Kaufnebenkosten Baden-Württemberg (BW) 2026: Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Grundbuch

Das Wichtigste in Kürze

• Wie hoch sind die Notarkosten beim Hauskauf in Baden-Württemberg? Notar und Grundbuch zusammen kosten bei 400.000 € Kaufpreis rund 5.232 €, also etwa 1,31 % vom Kaufpreis. Diese Kosten sind bundesweit identisch, weil sie im GNotKG geregelt sind, einem Bundesgesetz. Ein Notar in Stuttgart rechnet genauso ab wie einer in München.
• Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg? 5,0 % vom Kaufpreis, einheitlich im ganzen Bundesland und unverändert seit dem 5. November 2011. Bei 400.000 € Kaufpreis sind das 20.000 €. Das ist der einzige Kostenblock, den Baden-Württemberg selbst festlegt.
• Was kosten Notar, Grundbuch und Steuer zusammen? Bei 400.000 € Kaufpreis rund 25.232 € ohne Makler, das sind 6,31 % vom Kaufpreis. Bei 300.000 € Kaufpreis sind es rund 19.232 €.
• Wer zahlt die Notarkosten? In der Regel der Käufer. Der Verkäufer trägt nur die Löschung alter Grundschulden. Das ist Vertragspraxis und kein Gesetz, es kann im Kaufvertrag anders geregelt werden.
• Wie hoch sind die Nebenkosten beim Hauskauf in Baden-Württemberg 2026? Ohne Makler rund 25.232 € bei 400.000 € Kaufpreis, also 6,31 %, mit Makler 39.512 € oder 9,88 %. Zum Vergleich: Nachbar Bayern verlangt nur 3,5 % Grunderwerbsteuer, Nachbar Hessen 6,0 %. BW liegt mit 5,0 % dazwischen.
• Kommt noch eine Maklerprovision dazu? Wenn ein Makler beteiligt ist, zahlst Du in Baden-Württemberg üblicherweise 3,57 % als Käuferanteil. Beim Kauf direkt vom Eigentümer entfällt sie komplett.

Notarkosten beim Hauskauf in BW: bundesweit identisch

Das ist der Punkt, den die meisten Suchenden nicht erwarten: Notar- und Grundbuchkosten sind in Baden-Württemberg exakt so hoch wie in jedem anderen Bundesland. Sie richten sich nach dem GNotKG, einem Bundesgesetz, und nach Anlage 2 Tabelle B. Ein Notar in Stuttgart rechnet nach derselben Tabelle ab wie einer in München.

Unterschiedlich sind nur zwei Posten: die Grunderwerbsteuer, die jedes Bundesland selbst festlegt, und die Maklerprovision, die regional unterschiedlich üblich ist. Genau diese beiden Posten stehen unten mit den Werten für Baden-Württemberg.

Ulm oder Neu-Ulm: 6.000 Euro liegen in der Donau

Baden-Württemberg hat mit 5,0 % keinen auffälligen Steuersatz. Interessant wird es an den Landesgrenzen, denn BW liegt genau zwischen den beiden Extremen Deutschlands.

Das deutlichste Beispiel sind Ulm und Neu-Ulm. Die beiden Städte trennt nur die Donau, aber auch eine Landesgrenze: Ulm gehört zu Baden-Württemberg, Neu-Ulm zu Bayern. Bei 400.000 € Kaufpreis bedeutet das:

In Neu-Ulm zahlst Du bayerische 3,5 %, also 14.000 €. In Ulm sind es 5,0 % und damit 20.000 €. Das sind 6.000 € Unterschied für dieselbe Immobilie, ein paar hundert Meter auseinander. An der Grenze zu Hessen läuft es andersherum: Dort zahlst Du 6,0 % und damit 4.000 € mehr als in BW. Die vollständige Gegenüberstellung steht weiter unten in der Nachbarschaftstabelle.

Warum die 2-Prozent-Faustformel auch in BW zu hoch liegt

Für Notar und Grundbuch rechnen fast alle Ratgeber pauschal mit 1,5 bis 2 % vom Kaufpreis. Das stimmt nicht. Die Gebühren stehen in Anlage 2 Tabelle B zum GNotKG und sind degressiv gestaffelt: Je teurer die Immobilie, desto kleiner der prozentuale Anteil.

Real liegt der Anteil zwischen 1,45 % bei 200.000 € und 1,22 % bei 600.000 €. Gerade in BW ist das relevant, weil in Stuttgart, Heidelberg oder Konstanz höhere Kaufpreise aufgerufen werden und der prozentuale Anteil dort am kleinsten ist.

Kaufnebenkosten Baden-Württemberg nach Kaufpreis

Gerechnet ohne Makler, mit Grundschuld in Höhe des Kaufpreises und einem gemeinsamen Beurkundungstermin. Notarkosten enthalten 19 % Umsatzsteuer, Grundbuchgebühren sind umsatzsteuerfrei.

Steuer = Grunderwerbsteuer 5,0 %. % KP = Anteil der gesamten Kaufnebenkosten am Kaufpreis. Richtwerte nach § 34 GNotKG, Anlage 2 Tabelle B. Der prozentuale Anteil sinkt mit steigendem Kaufpreis, weil die Notargebühren degressiv gestaffelt sind.

Häufige Fragen zu Kaufnebenkosten in BW

Grunderwerbsteuer Baden-Württemberg: 5,0 %

Der Steuersatz liegt seit dem 5. November 2011 bei 5,0 % und gilt einheitlich im ganzen Land, also in Stuttgart, Karlsruhe, Mannheim, Freiburg, Heidelberg und Ulm gleichermaßen. Baden-Württemberg hat den Satz zum 5. November 2011 von 3,5 auf 5,0 % angehoben. Seitdem sind über 14 Jahre vergangen, ohne dass sich etwas geändert hat.

Fällig wird die Steuer nach der Beurkundung. Das Finanzamt schickt Dir den Bescheid, und erst nach Zahlung bekommst Du die Unbedenklichkeitsbescheinigung. Ohne die trägt das Grundbuchamt Dich nicht als Eigentümer ein. Rechne mit vier bis acht Wochen zwischen Notartermin und Bescheid.

Wer zahlt die Grunderwerbsteuer in BW, und wann wird sie fällig?

Wer zahlt: Nach dem Gesetz sind beide Vertragsparteien Steuerschuldner. In der Praxis regelt jeder Kaufvertrag in Baden-Württemberg, dass der Käufer sie allein trägt. Zahlt er nicht, kann sich das Finanzamt an den Verkäufer halten.

Wann sie fällig wird: Der Notar meldet den Kauf ans Finanzamt. Nach Zugang des Bescheids hast Du in der Regel einen Monat Zeit. Erst nach Zahlung kommt die Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die Dich das Grundbuchamt nicht als Eigentümer einträgt.

Wann in Baden-Württemberg keine Grunderwerbsteuer anfällt

• Kaufpreis bis 2.500 €. Eine Freigrenze, kein Freibetrag: Bei 2.501 € wird der volle Betrag besteuert.
• Ehegatten und eingetragene Lebenspartner, auch bei der Vermögensauseinandersetzung nach einer Scheidung.
• Verwandte in gerader Linie, also Eltern an Kind oder Großeltern an Enkel, dazu Stiefkinder. Der Kauf zwischen Geschwistern ist steuerpflichtig.
• Erbschaft und Schenkung lösen keine Grunderwerbsteuer aus.

Maklerprovision in Baden-Württemberg: 3,57 % für den Käufer

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt die Halbteilung: Käufer und Verkäufer teilen sich die Provision, wenn der Makler für beide tätig wird. In Baden-Württemberg liegt der Käuferanteil üblicherweise bei 3,57 % inklusive Umsatzsteuer. Das ist der bundesweit verbreitetste Satz und gilt in Baden-Württemberg einheitlich, von Mannheim bis zum Bodensee.

Die Provision ist Verhandlungssache und keine gesetzliche Gebühr. Beim Kauf vom Eigentümer ohne Makler entfällt sie komplett.

Baden-Württemberg im Vergleich zu den Nachbarländern

Nur die Grunderwerbsteuer unterscheidet sich, gerechnet auf 400.000 € Kaufpreis.

Nebenkosten beim Hauskauf in BW ohne Makler

Die Provision ist der einzige große Posten, den Du wirklich vermeiden kannst. Notar, Grundbuch und Steuer sind gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar.

• Ohne Makler: rund 25.232 € bei 400.000 € Kaufpreis, also 6,31 % vom Kaufpreis.
• Mit Makler: rund 39.512 €, also 9,88 %. Der Unterschied sind 14.280 € Provision.

Für Deine Finanzierung ist das der entscheidende Punkt: Die Bank finanziert in aller Regel den Kaufpreis, nicht die Nebenkosten. Ob Du 25.232 € oder 39.512 € aus Eigenkapital aufbringen musst, entscheidet oft darüber, ob die Finanzierung überhaupt aufgeht.

Deine Kaufnebenkosten genau berechnen

Die Tabellen oben sind Richtwerte für typische Kaufpreise. Für Deinen konkreten Fall, mit eigener Grundschuldhöhe und mit oder ohne Makler, nimm den Rechner. Er ist kostenlos und rechnet alle 16 Bundesländer.

Wenn Du unsicher bist, wie viel Eigenkapital Du für Kaufpreis und Nebenkosten zusammen brauchst, rechnen wir das mit Dir durch. Wir sitzen in Kassel und finanzieren bundesweit, auch in Baden-Württemberg.

Quellen und Stand

• GNotKG Anlage 2 (Tabelle B), § 34 Abs. 2 GNotKG, für Notar- und Grundbuchgebühren. Bundesrecht, in allen 16 Bundesländern identisch.
• Land Baden-Württemberg: Erhöhung der Grunderwerbsteuer von 3,5 auf 5,0 % zum 5. November 2011, seitdem unverändert.
• Bayerischer Grunderwerbsteuersatz von 3,5 % als Vergleichswert für die Landesgrenze bei Ulm und Neu-Ulm.
• § 3 GrEStG: Freigrenze von 2.500 Euro sowie Steuerbefreiung für Ehegatten, Lebenspartner, Verwandte in gerader Linie und Erwerbe von Todes wegen.
• § 22 GrEStG: Ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts trägt das Grundbuchamt keinen neuen Eigentümer ein.
• §§ 656a bis 656d BGB, Halbteilungsgrundsatz bei der Maklerprovision, in Kraft seit dem 23. Dezember 2020.
• Maklerprovision in Baden-Württemberg: 7,14 % Gesamtprovision, davon 3,57 % Käuferanteil.
• KV 21100 und Anmerkung 21101 GNotKG zur reduzierten Gebühr bei gemeinsamer Beurkundung von Kaufvertrag und Grundschuld.

Stand: August 2026. Inhaltlich geprüft von Salomon Davin, Diplom-Kaufmann und Geschäftsführer von Baufivergleich, zugelassen nach § 34i GewO als Immobiliardarlehensvermittler und nach § 34c GewO. Wir aktualisieren diese Seite, sobald Baden-Württemberg den Grunderwerbsteuersatz ändert. Alle Beträge sind Richtwerte: Die exakten Notargebühren hängen vom Einzelfall ab, etwa von der Höhe der Grundschuld und davon, ob Kaufvertrag und Grundschuld gemeinsam beurkundet werden.