuft dir der Markt davon, und jedes Jahr Warten macht die Immobilie teurer, als dein Sparbuch zulegt.
In so einer Marktlage kann es rechnerisch sinnvoll sein, früher zu kaufen und die Wertsteigerung mitzunehmen, statt ihr hinterherzusparen. Wer 2020 oder 2021 gekauft hat, kennt diesen Effekt aus eigener Erfahrung.
Wichtig ist aber: Früher kaufen bedeutet bei jungen Käufern fast immer, mit weniger Eigenkapital zu starten. Und genau das bringt die oben beschriebenen Risiken zurück ins Spiel. Höherer Zins, längere Laufzeit und kein Puffer bei Wertverlust gelten unverändert. Eine steigende Marktprognose ist keine Garantie. Steigt der Markt doch nicht wie erhofft, hast du früh gekauft und trägst zugleich das höhere Finanzierungsrisiko.
Die ehrliche Einordnung lautet deshalb: Früher kaufen kann sich bei stark steigendem Markt lohnen, ist aber nur dann vertretbar, wenn dein Einkommen sicher ist, die monatliche Rate dauerhaft tragbar bleibt und du die Vollfinanzierung bewusst und durchgerechnet eingehst. Rechne dein persönliches Szenario am besten konkret durch, bevor du dich entscheidest: 110-Prozent-Finanzierung-Rechner.
Häufige Fragen zur Baufinanzierung für junge Leute
Geht eine Baufinanzierung ganz ohne Eigenkapital?
Ja, das ist als Vollfinanzierung oder 110-Prozent-Finanzierung möglich, bei der auch die Kaufnebenkosten mitfinanziert werden. Banken verlangen dafür ein sicheres, ausreichend hohes Einkommen und kalkulieren einen Zinsaufschlag. Wie sich das auf deine Rate auswirkt, siehst du im 110-Prozent-Finanzierung-Rechner.
Wie viel Eigenkapital sollte ich mindestens haben?
Als Faustregel solltest du zumindest die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche zahlen können, also je nach Bundesland rund 9 bis 12 Prozent des Kaufpreises für Grunderwerbsteuer, Notar und gegebenenfalls Makler. Bringst du darüber hinaus Eigenkapital mit, sinkt dein Zins meist spürbar.
Lohnt es sich, erst ein paar Jahre zu sparen?
Das hängt vom Markt ab. Bei fallenden oder moderat steigenden Preisen wächst dein Eigenkapital schneller, als die Immobilie teurer wird, dann lohnt sich Warten. Steigt der Markt stark, läuft dir der Preis davon und du sparst der Wertsteigerung hinterher.
Fazit
Knappes Eigenkapital ist bei jungen Käufern die Regel, kein Ausschlusskriterium. Ob sich Sparen lohnt, hängt vor allem an der Marktentwicklung: Bei fallendem oder moderat steigendem Markt gewinnst du durchs Warten, bei stark steigendem Markt verlierst du. Eine Finanzierung mit wenig oder ohne Eigenkapital ist machbar, verlangt aber ein sicheres Einkommen und eine ehrliche Risikoabwägung. Wenn du unsicher bist, rechnen wir dein Szenario gemeinsam durch und finden die Finanzierung, die zu deiner Lebensphase passt.
