Annuitätendarlehen oder Bausparvertrag: Was ist 2026 günstiger?
Über die volle Laufzeit ist das klassische Annuitätendarlehen für die meisten Käufer 2026 günstiger als eine Bausparvorfinanzierung. Wann sich die Bausparvariante trotzdem lohnt und wie hoch der Unterschied in Euro für deine Summe ausfällt, zeigt der Rechner unten in Sekunden.
Eckdaten der Finanzierung
Variante A · Annuitätendarlehen
Klassische Baufinanzierung mit fester monatlicher Rate.
Variante B · Bausparvorfinanzierung
Tilgungsfreies Vorausdarlehen + Bausparvertrag, der nach Zuteilung das Darlehen ablöst.
Nachteil in der Vorfinanzierungsphase
Mehrkosten der Bausparvariante vom Vertragsabschluss bis zur Zuteilung des Bauspardarlehens.
Gesamtkostenvergleich
Detaillierter Phasenvergleich
| Position | Annuitätendarlehen | Bausparvorfinanzierung | Differenz |
|---|
Phasenübersicht der Bausparvariante
Risikohinweise
- Zuteilungstermin nicht garantiert: Die tatsächliche Zuteilung des Bauspardarlehens hängt von Bewertungszahl, Tarifbedingungen und Zuteilungsmasse der Bausparkasse ab. Eine verbindliche Zusage gibt es in der Regel nicht.
- Anschlusszins ist eine Annahme: Der hier hinterlegte Anschlusszins (Default: Sollzins + 1 %-Punkt) ist eine Schätzung. Der tatsächliche Marktzins nach Ende der Zinsbindung kann höher oder niedriger liegen und beeinflusst das Ergebnis erheblich.
- Modellannahme, keine Rechtsberatung: Diese Berechnung ist eine vereinfachte Modellrechnung. Tarifabhängige Besonderheiten (Zuteilungsbewertung, Bonus-Optionen, steuerliche Aspekte, Riester-Förderung) sind nicht abgebildet.
- Sondertilgungen: Bei klassischen Annuitätendarlehen sind Sondertilgungen meist auf 5 bis 10 % der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr begrenzt. Beim Bauspardarlehen sind sie i.d.R. unbegrenzt möglich, aber erst nach Zuteilung in der Tilgungsphase.
- Effektivzins vs. Sollzins: Im Rechner wird mit dem Sollzins gerechnet. Effektivzinsen können wegen Bereitstellungszinsen und Nebenkosten höher liegen.
- Persönliche Beratung empfohlen: Eine individuelle Beratung berücksichtigt Bonität, Eigenkapital, KfW-Förderungen und steuerliche Effekte und führt häufig zu einem deutlich günstigeren Ergebnis.
Kurz erklärt: Annuitätendarlehen oder Bausparvertrag im Vergleich
Das Annuitätendarlehen ist eine klassische Baufinanzierung mit fester monatlicher Rate aus Zins und Tilgung, geregelt nach § 488 BGB. Die Bausparvorfinanzierung kombiniert ein tilgungsfreies Vorausdarlehen mit einem parallel angesparten Bausparvertrag, der das Darlehen nach Zuteilung ablöst (Bausparkassengesetz § 1 Abs. 2). Über die volle Laufzeit ist die Annuität bei aktuellen Marktzinsen 2026 für die meisten Käufer günstiger. Die Bausparvariante zahlt sich nur aus, wenn Zinssicherheit über 25 bis 30 Jahre wichtiger ist als die Mehrkosten in der Vorfinanzierungsphase, marktüblich bei einer Bausparsumme von 300.000 € rund 38.000 € netto.
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Was ist ein Annuitätendarlehen?
Ein Annuitätendarlehen ist ein Immobilienkredit mit gleichbleibender monatlicher Rate aus Zins und Tilgung. Während der Zinsbindung bleibt die Rate konstant. Der Zinsanteil sinkt mit jeder Zahlung, der Tilgungsanteil steigt. Rechtsgrundlage ist § 488 BGB; bei Privatkäufern greifen zusätzlich die Schutzvorschriften für Immobiliar-Verbraucherdarlehen nach §§ 491 bis 505d BGB.
Beispiel bei 300.000 € Darlehen, 3,80 % Sollzins, 2 % anfänglicher Tilgung: monatliche Rate 1.450 €. Nach 10 Jahren Zinsbindung sind etwa 35.000 € getilgt, die Restschuld beträgt 265.000 € und muss zu dann aktuellen Marktzinsen weiterfinanziert werden.
Wie funktioniert eine Bausparvorfinanzierung (Vorausdarlehen)?
Eine Bausparvorfinanzierung kombiniert einen sofort ausgezahlten, tilgungsfreien Vorfinanzierungskredit mit einem parallel angesparten Bausparvertrag, der das Darlehen später ablöst. Rechtsgrundlage ist das Bausparkassengesetz (BauSparkG); § 1 Abs. 2 BauSparkG regelt den Anspruch auf Zuteilung, § 6 Abs. 1 die Verwendungszweckbindung.
Annuitätendarlehen oder Bausparvertrag: Was ist günstiger?
Bei aktuellen Marktzinsen ist das klassische Annuitätendarlehen über die volle Laufzeit für die meisten Käufer 2026 günstiger. Der entscheidende Posten ist die tilgungsfreie Phase 1 der Bausparvorfinanzierung: Solange dort keine Tilgung läuft, fallen über viele Jahre Zinsen auf die volle Darlehenssumme an. Diese Mehrkosten gleicht der niedrigere Bauspardarlehenszins der Phase 3 in den meisten Szenarien nicht vollständig aus.
| Kriterium | Annuitätendarlehen | Bausparvorfinanzierung |
|---|---|---|
| Sofortauszahlung | ja | ja |
| Tilgung ab Tag 1 | ja | nein, erst nach Zuteilung |
| Zinssicherheit | nur während Zinsbindung (5 bis 30 Jahre) | über die gesamte Laufzeit, ab Vertragsabschluss |
| Abschlussgebühr einmalig | keine | 1,0 bis 1,6 % der Bausparsumme |
| Sondertilgung | marktüblich 5 % p.a. der Ursprungssumme | nach Zuteilung meist unbegrenzt, vorher gesperrt |
| Anschlusszins-Risiko | ja, am Ende der Zinsbindung | nein, Bauspardarlehenszins steht von Anfang an fest |
| Planbarkeit Rate | fest in der Zinsbindung, danach offen | fest in Phase 1 und Phase 3 |
| Gesamtkosten (typisch, 2026) | niedriger | höher, dafür mit Zinsversicherung |
Wann lohnt sich die Bausparvorfinanzierung trotz höherer Gesamtkosten?
Die Bausparvariante lohnt sich in vier Konstellationen, in denen Zinssicherheit den Mehrkosten-Aufpreis rechtfertigt.
- Starke Erwartung steigender Zinsen. Wer überzeugt ist, dass Anschlussfinanzierungen in 10 oder 15 Jahren deutlich teurer werden, kauft sich mit der Bausparvariante eine über die volle Laufzeit fixierte Zinsobergrenze.
- Lange Restlaufzeit gewünscht. Wer 25 bis 30 Jahre durchplanen will, ohne sich noch einmal um Anschlussfinanzierung kümmern zu müssen, profitiert vom durchgehend fixen Zinssatz.
- Förderfähigkeit nutzbar. Wenn Wohnungsbauprämie nach § 2 WoPG oder Arbeitnehmer-Sparzulage nach § 13 VermBG-5 für den Bausparvertrag genutzt werden können, reduziert sich die effektive Mehrkostenlast.
- Wohn-Riester-Vertrag bereits vorhanden. Tilgungsleistungen und Sparbeiträge können nach § 92a EStG in einen geförderten Riester-Vertrag fließen und steuerlich entnommen werden.
Wie hoch sind die Mehrkosten der Bausparvariante konkret in Euro?
Die Mehrkosten setzen sich aus drei Posten zusammen: einmalige Abschlussgebühr, höhere Zinslast in der Phase 1, abzüglich erhaltener Guthabenszinsen auf das Bauspar-Guthaben. Bei einer Bausparsumme von 300.000 € liegt die Abschlussgebühr typisch zwischen 3.000 € und 4.800 €.
| Bausparsumme | Abschlussgebühr 1,6 % | Zinslast Phase 1, typisch | Vorfinanzierungs-Schaden, typisch |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | 3.200 € | ~28.000 € | ~25.000 € |
| 300.000 € | 4.800 € | ~42.000 € | ~38.000 € |
| 400.000 € | 6.400 € | ~56.000 € | ~50.000 € |
| 500.000 € | 8.000 € | ~70.000 € | ~63.000 € |
Beispielwerte bei 3,80 % Sollzins Annuität, 4,50 % Vorausdarlehenszins, 2,50 % Guthabenszins, 4 ‰ Sparbeitrag, 50 % Mindestguthaben. Exakte Werte für deine Tarif-Konditionen liefert der Rechner oben.
Was bedeuten die Mehrkosten konkret für deine Summe und deinen Tarif? Lass es dich von einem Berater ausrechnen: Kostenlos beraten lassen →
Welche Sondertilgung ist bei welcher Variante möglich?
Beim Annuitätendarlehen sind Sondertilgungen marktüblich auf 5 % der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr begrenzt; beim Bauspardarlehen sind sie in der Tilgungsphase in der Regel unbegrenzt und kostenfrei. Der Vorteil der Bausparvariante schlägt allerdings erst nach Zuteilung durch, in der Sparphase ist Sondertilgung tariflich meist nicht möglich.
| Variante | Sondertilgung in Phase 1 | Sondertilgung in Phase 2 / Tilgungsphase | Kosten |
|---|---|---|---|
| Annuitätendarlehen | 5 % p.a. (Standard), 10 % p.a. (Premium-Tarif) | identisch | vertragsfrei, gesetzlich nicht zwingend |
| Bausparvorfinanzierung | in der Regel gesperrt | meist unbegrenzt | kostenfrei, tarifabhängig |
Wie wirkt sich der Anschlusszins nach der Zinsbindung aus?
Beim Annuitätendarlehen mit 10 Jahren Zinsbindung bleibt nach typischer Tilgung eine Restschuld von etwa 80 bis 90 % der Ursprungssumme. Diese muss zum dann gültigen Marktzins weiterfinanziert werden. Schon ein um 1 Prozentpunkt höherer Anschlusszins kann über die Restlaufzeit zehntausende Euro Mehrkosten bedeuten.
| Anschlusszins Szenario | Δ Sollzins | Mehrkosten Annuität bei 300K, Restlaufzeit 20 Jahre |
|---|---|---|
| Stabil | ±0 % | Basisszenario |
| Moderat höher | +1,0 % | ~25.000 € |
| Deutlich höher | +2,0 % | ~52.000 € |
| Stark höher | +3,0 % | ~80.000 € |
Die Bausparvariante eliminiert dieses Risiko, weil der Bauspardarlehenszins bei Vertragsabschluss fixiert wird und auch in Phase 3 unverändert bleibt. Genau dafür zahlt der Kunde den Vorfinanzierungs-Schaden in Phase 1.
Welche staatlichen Förderungen lassen sich mit welcher Variante kombinieren?
Drei staatliche Förderungen sind bei Bausparvarianten relevant; beim klassischen Annuitätendarlehen entfällt der Bausparkassen-Bonus, KfW-Förderungen sind in beiden Fällen kombinierbar.
- Wohnungsbauprämie nach § 2 WoPG. 8,8 % auf Sparbeiträge bis 700 € pro Jahr für Singles, 1.400 € pro Jahr für Verheiratete. Maximum 61,60 € beziehungsweise 123,20 € pro Jahr. Einkommensgrenze 35.000 € (Single) bzw. 70.000 € (Verheiratet) zu versteuerndes Einkommen. Nur bei wohnwirtschaftlicher Verwendung.
- Arbeitnehmer-Sparzulage nach § 13 VermBG-5. 9 % auf vermögenswirksame Leistungen bis 470 € pro Jahr. Maximum 42,30 € pro Jahr. Einkommensgrenze 17.900 € (Single) bzw. 35.800 € (Verheiratet) zvE.
- Wohn-Riester nach § 92a EStG. Sparbeiträge und Tilgungsleistungen in einen Bausparvertrag oder ein Annuitätendarlehen können in den Riester-Vertrag fließen und steuerlich entnommen werden, wenn die Immobilie selbst genutzt wird.
KfW-Förderprogramme wie KfW 261 (Sanierung) und KfW 300 (Familien) sind bei beiden Finanzierungsarten als Ergänzungsbaustein kombinierbar. Aktuelle Marktzinsen findest du auf der Aktuelle Zinsen Seite.
Annuitätendarlehen oder Bausparvertrag, häufige Fragen
Die wichtigsten Antworten zum Vergleich von klassischer Baufinanzierung und Bausparvorfinanzierung.
Was ist günstiger, ein Annuitätendarlehen oder ein Bausparvertrag mit Vorfinanzierung?
Wie hoch ist die Abschlussgebühr beim Bausparvertrag konkret?
Was passiert, wenn der Bausparvertrag nicht rechtzeitig zugeteilt wird?
Kann ich beim Annuitätendarlehen jederzeit Sondertilgungen leisten?
Was ist der Unterschied zwischen Vorausdarlehen und Bausparsofortdarlehen?
Welche Konditionen sollte ich beim Vergleich beachten?
Kann ich eine Bausparvorfinanzierung vorzeitig auflösen?
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