Hauskauf Checkliste 2026: Worauf du achten musst

Hauskauf Checkliste: Was du beachten musst, die Checkliste für 2026

Beim Hauskauf solltest du auf sieben Dinge achten: dein realistisches Budget samt Kaufnebenkosten, die Lage, den baulichen und energetischen Zustand des Hauses, alle wichtigen Unterlagen, einen fairen Kaufpreis, die fest zugesagte Finanzierung und den Kaufvertrag beim Notar. Wer diese Punkte vor der Unterschrift prüft, vermeidet die teuersten Fehler.

Ein Hauskauf ist für die meisten die größte finanzielle Entscheidung ihres Lebens. Mit dieser Checkliste gehst du strukturiert vor, von der ersten Budgetfrage bis zum Schlüssel in der Hand. Alle Zahlen sind datiert und mit offiziellen Quellen belegt.

Worauf du beim Hauskauf achten musst

Bevor du dich in ein bestimmtes Haus verliebst, lohnt der Blick auf das große Ganze. Diese sieben Punkte entscheiden darüber, ob aus deinem Kauf ein gutes Geschäft wird:

• Budget: Was kannst du dir dauerhaft leisten, inklusive aller Nebenkosten und einer Reserve?
• Lage: Stimmen Infrastruktur, Anbindung und Umfeld auch in zehn Jahren noch?
• Zustand: Ist die Bausubstanz solide oder lauern teure versteckte Mängel?
• Energie: Was sagt der Energieausweis, und welche Sanierungspflichten kommen auf dich zu?
• Unterlagen: Sind Grundbuch, Baupläne und alle Dokumente sauber und vollständig?
• Preis: Ist der aufgerufene Kaufpreis angemessen, und wo kannst du verhandeln?
• Finanzierung und Vertrag: Steht die Bankzusage fest, bevor du zum Notar gehst?

Wenn du dir bei jedem Punkt eine ehrliche Antwort gibst, hast du schon die halbe Arbeit erledigt. Wer ein Einfamilienhaus ins Auge fasst, findet in unserem ausführlichen Guide zum Einfamilienhaus-Kauf zusätzliche Rechenbeispiele.

Der Ablauf beim Hauskauf: Schritt für Schritt

Vom ersten Gedanken bis zum Eigentum vergehen oft mehrere Monate. So läuft ein Hauskauf in Deutschland typischerweise ab:

1. Budget und Finanzierung klären. Du rechnest deine Rate und dein Eigenkapital durch und holst dir eine Finanzierungsbestätigung deiner Bank.
2. Suchen und Lage prüfen. Du grenzt Region, Objekttyp und Preisrahmen ein und prüfst das Umfeld.
3. Besichtigen und Zustand bewerten. Am besten mehrfach und, bei Bestandshäusern, mit einem Sachverständigen.
4. Unterlagen prüfen. Grundbuchauszug, Energieausweis, Baupläne und Baulastenverzeichnis sichten.
5. Preis verhandeln und Finanzierung fest zusagen lassen. Erst wenn die Bank verbindlich zusagt, geht es weiter.
6. Kaufvertrag beim Notar. Der Entwurf liegt dir mindestens 14 Tage vor dem Termin vor, dann wird beurkundet.
7. Zahlen, Grundbuch, Übergabe. Nach der Kaufpreiszahlung folgen Grundbucheintrag und Schlüsselübergabe.

Erst mit der Eintragung ins Grundbuch wirst du rechtlich Eigentümer, nicht schon mit der Unterschrift beim Notar.

Wie viel Haus kannst du dir leisten?

Die wichtigste Frage steht ganz am Anfang. Eine grobe Orientierung geben zwei Faustregeln, die du beide kennen solltest: Die Verbraucherzentrale nennt als gängige Bankvorgabe eine Kreditrate von höchstens rund 40 Prozent des Nettoeinkommens, Finanztip rechnet vorsichtiger mit etwa einem Drittel. Beide Werte sind unverbindliche Richtwerte. Entscheidend ist, was du dauerhaft tragen kannst, auch wenn die Waschmaschine kaputtgeht.

Beim Eigenkapital gilt eine einfache Faustformel: die Kaufnebenkosten plus etwa 20 Prozent des Kaufpreises. Mindestens die Nebenkosten solltest du aus eigener Tasche zahlen, denn je höher dein Eigenkapital, desto niedriger der Beleihungsauslauf und damit dein Zinssatz. Eine Reserve von zwei bis drei Monatsgehältern bleibt dabei tabu, die brauchst du für Unerwartetes. Wie eine Finanzierung mit wenig Eigenkapital funktioniert, liest du in unserem Ratgeber zur Baufinanzierung ohne Eigenkapital.

Rechne dein persönliches Limit am besten konkret durch. Mit unserem Budgetrechner siehst du in zwei Minuten, welcher Kaufpreis zu deiner Rate passt.

Kaufnebenkosten: Diese Extrakosten kommen dazu

Der Kaufpreis ist nicht alles. Die Erwerbsnebenkosten können laut Verbraucherzentrale schon rund 10 Prozent ausmachen, mit Makler in teuren Bundesländern auch 12 bis 15 Prozent. Diese drei Posten kommen auf dich zu:

• Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.
• Notar und Grundbuch: zusammen als Größenordnung etwa 2 Prozent. Die notarielle Beurkundung ist beim Immobilienkauf gesetzlich vorgeschrieben.
• Maklerprovision: seit Dezember 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Courtage bei selbstgenutzten Häusern mindestens hälftig. Käuferseitig liegt der Anteil oft bei rund 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer.

Die Grunderwerbsteuer ist der größte Brocken und unterscheidet sich stark nach Bundesland (Stand 2026):

Quelle: BBSR/BMWSB sowie Landesrecht Thüringen und Bremen, Stand 2026. Hessen bleibt zwar bei 6,0 Prozent, entlastet Erstkäufer aber über das Hessengeld (dazu unten mehr). Den genauen Betrag für dein Bundesland rechnest du mit unserem Kaufnebenkostenrechner aus.

Lage, Umfeld und Kaufpreis prüfen

Die Lage ist der einzige Faktor, den du nach dem Kauf nicht mehr ändern kannst. Prüfe deshalb nüchtern: Wie ist die Anbindung an Arbeit, Schule und Einkaufsmöglichkeiten? Gibt es Lärmquellen, geplante Bauprojekte oder Gewerbe in der Nähe? Wie entwickelt sich der Stadtteil? Ein Blick in den Bebauungsplan beim Bauamt zeigt dir, was rund um das Grundstück noch entstehen darf.

Genauso wichtig ist die Frage, ob der aufgerufene Preis stimmt. Vergleiche ähnliche Objekte in der Umgebung und ordne den Quadratmeterpreis ein. Eine erste neutrale Einschätzung liefert dir unsere kostenlose Online-Immobilienbewertung. Liegt der Preis über dem Marktwert oder zeigt das Haus Mängel, hast du gute Argumente für die Verhandlung. Bleib dabei sachlich und nenne konkrete Punkte, etwa eine veraltete Heizung oder einen anstehenden Dachausbau.

Zustand und Bausubstanz: versteckte Mängel erkennen

Bei einem gebrauchten Haus steckt das Risiko in der Substanz. Achte auf Feuchtigkeit im Keller, Risse im Mauerwerk, Schimmel, das Alter von Dach und Fenstern sowie den Zustand der Leitungen. Viele dieser Punkte erkennt ein Laie nicht. Deshalb lohnt es sich, einen unabhängigen Bausachverständigen oder Gutachter zur Besichtigung mitzunehmen. Seine Kosten sind gut investiert, wenn er dir einen Sanierungsstau von mehreren zehntausend Euro aufzeigt.

Wichtig zu wissen: In fast jedem Kaufvertrag über eine Bestandsimmobilie wird die Gewährleistung ausgeschlossen, das berühmte „gekauft wie gesehen“. Auf diesen Ausschluss kann sich der Verkäufer nach § 444 BGB aber nicht berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Dokumentiere Mängel daher und stelle gezielte Fragen. Welche Kostenfallen bei älteren Häusern lauern, zeigt unser Ratgeber Bestandsimmobilie kaufen: versteckte Kosten vermeiden.

Energieausweis, Heizung und Sanierungspflicht

Der energetische Zustand entscheidet über deine künftigen Heizkosten und mögliche Pflichten. Der Verkäufer muss dir den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen (§ 80 GEG). Es gibt zwei Arten: Der Verbrauchsausweis basiert auf dem realen Verbrauch der letzten drei Jahre, der aussagekräftigere Bedarfsausweis auf den Gebäudedaten. Die Energieeffizienzklassen reichen von A+ (unter 30 kWh pro Quadratmeter und Jahr) bis H (über 250). Ein Ausweis ist zehn Jahre gültig.

Bei der Heizung und Dämmung greifen gesetzliche Pflichten. Nach geltendem Recht müssen neue Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien laufen, gekoppelt an die kommunale Wärmeplanung (in Städten über 100.000 Einwohner ab Mitte 2026, in kleineren Gemeinden ab Mitte 2028). Alte Konstanttemperatur-Heizkessel dürfen nach 30 Jahren nicht mehr betrieben werden, moderne Brennwert- und Niedertemperaturkessel sind ausgenommen. Kaufst du ein älteres Haus, musst du außerdem innerhalb von zwei Jahren die oberste Geschossdecke dämmen, sofern sie das nicht schon erfüllt (§ 47 GEG).

Ein wichtiger Hinweis zur Aktualität: Stand Juni 2026 gilt dieses Gebäudeenergiegesetz noch. Die Bundesregierung hat aber eine Reform beschlossen, das Gebäudemodernisierungsgesetz, das die starre 65-Prozent-Pflicht für neue Heizungen aufheben soll und voraussichtlich im Juli 2026 in Kraft tritt. Lass dir vor dem Kauf daher den aktuellen Stand bestätigen.

Wichtige Unterlagen und die Hausbesichtigung

Vor der Kaufentscheidung solltest du dir alle relevanten Dokumente zeigen lassen. Fehlt etwas, frag nach, bevor du unterschreibst. Das gehört auf die Liste:

Bei der Besichtigung selbst gilt: lieber zweimal hingehen als einmal zu wenig, am besten bei Tageslicht. Nimm eine Checkliste, eine Taschenlampe und idealerweise einen Fachmann mit. Prüfe Keller, Dachboden, Fenster, Heizung und den Wasserdruck, und achte auf Gerüche, die auf Feuchtigkeit hindeuten.

Einen praktischen Rundgang mit den wichtigsten Punkten zeigen wir dir in diesem kurzen Video von unserem YouTube-Kanal: Hauskauf-Besichtigung, worauf du achten solltest.

Förderung nutzen: KfW und Hessengeld

Wer ein Haus kauft oder saniert, kann sich Geld vom Staat holen. Die wichtigsten Programme der KfW im Überblick (Stand Juni 2026):

• KfW 300, Wohneigentum für Familien (Neubau): zinsgünstiger Kredit von 170.000 bis 270.000 Euro für Familien mit Kindern, Einkommensgrenze 90.000 Euro plus 10.000 Euro je weiterem Kind. Mehr dazu auf unserer Seite zur KfW 300.
• KfW 308, Jung kauft Alt: für den Kauf einer sanierungsbedürftigen Bestandsimmobilie (Energieklasse F, G oder H), 100.000 bis 150.000 Euro.
• KfW 261, Wohngebäude: Kredit bis 150.000 Euro je Wohnung mit Tilgungszuschuss von 5 bis 45 Prozent für die Sanierung zum Effizienzhaus.
• KfW 458, Heizungsförderung: Zuschuss von bis zu 70 Prozent für den Einbau einer klimafreundlichen Heizung.

In Hessen kommt das Hessengeld dazu: Erstkäufer einer selbstgenutzten Immobilie erhalten bis zu 10.000 Euro je Käufer plus 5.000 Euro pro Kind, für Kaufverträge ab dem 1. März 2024. Das gleicht die Grunderwerbsteuer von 6,0 Prozent für viele Familien spürbar aus.

Kaufvertrag, Notartermin und Übergabe

Bevor du zum Notar gehst, muss deine Finanzierung verbindlich stehen. Eine Finanzierungsbestätigung brauchst du oft schon, um beim Verkäufer ernst genommen zu werden. Den Kaufvertragsentwurf muss dir der Notar im Regelfall mindestens 14 Tage vor dem Termin aushändigen, damit du ihn in Ruhe prüfen kannst (§ 17 Beurkundungsgesetz). Nutze diese Zeit und kläre offene Punkte vorher.

Beim Termin beurkundet der Notar den Vertrag. Er ist neutral und vertritt weder dich noch den Verkäufer, sondern sorgt für einen rechtssicheren Ablauf. Danach lässt er zu deinen Gunsten eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eintragen, damit der Verkäufer das Haus nicht ein zweites Mal verkaufen kann. Erst wenn du den Kaufpreis vollständig gezahlt hast und das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt, beantragt der Notar deine Eintragung als Eigentümer. Die Übergabe mit Schlüssel und einem schriftlichen Übergabeprotokoll erfolgt nach der vollständigen Zahlung.

Die teuersten Fehler beim Hauskauf

Aus der Beratungspraxis kennen wir die Fehler, die am meisten Geld kosten. Diese solltest du vermeiden:

• Nebenkosten unterschätzen. Wer nur den Kaufpreis plant, dem fehlen schnell 10 Prozent und mehr.
• Keine Sanierungsreserve einplanen. Gerade bei alten Häusern verschlingen Heizung, Dach und Dämmung schnell hohe Summen.
• Ohne feste Finanzierung verhandeln. Platzt die Bankzusage nach dem Notartermin, wird es teuer.
• Allein und nur einmal besichtigen. Ein Fachmann erkennt Mängel, die dich später Zehntausende kosten.
• Energieausweis und Sanierungspflichten ignorieren. Sie bestimmen deine Folgekosten mit.
• Emotional überzahlen. Wer sich verliebt, zahlt zu viel. Bleib bei deinem Limit.

Der teuerste Fehler ist fast immer eine Mischung aus zu knapp kalkuliertem Budget und übersehenen Mängeln. Beides lässt sich mit Vorbereitung und der richtigen Beratung vermeiden.

Häufige Fragen zum Hauskauf

Auf was muss man bei einem Hauskauf achten? Beim Hauskauf musst du vor allem auf sieben Punkte achten: ein tragbares Budget inklusive Kaufnebenkosten, die Lage, den baulichen und energetischen Zustand, vollständige Unterlagen, einen fairen Preis, eine fest zugesagte Finanzierung und den Kaufvertrag beim Notar. Bei einem gebrauchten Haus solltest du zusätzlich einen Sachverständigen hinzuziehen.

Was muss man alles erledigen, wenn man ein Haus kauft? Wenn du ein Haus kaufst, musst du der Reihe nach diese Schritte erledigen: Budget und Finanzierung klären, Objekte suchen und besichtigen, Unterlagen und Zustand prüfen, den Preis verhandeln, die Finanzierung verbindlich zusagen lassen, den Kaufvertrag beim Notar unterschreiben und nach Kaufpreiszahlung und Grundbucheintrag das Eigentum übernehmen.

Kann man mit 2.000 Euro netto ein Haus finanzieren? Mit 2.000 Euro netto ein Haus zu finanzieren ist möglich, aber eng. Bei rund 2.000 Euro Haushaltsnetto ist eine tragbare Rate von etwa 650 bis 800 Euro realistisch. Bei 4 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung entspricht das grob einem Darlehen von 130.000 bis 160.000 Euro. Je nach Region, Eigenkapital und Förderung reicht das eher für eine günstige Bestandsimmobilie als für einen Neubau. (Beispielrechnung, keine Beratung.)

Was ist der teuerste Fehler beim Hauskauf? Der teuerste Fehler beim Hauskauf ist meist, das Budget zu knapp zu kalkulieren und versteckte Mängel am Haus zu übersehen. Wer die Kaufnebenkosten und eine Sanierungsreserve nicht einplant oder ohne feste Finanzierungszusage unterschreibt, macht beim Hauskauf den finanziell teuersten Fehler.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Hauskauf? Die Kaufnebenkosten beim Hauskauf liegen realistisch zwischen 9 und 15 Prozent des Kaufpreises. Sie bestehen aus der Grunderwerbsteuer von 3,5 bis 6,5 Prozent je nach Bundesland, den Notar- und Grundbuchkosten von zusammen rund 2 Prozent und der anteiligen Maklerprovision.

Wie viel Eigenkapital brauche ich für einen Hauskauf? Für einen Hauskauf brauchst du als Eigenkapital nach der gängigen Faustformel die Kaufnebenkosten plus etwa 20 Prozent des Kaufpreises. Mindestens die Kaufnebenkosten solltest du aus eigenen Mitteln bezahlen. Je mehr Eigenkapital du einbringst, desto niedriger sind dein Zinssatz und deine monatliche Rate.

Welche Sanierungspflicht gilt beim Hauskauf? Beim Hauskauf gilt eine Sanierungspflicht vor allem bei älteren Häusern: Als neuer Eigentümer musst du nach dem Gebäudeenergiegesetz in der Regel innerhalb von zwei Jahren die oberste Geschossdecke oder das Dach dämmen und sehr alte Heizkessel austauschen lassen. Diese Sanierungspflicht beim Hauskauf entfällt, wenn das Haus die Vorgaben bereits erfüllt. Stand Juni 2026 ist eine Reform der Heizungsregeln beschlossen.

Über den Autor

Salomon Davin ist Geschäftsführer und Baufinanzierungsberater bei Baufivergleich.de, das er mitgegründet hat. Er bringt über 20 Jahre Immobilienerfahrung mit und war 14 Jahre in Baufinanzierung, Kreditentscheidung und Finanzberatung bei einer deutschen Großbank tätig, davon 11 Jahre in Führungspositionen. Als Diplom-Kaufmann mit §34i- und §34c-Lizenz und zertifizierter Immobilienverwalter (IHK) verbindet er Finanzierungs-Know-how mit eigener Erfahrung als Immobilieninvestor. Mit unserem Team berät er Kundinnen und Kunden in Nordhessen, Ostwestfalen und Südniedersachsen.

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Quellen

• Gesetze im Internet (Bundesamt für Justiz): GEG §§ 47, 71, 72, 80; BGB §§ 311b, 444, 873, 883, 925; § 17 BeurkG. Stand abgerufen 11.06.2026.
• Verbraucherzentrale: Immobilienfinanzierung, häufige Fragen rund um Hauskauf und Hauskredit, Stand 14.11.2025. Gebäudeenergiegesetz, Stand 27.02.2026.
• BBSR/BMWSB: Nebenkosten beim Erwerb von Wohnimmobilien, BBSR-Online-Publikation 12/2025.
• KfW: Produktseiten 300, 308, 261, 458, abgerufen 11.06.2026. BMWSB-Pressemitteilung vom 22.10.2025.
• Hessisches Finanzministerium: Hessengeld. Bundesregierung: Gebäudemodernisierungsgesetz, 2026.
• Finanztip: Eigenkapital Hauskauf (29.05.2026), Notarkosten Haus (08.12.2025), Grunderwerbsteuer (05.02.2026). Stiftung Warentest: Energieausweis (16.02.2026).