Deine Vorfälligkeitsentschädigung.
Geprüft, bevor du zahlst.
Wenn du dein Darlehen vor dem Ende der Zinsbindung zurückzahlst, stellt dir die Bank dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung. Wir zeigen dir, wie diese Summe entsteht und in welchen Fällen sie entfällt.
Das Beste daran? Wir prüfen deine Abrechnung, bevor du sie bezahlst.
Das Gespräch ist KOSTENLOS und unverbindlich.
Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?
Der Ausgleich für die Zinsen, die deiner Bank durch die vorzeitige Rückzahlung entgehen.
Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt an, wenn du ein Darlehen mit gebundenem Sollzins vorzeitig zurückzahlst. Die Bank hat mit deinen Zinsen über die gesamte Zinsbindung gerechnet. Zahlst du früher zurück, entgehen ihr diese Zinsen, und diesen Ausfall darf sie dir in Rechnung stellen.
Geregelt ist das in § 500 Absatz 2 BGB, bei Verträgen vor dem 21. März 2016 in § 490 Absatz 2 BGB: Du darfst vorzeitig zurückzahlen, wenn Deine berechtigten Interessen das gebieten, etwa weil Du die belastete Immobilie verkaufen möchtest. Im Gegenzug ersetzt Du der Bank den Schaden, der ihr aus der vorzeitigen Rückzahlung entsteht.
Wann die Entschädigung entfällt
In diesen vier Fällen hat die Bank keinen Anspruch. Wir prüfen sie gemeinsam mit dir in dieser Reihenfolge.
- Nach 10 Jahren. Nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB kannst du ein Darlehen mit gebundenem Sollzins zehn Jahre nach vollständigem Empfang kündigen, mit sechs Monaten Frist und ohne Entschädigung. Wurde nach der Auszahlung eine neue Vereinbarung über Rückzahlung oder Sollzins getroffen, beginnen die zehn Jahre ab diesem Zeitpunkt neu.
- Am Ende der Zinsbindung. Läuft deine Sollzinsbindung aus und wurde kein neuer Zins vereinbart, kannst du mit einem Monat Frist kündigen. Auch dann fällt nichts an.
- Bei unzureichenden Angaben im Vertrag. § 502 Absatz 2 BGB schließt den Anspruch aus, wenn die Angaben zur Laufzeit, zu deinem Kündigungsrecht oder zur Berechnung unzureichend sind.
- Bei Ablösung aus einer Versicherung. Wird die Rückzahlung aus einer Versicherung bewirkt, die du laut Darlehensvertrag genau dafür abschließen musstest, entfällt der Anspruch ebenfalls.
Kündigungsrechte und Vorfälligkeitsentschädigung im Überblick
| Fall | Rechtsgrundlage | Kündigungsfrist | Entschädigung |
|---|---|---|---|
| 10 Jahre nach vollständigem Empfang | § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB | 6 Monate | keine |
| Ende der Sollzinsbindung, kein neuer Zins vereinbart | § 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB | 1 Monat | keine |
| Darlehen mit veränderlichem Zinssatz | § 489 Abs. 2 BGB | 3 Monate | keine |
| Angaben zu Laufzeit, Kündigungsrecht oder Berechnung unzureichend | § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB | keine Frist | keine |
| Rückzahlung aus vertraglich vorgeschriebener Versicherung | § 502 Abs. 2 Nr. 1 BGB | keine Frist | keine |
| Vorzeitige Rückzahlung bei berechtigtem Interesse, etwa Verkauf | § 500 Abs. 2 BGB, bei Verträgen vor dem 21. März 2016 § 490 Abs. 2 BGB | keine, bei Verträgen vor dem 21. März 2016 frühestens 6 Monate nach Auszahlung | fällig |
Quelle: Bürgerliches Gesetzbuch, §§ 489, 490, 500 und 502. Die Deckelung auf 1 Prozent nach § 502 Abs. 3 BGB gilt nur für Allgemein-Verbraucherdarlehen, nicht für eine Baufinanzierung.
Wie die Bank die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet
Für Immobiliendarlehen gibt es keine gesetzlich vorgegebene Formel. Die Bank ermittelt ihren tatsächlichen Schaden.
Der Zinsschaden. Die Bank vergleicht deinen Vertragszins mit dem Zins, den sie heute für eine sichere Wiederanlage bekäme. Die Differenz über die Restlaufzeit ergibt ihren Schaden.
Abgezinst auf heute. Dieser künftige Schaden wird auf den heutigen Wert heruntergerechnet. Welchen Zinssatz die Bank dafür verwendet, macht bei größeren Summen mehrere tausend Euro aus.
Deine Sondertilgungen und ersparte Kosten. Vereinbarte Sondertilgungsrechte, ein möglicher Tilgungssatzwechsel sowie der Verwaltungsaufwand, der für die Bank wegfällt, mindern die Forderung zu deinen Gunsten.
Die häufig genannte Obergrenze von einem Prozent steht in § 502 Absatz 3 BGB und gilt für Allgemein-Verbraucherdarlehen. Für eine Baufinanzierung gilt sie nicht.
Wie hoch fällt sie aus?
Die Höhe hängt an deinem Vertrag. Diese Faktoren entscheiden, ob sie klein oder groß ausfällt.
Nach oben treiben den Betrag: eine lange Restzinsbindung, eine hohe Restschuld und ein Vertragszins deutlich über dem heutigen Marktzins.
Nach unten wirken: eine kurze Restlaufzeit, ungenutzte Sondertilgungsrechte und ein Marktzins nah an deinem Vertragszins. Liegen die heutigen Zinsen über deinem Vertragszins, entsteht der Bank rechnerisch oft gar kein Schaden.
Mit dem Tilgungsrechner siehst du deine Restschuld zum Wunschtermin. Auf dieser Zahl setzt jede Berechnung auf.
Wir prüfen deine Abrechnung, bevor du zahlst
Ist die Vorfälligkeitsentschädigung zu hoch angesetzt, fällt das nur beim Nachrechnen auf. Wir gehen die Abrechnung mit dir durch.
- Wir lassen uns die Berechnung vollständig aufschlüsseln, damit du siehst, wie die Bank auf ihre Zahl kommt.
- Wir prüfen, ob deine Sondertilgungsrechte angerechnet wurden.
- Wir prüfen das Datum der vollständigen Auszahlung und jede spätere Zinsvereinbarung, denn danach richtet sich dein Zehnjahresrecht.
- Wir prüfen die Angaben im Vertrag zu Laufzeit, Kündigungsrecht und Berechnungsmethode.
Unser Service ist KOSTENLOS, ohne jede Verpflichtung.
Diese Wege gibt es außerdem
Nicht jeder Ausstieg kostet eine Entschädigung. Diese vier Wege prüfen wir mit dir.
- Bis zum Ende der Zinsbindung warten. Steht das Ende ohnehin bevor, ist die Anschlussfinanzierung in der Regel der günstigere Weg.
- Das Darlehen mitnehmen. Manche Banken übertragen dein Darlehen auf eine andere Immobilie. Dann entsteht kein Ausfall und keine Entschädigung.
- Den Käufer übernehmen lassen. Übernimmt der Käufer dein Darlehen zu den bestehenden Konditionen, entfällt die Forderung ebenfalls. Die Bank muss zustimmen.
- Sondertilgen statt ablösen. Wer nur einen Teil zurückzahlen möchte, kommt mit den vereinbarten Sondertilgungen häufig ohne Entschädigung aus.
- Beim Immobilienverkauf früh mit der Bank sprechen. Ob Sparkasse, Volksbank oder Direktbank: Jedes Haus rechnet anders, und manche Institute lassen sich auf eine Aufhebungsvereinbarung ein. Ganz umgehen lässt sich die Entschädigung damit nicht immer, senken oft schon.
Häufige Fragen
Wann muss ich keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen?
Zehn Jahre nach vollständigem Empfang des Darlehens kannst du mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne zu zahlen. Dasselbe gilt zum Ende der Sollzinsbindung, wenn kein neuer Zins vereinbart wurde. Der Anspruch entfällt außerdem, wenn die Angaben im Vertrag zu Laufzeit, Kündigungsrecht oder Berechnung unzureichend sind, oder wenn du aus einer vertraglich vorgeschriebenen Versicherung zurückzahlst.
Was darf die Bank an Vorfälligkeitsentschädigung verlangen?
Die Bank darf den Schaden verlangen, der ihr durch die vorzeitige Rückzahlung tatsächlich entsteht. Deine ungenutzten Sondertilgungsrechte und die ersparten Kosten der Bank werden dabei gegengerechnet. Die häufig genannte Grenze von einem Prozent gilt nach § 502 Absatz 3 BGB für Allgemein-Verbraucherdarlehen, nicht für eine Baufinanzierung.
Wie berechnet man eine Vorfälligkeitsentschädigung?
Die Bank stellt deinen Vertragszins dem Zins gegenüber, den sie heute für eine sichere Wiederanlage bekäme, rechnet die Differenz über die Restlaufzeit hoch und zinst das Ergebnis auf den heutigen Wert ab. Davon zieht sie ersparte Verwaltungs- und Risikokosten sowie deine ungenutzten Sondertilgungen ab. Eine gesetzlich vorgeschriebene Formel gibt es für Immobiliendarlehen nicht.
Wie hoch ist aktuell die Vorfälligkeitsentschädigung?
Einen allgemeinen Satz gibt es nicht. Der Betrag hängt an deiner Restschuld, deiner Restzinsbindung, deinem Vertragszins und dem heutigen Marktzins. Je näher der Marktzins an deinem Vertragszins liegt, desto geringer fällt die Forderung aus. Liegt er darüber, entsteht der Bank rechnerisch häufig gar kein Schaden.
Lass deine Abrechnung prüfen
Schick uns deinen Darlehensvertrag und die Berechnung der Bank. Ein Berater sagt dir, ob die Summe stimmt und welcher Weg für dich günstiger ist. Wir freuen uns auf dich.
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Weitere Begriffe rund um die Finanzierung findest du im Baufinanzierungslexikon. Alle Werkzeuge liegen unter Rechner.