Autor: Salomon Davin, Baufinanzierungsberater (öffnet in neuem Tab) · Stand: 29.06.2026
Wird die Grunderwerbsteuer in Hessen 2026 erhöht?
Die Grunderwerbsteuer in Hessen beträgt auch 2026 unverändert 6,0 Prozent des Kaufpreises und gehört damit zu den höchsten in Deutschland. Bei 300.000 Euro Kaufpreis zahlst du 18.000 Euro. Fällig wird sie rund einen Monat nach dem Steuerbescheid. Mit dem Hessengeld holen sich Ersterwerber einen Teil davon zurück.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Hessen?
Die Grunderwerbsteuer in Hessen beträgt 6,0 Prozent des Kaufpreises. Diesen Satz hat das Land zum 1. August 2014 von zuvor 5,0 Prozent angehoben, davor galten bis Ende 2012 bundeseinheitliche 3,5 Prozent (Quelle: Finanztip, Stand 05.02.2026).
Seit der Föderalismusreform dürfen die Bundesländer ihren Satz seit dem 1. September 2006 selbst festlegen. Deshalb reicht die Spanne heute von 3,5 Prozent in Bayern (öffnet in neuem Tab) bis 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen (öffnet in neuem Tab), dem Saarland und Schleswig-Holstein. Hessen liegt mit 6,0 Prozent am oberen Ende. Genau deshalb hat das Land mit dem Hessengeld eine eigene Entlastung geschaffen, dazu unten mehr.
Grunderwerbsteuer in Hessen berechnen: Formel und Beispiele
Unverbindliche Schätzung. Steuersätze je Bundesland, Stand Februar 2026 (Quelle: Finanztip, Berlin nach PwC). Angaben ohne Gewähr, vor Vertragsschluss prüfen. Die Befreiungen nach § 3 GrEStG sind nicht abschließend; auch Erbschaft und Schenkung sind ausgenommen (dort gilt das Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz). Verbindliche Auskünfte gibt das zuständige Finanzamt oder dein Steuerberater.
Du berechnest die Grunderwerbsteuer in Hessen, indem du den Kaufpreis mit 6,0 Prozent multiplizierst. Bei 300.000 Euro sind das 18.000 Euro, bei 400.000 Euro sind es 24.000 Euro. Diese Summe kommt zusätzlich zum Kaufpreis auf dich zu und zählt zu den Kaufnebenkosten.
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer in Hessen (6,0 %) |
|---|---|
| 200.000 € | 12.000 € |
| 300.000 € | 18.000 € |
| 400.000 € | 24.000 € |
| 500.000 € | 30.000 € |
Wie sich die Steuer in deine gesamten Nebenkosten einordnet, rechnest du am schnellsten mit unserem Kaufnebenkosten-Rechner (öffnet in neuem Tab) durch.
Was gehört zur Bemessungsgrundlage?
Die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer ist die sogenannte Gegenleistung, also in der Regel der notariell beurkundete Kaufpreis (§ 8 und § 9 GrEStG). Übernimmst du als Käufer zusätzliche Lasten wie eingetragene Wohn- oder Nießbrauchsrechte, fließen auch diese in die Bemessungsgrundlage ein. Beim Kauf eines Hauses auf Erbpacht (öffnet in neuem Tab) zählt auch der übernommene Erbbauzins dazu, hochgerechnet auf die restliche Laufzeit.
Mitgekauftes bewegliches Inventar gehört dagegen nicht dazu. Eine nicht fest verbaute Einbauküche, Möbel, eine Sauna oder ein Gartenhaus kannst du im Kaufvertrag getrennt ausweisen. Auf diesen Teil fällt keine Grunderwerbsteuer an. Wichtig ist, dass die Werte realistisch und nachweisbar sind, denn das Finanzamt prüft die Angemessenheit.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer in Hessen?
Die Grunderwerbsteuer in Hessen zahlt in der Praxis der Käufer der Immobilie. Rechtlich sind Käufer und Verkäufer zwar gemeinsam Steuerschuldner und haften gesamtschuldnerisch (§ 13 GrEStG), doch üblicherweise legt der Kaufvertrag fest, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer zahlt.
Zahlt der Käufer nicht, kann sich das Finanzamt an den Verkäufer wenden. Für dich als Käufer heißt das: Plane die Grunderwerbsteuer fest in dein Budget ein, denn sie ist eine der ersten Rechnungen nach dem Notartermin.
Kann der Verkäufer die Grunderwerbsteuer übernehmen?
Ja. Weil Käufer und Verkäufer gemeinsam Steuerschuldner sind (§ 13 GrEStG), könnt ihr im Kaufvertrag frei regeln, wer die Grunderwerbsteuer wirtschaftlich trägt. In Ausnahmefällen übernimmt der Verkäufer sie, etwa um ein schwer verkäufliches Objekt attraktiver zu machen. Zwei Punkte werden dabei oft falsch verstanden:
- Über einen höheren Kaufpreis sparst du nichts. Wird die Steuerlast in einen höheren Kaufpreis eingerechnet, steigt die Bemessungsgrundlage und damit die Grunderwerbsteuer selbst, denn sie bemisst sich am beurkundeten Kaufpreis (§ 8 und § 9 GrEStG). Die bloße Übernahme der Steuer durch den Verkäufer erhöht die Bemessungsgrundlage dagegen nicht (§ 9 Absatz 3 GrEStG). Der „Ausgleich über den Kaufpreis“ ist also ein Nullsummenspiel oder wird sogar teurer.
- Weniger Eigenkapital läuft über die Finanzierung, nicht über den Kaufpreis. Manche Käufer wollen so die Kaufnebenkosten mitfinanzieren und ihren Eigenkapitaleinsatz senken. Das geht als Voll- oder 110-Prozent-Finanzierung (öffnet in neuem Tab), kostet aber spürbar mehr: höherer Beleihungsauslauf (öffnet in neuem Tab), Zinsaufschlag und oft ein teures Nachrangdarlehen. Entscheidend ist, dass die Bank den Wert mitträgt. Sie setzt einen eigenen, vorsichtigen Beleihungswert an, der meist unter dem Kaufpreis liegt, und erkennt einen künstlich aufgeblähten Preis in der Regel nicht an. Ein echter Vorteil entsteht deshalb vor allem, wenn du ein Objekt unter Wert kaufst und die Bank den vollen Kaufpreis als Wert bestätigt.
Wichtig: Ein zum Schein zu hoch angesetzter Kaufpreis, nur um mehr Kredit zu bekommen, kann Betrug sein (§ 263 StGB). Ein bewusst zu niedrig beurkundeter Preis ist Steuerhinterziehung (§ 370 AO). Sauber und sicher ist nur der offen und korrekt beurkundete Kaufpreis.
Wann ist die Grunderwerbsteuer fällig? Der Ablauf bis zum Grundbuch
Die Grunderwerbsteuer in Hessen ist rund einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids fällig (§ 15 GrEStG). Das Finanzamt kann im Einzelfall eine längere Frist setzen. Der typische Ablauf sieht so aus:
- Der Notar meldet den beurkundeten Kaufvertrag innerhalb von zwei Wochen dem Finanzamt.
- Das Finanzamt setzt die Grunderwerbsteuer fest und schickt dir den Steuerbescheid.
- Du zahlst die Steuer innerhalb der Frist von etwa einem Monat.
- Nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus (§ 22 GrEStG).
- Erst mit dieser Bescheinigung wirst du als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.
Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist damit die Voraussetzung für die Grundbucheintragung. Erst wenn du die Grunderwerbsteuer gezahlt hast, wirst du als neuer Eigentümer eingetragen.
Wann fällt keine Grunderwerbsteuer an? Befreiungen und Freigrenze
In einigen Fällen fällt gar keine Grunderwerbsteuer an. Steuerfrei sind nach § 3 GrEStG unter anderem:
- Kaufpreis bis 2.500 Euro: eine echte Freigrenze. Liegt der Wert auch nur einen Euro darüber, ist der gesamte Betrag steuerpflichtig.
- Verkauf zwischen Verwandten in gerader Linie: also zwischen Eltern, Kindern, Enkeln und Großeltern, ebenso mit Stiefkindern und Schwiegerkindern. Geschwister gehören nicht dazu, sie sind in der Seitenlinie verwandt.
- Ehegatten und eingetragene Lebenspartner: auch beim früheren Partner im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach Scheidung.
- Erbschaft und Schenkung: hier greift statt der Grunderwerbsteuer das Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz (öffnet in neuem Tab).
Diese Befreiungen gelten bundesweit, also auch in Hessen. Ein hessisches Sonderrecht gibt es dabei nicht.
Hessengeld: einen Teil der Grunderwerbsteuer zurückholen
Mit dem Hessengeld holst du dir als Ersterwerber einen Teil der gezahlten Grunderwerbsteuer zurück. Das Land Hessen zahlt 10.000 Euro je Käufer, höchstens für zwei Personen, plus 5.000 Euro je Kind unter 18 Jahren. Die Förderung ist auf die tatsächlich gezahlte Grunderwerbsteuer begrenzt und wird in zehn gleichen Jahresraten ausgezahlt (Quelle: Hessisches Ministerium der Finanzen, Stand August 2025).
Die wichtigsten Bedingungen:
- Ersterwerb: Du darfst noch nie eine Wohnimmobilie oder ein Baugrundstück besessen haben, im In- oder Ausland, auch nicht geerbt oder geschenkt.
- Selbstnutzung: Die Immobilie liegt in Hessen und du wohnst selbst darin.
- Stichtag: Der Kaufvertrag wurde ab dem 1. März 2024 beurkundet.
- Keine Einkommensgrenze: Das Hessengeld ist unabhängig von Einkommen und Immobilienwert und selbst steuerfrei.
Der Antrag läuft digital über das Kundenportal der WIBank. Bis August 2026 hat das Land bereits 311 Millionen Euro Hessengeld zugesagt. Welche weiteren Programme du kombinieren kannst, findest du in unserer Übersicht zur Förderung in Hessen (öffnet in neuem Tab).
Grunderwerbsteuer in Hessen sparen: drei legale Hebel
Du kannst die Grunderwerbsteuer in Hessen mit drei legalen Wegen senken:
- Bewegliches Inventar separat ausweisen. Küche, Möbel oder Sauna im Kaufvertrag getrennt vom Grundstück aufführen. In der Praxis akzeptieren viele Finanzämter pauschal etwa 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises, höhere Werte musst du mit Belegen nachweisen.
- Beim Neubau die Verträge trennen. Kaufst du Grundstück und Hausbau getrennt und sind beide Verträge rechtlich unabhängig, fällt die Steuer nur auf das Grundstück an. Wertet das Finanzamt es als einheitliches Vertragswerk, wird der Gesamtpreis besteuert. Tipp dazu auch in unserem Ratgeber zum Neubau (öffnet in neuem Tab).
- Das Hessengeld nutzen. Als Ersterwerber bekommst du wie oben beschrieben einen Teil der Steuer zurück.
Ein früher beliebter Trick funktioniert nicht mehr: Bei Eigentumswohnungen lässt sich die übernommene Instandhaltungsrücklage nicht mehr von der Bemessungsgrundlage abziehen. Das hat der Bundesfinanzhof mit Urteil vom 16. September 2020 entschieden (Az. II R 49/17, Quelle: Bundesfinanzhof).
Ist die Grunderwerbsteuer steuerlich absetzbar?
Bei einer selbstgenutzten Immobilie ist die Grunderwerbsteuer nicht steuerlich absetzbar. Du zahlst sie aus dem versteuerten Einkommen und kannst sie nicht geltend machen.
Anders sieht es bei einer vermieteten oder gewerblich genutzten Immobilie aus. Dort zählt die Grunderwerbsteuer zu den Anschaffungsnebenkosten und wird zusammen mit dem Gebäude über die Abschreibung (AfA) über viele Jahre steuerlich berücksichtigt. Verwechsle die Grunderwerbsteuer dabei nicht mit der Grundsteuer: Die Grunderwerbsteuer zahlst du einmalig beim Kauf, die Grundsteuer dagegen jedes Jahr als Eigentümer.
Grunderwerbsteuer und deine Baufinanzierung
Die Grunderwerbsteuer ist der größte Einzelposten deiner Kaufnebenkosten. Was mit Notar und Grundbuch zusammenkommt, zeigt dir der Kaufnebenkosten-Rechner für Hessen (öffnet in neuem Tab). Zusammen mit Notar und Grundbuch (rund 1,2 bis 1,5 Prozent) solltest du in Hessen rund 7,2 bis 7,5 Prozent des Kaufpreises zusätzlich einplanen. Diese Nebenkosten finanzieren Banken ungern mit, deshalb solltest du sie möglichst aus Eigenkapital bezahlen.
Drei Tipps für die Praxis:
- Früh rechnen. Kalkuliere die Grunderwerbsteuer von Anfang an in dein Budget ein, zum Beispiel mit unserem Budgetrechner (öffnet in neuem Tab).
- Förderung sichern. Das Hessengeld beantragst du nach dem Kauf, sobald die Grunderwerbsteuer bezahlt ist. Ob du Anspruch hast, prüfst du am besten schon vor der Unterschrift.
- Wissen kompakt mitnehmen. In unseren kurzen Erklärvideos auf dem YouTube-Kanal von Baufivergleich erklären wir die wichtigsten Punkte rund um Kauf und Finanzierung in unter einer Minute.
Wie viel Haus für dich realistisch ist und welche Bank am besten passt, klären wir im Baufinanzierungsvergleich (öffnet in neuem Tab) über rund 600 Banken.
Über den Autor
Salomon Davin ist Geschäftsführer und Baufinanzierungsberater bei Baufivergleich.de nach §34i und c Gewerbeordnung. Er begleitet Käuferinnen und Käufer in Hessen von der ersten Kalkulation der Kaufnebenkosten bis zur Unterschrift und legt Wert auf eine ehrliche, unabhängige Beratung ohne Verkaufsdruck. Mehr über ihn erfährst du auf seinem Beraterprofil (öffnet in neuem Tab).
Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Finanzierungsberatung. Verbindliche Auskünfte zu deinem Fall gibt das zuständige Finanzamt oder dein Steuerberater. Alle Angaben mit Stand 29.06.2026.
