Tilgungsrechner: Tilgungsplan, Sondertilgung & Restschuld berechnen 2026
Berechne in einer Minute Tilgung, Sondertilgung und Restschuld Deines Annuitätendarlehens. Inklusive Vergleich mit und ohne Sondertilgung, Stresstest für die Anschlussfinanzierung und Mini-Rechner Sondertilgung vs. ETF-Sparplan. Kostenlos, ohne E-Mail-Eingabe.
Dein Tilgungsplan in einer Minute
Annuitätendarlehen, Sondertilgung optional, Restschuld am Ende der Sollzinsbindung.
Kaufpreis + Nebenkosten − Eigenkapital, automatisch berechnet.Gib den Darlehensbetrag direkt ein, z.B. die Restschuld bei einer Anschlussfinanzierung.
Ein höherer Beleihungswert bedeutet höheres Risiko für die Bank und damit einen höheren Sollzins. 80 % gilt als Standard.
Wird beim Berechnen aktualisiert.
Du kannst entweder Tilgung oder Rate eingeben, der andere Wert berechnet sich automatisch.
Banken verlangen mindestens 1 % Tilgung und maximal 40 Jahre Laufzeit.
Standardannahme: aktueller Sollzins +1 Prozentpunkt. Du kannst den Wert frei anpassen.
Tilgung gleich (Standard): Die anfängliche Tilgung bleibt gleich, die Monatsrate steigt entsprechend dem höheren Anschlusszins. Rate gleich: Die Rate bleibt auf Höhe der Sollzinsbindung, dafür sinkt die Tilgung und die Laufzeit verlängert sich.
Keine Sondertilgungen geplant.
Lege fest, wann und wie viel Du außerplanmäßig zurückzahlen möchtest. Anzahl Jahre = 1 bedeutet einmalig, höhere Werte wiederholen die Zahlung jährlich ab dem gewählten Datum. Du kannst beliebig viele Sondertilgungen ergänzen.
Noch keine Sondertilgung hinzugefügt.
Gesamtlaufzeit (Prognose)
—
Auf Basis folgender Eckdaten:
| Zeitraum | Rate | Zinsanteil | Tilgung | Restschuld |
|---|
Nach 10 Jahren Sollzinsbindung:
Über die gesamte Laufzeit:
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Berechnung nach der Annuitätenformel (Standard für Annuitätendarlehen). Ergebnisse sind Beispielrechnungen, ersetzen keine individuelle Finanzierungsberatung. Effektivzins kann je nach Bank von Sollzins abweichen, abhängig von Bearbeitungsgebühren und Sondertilgungsoptionen.
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Wie viel Tilgung ist 2026 sinnvoll?
Die meisten Banken erwarten bei einer Baufinanzierung eine anfängliche Tilgung von mindestens 2 % pro Jahr. Welcher Tilgungssatz für Dich konkret sinnvoll ist, hängt vom aktuellen Zinsniveau, Deiner Sollzinsbindung und Deinem geplanten Schuldenfrei-Datum ab.
Tilgung × Zins: Wie lange brauchst Du?
Diese Tabelle zeigt, wie lange ein Annuitätendarlehen bei verschiedenen Kombinationen aus anfänglicher Tilgung und Sollzins läuft. Berechnet mit der Annuitätenformel, ohne Sondertilgungen, mit konstanter Annuität:
| Tilgung | Sollzins 3 % | Sollzins 4 % | Sollzins 5 % |
|---|---|---|---|
| 1 % | 46 Jahre 5 Monate | 40 Jahre 5 Monate | 36 Jahre 1 Monate |
| 2 % | 30 Jahre 8 Monate | 27 Jahre 8 Monate | 25 Jahre 3 Monate |
| 3 % | 23 Jahre 3 Monate | 21 Jahre 4 Monate | 19 Jahre 8 Monate |
| 4 % | 18 Jahre 10 Monate | 17 Jahre 6 Monate | 16 Jahre 4 Monate |
| 5 % | 15 Jahre 10 Monate | 14 Jahre 10 Monate | 14 Jahre 0 Monate |
Eigene Berechnung mit der Annuitätenformel A = K · q^n · (q-1) / (q^n − 1). Quelle der Formel: Standardmathematik (Bronstein, Taschenbuch der Mathematik). Die Tabelle bezieht sich auf Annuitätendarlehen ohne Sondertilgungen.
Das Tilgungsparadoxon: Bei niedrigen Zinsen höher tilgen
Niedrige Bauzinsen verleiten dazu, eine niedrige Tilgung zu wählen, weil die Monatsrate dadurch leistbar bleibt. Genau das ist das Tilgungsparadoxon: bei 2 % Zins braucht ein 1 %-Tilger 55 Jahre, ein 4 %-Tilger nur 20 Jahre. Bei niedrigem Zins erhöht eine niedrige Tilgung die Gesamtkosten überproportional, weil der größere Teil der Restschuld jahrzehntelang weiter mit Zinsen belastet wird. Deshalb gilt die Faustregel: je niedriger der Zins, desto höher sollte die Tilgung sein. Die aktuellen Bauzinsen 2026 findest Du in unserer Zinsübersicht.
Was ist die Restschuld — und wie berechne ich sie?
Die Restschuld ist der Betrag, den Du nach Ablauf der Sollzinsbindung noch der Bank schuldest. Bei einem Annuitätendarlehen mit 10 Jahren Sollzinsbindung ist sie fast immer der größere Teil der ursprünglichen Darlehenssumme. Die Restschuld muss anschließend über eine Anschlussfinanzierung weiterfinanziert werden, in der Regel zu dann gültigen Zinsen.
Annuitätenformel Schritt für Schritt
Bei einem Annuitätendarlehen zahlst Du jeden Monat die gleiche Rate (Annuität). Diese Rate setzt sich aus zwei Teilen zusammen: einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil. Der Zinsanteil sinkt jeden Monat (weil die Restschuld kleiner wird), der Tilgungsanteil steigt entsprechend.
- Annuität pro Jahr bestimmen: Darlehensbetrag × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 100. Beispiel: 250.000 € × (3,8 + 2) ÷ 100 = 14.500 € pro Jahr, also rund 1.208 € pro Monat.
- Zinsanteil im ersten Monat: Restschuld × Sollzins ÷ 100 ÷ 12. Beispiel: 250.000 × 3,8 ÷ 100 ÷ 12 = 791,67 €.
- Tilgungsanteil im ersten Monat: Annuität − Zinsanteil. Beispiel: 1.208,33 − 791,67 = 416,67 €.
- Restschuld nach Monat 1: Vorherige Restschuld − Tilgungsanteil − evtl. Sondertilgung. Beispiel: 250.000 − 416,67 = 249.583,33 €.
- Iteration: Wiederhole für jeden Monat. Auf die neue Restschuld berechnest Du den nächsten Zinsanteil, daraus den neuen Tilgungsanteil, daraus die neue Restschuld.
- Ende der Sollzinsbindung: Die Restschuld nach Ablauf der Sollzinsbindung ist die Summe, mit der Du in die Anschlussfinanzierung gehst.
Lohnt sich eine Sondertilgung — oder lieber anlegen?
Diese Frage taucht in Foren wie Reddit, Finanztip und Hausbau-Forum häufiger auf als jede andere zur Tilgung. Die kurze Antwort: Sondertilgung ist eine garantierte risikolose Rendite in Höhe Deines Sollzinssatzes. Eine Anlage in Tagesgeld, Festgeld oder ETF kann mehr bringen, ist aber nicht garantiert und unterliegt zusätzlichen Risiken (Marktrisiko, Steuern, Liquidität).
Sondertilgung vs. Tagesgeld
Tagesgeld bringt Dir aktuell zwischen 2 und 3 % Zinsen vor Steuern. Davon gehen 25 % Abgeltungssteuer plus Soli plus ggf. Kirchensteuer ab. Effektiv bleiben rund 1,5 bis 2,2 %. Wenn Dein Sollzinssatz höher liegt — und das ist 2026 fast immer der Fall —, ist die Sondertilgung mathematisch im Vorteil.
Sondertilgung vs. ETF-Sparplan
Ein breit gestreuter ETF (z.B. MSCI World) hat historisch rund 6 bis 8 % Bruttorendite pro Jahr erwirtschaftet. Nach 25 % Abgeltungssteuer bleiben rund 5,25 %. ETFs schwanken jedoch erheblich, ein 30 bis 50 % Drawdown in den falschen Jahren ist möglich. Bei 10 oder 15 Jahren Anlagehorizont gleicht sich das oft aus, ist aber nicht garantiert. Sondertilgung ist Dein garantiertes Plus, ohne Marktrisiko und ohne Steuerlast auf Tilgungserträge (Tilgung selbst ist keine Einnahme).
Sondertilgung vs. höhere Tilgungsrate
Eine höhere anfängliche Tilgung (z.B. 3 statt 2 %) ist mit Deiner Bank fest vereinbart und reduziert Restschuld und Laufzeit deutlich. Eine Sondertilgung ist flexibler — Du entscheidest jährlich, ob Du sie nutzt. Beide haben den gleichen mathematischen Effekt auf die Zinslast, der Unterschied ist Verbindlichkeit vs. Flexibilität. Wenn Du Dir 3 % Tilgung dauerhaft leisten kannst, vereinbare sie. Wenn Du Reserven für unsichere Jahre brauchst, vereinbare 2 % plus Sondertilgungsrecht.
Was sparst Du mit einer Sondertilgung?
Vergleich basiert auf Deinen Eingaben oben. Sondertilgung-Spalte zeigt garantierten Effekt, ETF-Spalte historische Annahme bei 7 % Bruttorendite minus 25 % Abgeltungssteuer.
Wie viel Sondertilgung erlaubt mein Kreditgeber?
In den meisten deutschen Baufinanzierungen ist eine kostenlose Sondertilgung von bis zu 5 % der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr Marktstandard. Bis zu 10 % sind verhandelbar, in der Regel gegen einen kleinen Zinsaufschlag von ca. 0,1 % p.a.
5 % als Marktstandard, 10 % gegen Aufpreis
- Standard 5 % p.a. ohne Aufschlag: bei den meisten großen Banken (Sparkasse, Volksbank, Commerzbank, ING, DKB) ist das in der Mehrheit der Verträge ohne Zinsaufschlag enthalten. Nicht genutzte Jahresbeträge verfallen am Ende des Kalenderjahres.
- 10 % gegen Zinsaufschlag: bei den meisten Banken kostet die Anhebung auf 10 % p.a. nur ca. 0,1 % Aufschlag auf den Sollzins. Lohnt sich, wenn Du regelmäßig Boni, Erbschaften oder Verkaufserlöse erwartest.
- Tilgungssatzwechsel: viele Verträge erlauben zusätzlich 1 bis 5 kostenlose Tilgungswechsel innerhalb der Sollzinsbindung. Damit kannst Du Deine Annuität bei Gehaltserhöhung anheben oder bei Engpässen senken.
Stresstest: Was passiert nach der Sollzinsbindung?
Bei den meisten Baufinanzierungen läuft die Sollzinsbindung 10 oder 15 Jahre, das Darlehen selbst aber 25 bis 35 Jahre. Was nach der Sollzinsbindung passiert, hängt vom Zinsniveau zu diesem Zeitpunkt ab. Wenn der Anschlusszins höher liegt, steigt Deine Monatsrate. Hier rechnen wir das durch.
§ 489 BGB Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren
Nach § 489 Absatz 2 BGB kann ein Darlehensnehmer ein Festzinsdarlehen nach Ablauf von zehn Jahren nach vollständigem Empfang mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten kündigen, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Das gibt Dir spätestens nach 10,5 Jahren das Recht, zu jeder Bank Deiner Wahl umzuschulden — selbst wenn Deine ursprüngliche Sollzinsbindung 15 oder 20 Jahre läuft.
Steuerliche Hinweise zur Tilgung
Eine der häufigsten Fragen rund um Tilgung und Sondertilgung ist, ob sie steuerlich absetzbar sind. Die kurze Antwort hängt davon ab, ob Du die Immobilie selbst bewohnst oder vermietest.
Selbstgenutzte Immobilie: Tilgung NICHT absetzbar
Bei einer selbst genutzten Immobilie kannst Du weder Tilgung noch Sondertilgung noch Schuldzinsen als Werbungskosten oder Sonderausgaben absetzen. Tilgungsleistungen sind keine Ausgaben im steuerrechtlichen Sinne, sondern eine Vermögensumschichtung — Du tauschst Schulden gegen Eigentum.
Das Eigenheimzulagengesetz, das früher eine staatliche Zulage für selbstgenutzte Immobilien gewährte, wurde zum 1. Januar 2006 abgeschafft. Letzte Anwendung war für Erwerb oder Baubeginn vor diesem Stichtag. Seitdem gibt es keine direkte steuerliche Förderung für die Tilgung selbst genutzten Wohneigentums.
Vermietete Immobilie: Schuldzinsen als Werbungskosten
Bei einer vermieteten Immobilie sind die Schuldzinsen nach § 9 EStG als Werbungskosten gegen die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung absetzbar. Tilgungsleistungen selbst (also auch Sondertilgungen) sind nicht absetzbar, weil sie keine Aufwendungen sind, sondern den Darlehensbetrag reduzieren.
Kann ich Sondertilgungen absetzen? Kurze Antwort: Nein.
Weder bei selbstgenutzter noch bei vermieteter Immobilie ist eine Sondertilgung steuerlich absetzbar. Was bei der vermieteten Immobilie zählt, sind die Zinsen, die Du auf das Darlehen zahlst — und zwar in dem Steuerjahr, in dem Du sie gezahlt hast.
Diese Hinweise ersetzen keine Steuerberatung. Bei komplexen Mischfällen (Eigennutzung plus Arbeitszimmer plus Teilvermietung) empfehlen wir Rücksprache mit einem Steuerberater oder Lohnsteuerhilfeverein.
Häufige Fragen zum Tilgungsrechner
Was ist anfängliche Tilgung?
Die anfängliche Tilgung ist der Prozentsatz, mit dem im ersten Jahr Deiner Baufinanzierung das Darlehen zurückgezahlt wird. Bei einer anfänglichen Tilgung von 2 % auf 250.000 € werden im ersten Jahr 5.000 € getilgt, also rund 417 € pro Monat. Im weiteren Verlauf steigt der monatliche Tilgungsanteil, weil der Zinsanteil mit sinkender Restschuld kleiner wird (bei gleichbleibender Annuität).
Kann ich die Tilgungsrate während der Laufzeit ändern?
In den meisten Baufinanzierungsverträgen sind 1 bis 5 kostenlose Tilgungssatzwechsel innerhalb der Sollzinsbindung möglich. Du kannst Deine Annuität dann nach oben oder unten anpassen, etwa nach einer Gehaltserhöhung oder bei Elternzeit. Frag im Beratungsgespräch konkret nach der Anzahl der freien Tilgungswechsel und ob ein Wechsel zwischen einer Mindest- und einer Maximaltilgung definiert ist.
Muss ich Sondertilgungen anmelden?
Sondertilgungen müssen je nach Bank schriftlich angekündigt werden, oft mit einer Frist von wenigen Wochen vor Ende des Kalenderjahres. In manchen Verträgen reicht eine einfache Überweisung mit Verwendungszweck "Sondertilgung". Was bei Deiner Bank gilt, steht in Deinem Darlehensvertrag unter dem Abschnitt Sondertilgungsrecht.
Was passiert, wenn ich eine Sondertilgung nachholen will?
In der Regel verfallen nicht genutzte Sondertilgungsrechte am Ende des Kalenderjahres. Eine Übertragung in das Folgejahr ist bei den meisten deutschen Banken nicht möglich. Wenige Verträge erlauben eine Ansparung über mehrere Jahre, das ist aber die Ausnahme. Lies dazu Deinen Darlehensvertrag oder frag nach.
Sind Sondertilgungen bei einem Bauspardarlehen möglich?
Ja, Bauspardarlehen erlauben in der Regel jederzeit unbegrenzte Sondertilgungen ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das ist einer der zentralen Vorteile des Bauspardarlehens gegenüber einem klassischen Annuitätendarlehen.
Geht eine Sondertilgung beim KFW-Kredit?
Bei den meisten KfW-Darlehen ist eine vorzeitige vollständige oder teilweise Rückzahlung möglich, in der Regel jedoch nicht in beliebiger Höhe als jährliche Sondertilgung. Eine vollständige vorzeitige Tilgung ist üblicherweise jederzeit möglich, eine Vorfälligkeitsentschädigung kann je nach Programm anfallen. Details stehen in den jeweiligen KfW-Programm-Bedingungen.
Was ist der Unterschied zwischen Sollzinsbindung und Darlehenslaufzeit?
Die Sollzinsbindung ist der Zeitraum, für den der Sollzinssatz Deines Darlehens fest vereinbart ist (z.B. 10 oder 15 Jahre). Die Darlehenslaufzeit ist der Zeitraum bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens, sie ist meist deutlich länger als die Sollzinsbindung. Bei einem Volltilgerdarlehen sind beide Zeiträume identisch — Du tilgst das Darlehen innerhalb der Sollzinsbindung vollständig ab.
Kann ich Tilgung von der Steuer absetzen?
Bei selbst genutzter Immobilie: nein. Tilgung selbst ist nie absetzbar, weil sie keine Aufwendung darstellt, sondern Vermögensumschichtung. Bei vermieteter Immobilie: nur die Schuldzinsen sind nach § 9 EStG als Werbungskosten gegen die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung absetzbar — nicht aber die Tilgungsleistung.
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