Kaufnebenkosten Niedersachsen 2026: Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Grundbuch
In Niedersachsen zahlst Du 5,0 % Grunderwerbsteuer, unverändert seit 2014. Zusammen mit Notar und Grundbuch liegen Deine Kaufnebenkosten ohne Makler bei rund 6,31 % vom Kaufpreis, bei 400.000 € Kaufpreis also etwa 25.232 €. Notar und Grundbuch kosten dabei 5.232 €, nicht die 2 %, mit denen fast jeder Ratgeber rechnet.
Das Wichtigste in Kürze
- Wie hoch sind die Notarkosten beim Hauskauf in Niedersachsen? Notar und Grundbuch zusammen kosten bei 400.000 € Kaufpreis rund 5.232 €, also etwa 1,31 % vom Kaufpreis. Diese Kosten sind bundesweit identisch, weil sie im GNotKG geregelt sind, einem Bundesgesetz. Ein Notar in Hannover rechnet genauso ab wie einer in München.
- Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Niedersachsen? 5,0 % vom Kaufpreis, einheitlich im ganzen Bundesland und unverändert seit 2014. Bei 400.000 € Kaufpreis sind das 20.000 €. Das ist der einzige Kostenblock, den Niedersachsen selbst festlegt.
- Was kosten Notar, Grundbuch und Steuer zusammen? Bei 400.000 € Kaufpreis rund 25.232 € ohne Makler, das sind 6,31 % vom Kaufpreis. Bei 300.000 € Kaufpreis sind es rund 19.232 €.
- Wer zahlt die Notarkosten? In der Regel der Käufer. Der Verkäufer trägt nur die Löschung alter Grundschulden. Das ist Vertragspraxis und kein Gesetz, es kann im Kaufvertrag anders geregelt werden.
- Was kosten Notar und Grundbuch bei 350.000 €? Nach dem GNotKG rund 4.566 €, also 1,30 % vom Kaufpreis. Viele Quellen und sogar Googles KI-Antwort nennen für diesen Kaufpreis 7.000 bis 7.750 €. Das ist 53 bis 70 % zu hoch.
- Kommt noch eine Maklerprovision dazu? Wenn ein Makler beteiligt ist, zahlst Du in Niedersachsen üblicherweise 3,57 % als Käuferanteil. Beim Kauf direkt vom Eigentümer entfällt sie komplett.
Notarkosten beim Hauskauf in Niedersachsen: bundesweit identisch
Das ist der Punkt, den die meisten Suchenden nicht erwarten: Notar- und Grundbuchkosten sind in Niedersachsen exakt so hoch wie in jedem anderen Bundesland. Sie richten sich nach dem GNotKG, einem Bundesgesetz, und nach Anlage 2 Tabelle B. Ein Notar in Hannover rechnet nach derselben Tabelle ab wie einer in München.
Unterschiedlich sind nur zwei Posten: die Grunderwerbsteuer, die jedes Bundesland selbst festlegt, und die Maklerprovision, die regional unterschiedlich üblich ist. Genau diese beiden Posten stehen unten mit den Werten für Niedersachsen.
Die 7.000-Euro-Rechnung, die im Netz kursiert, stimmt nicht
Fragst Du Google nach den Notarkosten beim Hauskauf in Niedersachsen, bekommst Du für einen Kaufpreis von 350.000 € eine Beispielrechnung von 7.000 bis 7.750 € für Notar und Grundbuch. Diese Zahl stammt aus der 2-Prozent-Faustformel, die praktisch alle Ratgeber verwenden.
Sie ist falsch. Die Gebühren stehen in Anlage 2 Tabelle B zum GNotKG, sind bundesweit gleich und degressiv gestaffelt: Je teurer die Immobilie, desto kleiner der prozentuale Anteil. Gerechnet nach dieser Tabelle sieht dieselbe Beispielrechnung so aus:
| Position bei 350.000 € | Faustformel | Nach GNotKG |
|---|---|---|
| Notar | 5.250 bis 6.000 € | 2.853 € |
| Grundbuch | 1.750 € | 1.712 € |
| Gesamt | 7.000 bis 7.750 € | 4.566 € |
Der Unterschied sind 2.434 bis 3.184 €. Auffällig ist dabei: Beim Grundbuch liegt die Faustformel fast richtig, beim Notar dagegen um mehr als das Doppelte daneben. Genau dort ist die Staffelung nämlich am stärksten.
Kaufnebenkosten Niedersachsen nach Kaufpreis
Gerechnet ohne Makler, mit Grundschuld in Höhe des Kaufpreises und einem gemeinsamen Beurkundungstermin. Notarkosten enthalten 19 % Umsatzsteuer, Grundbuchgebühren sind umsatzsteuerfrei.
| Kaufpreis | Notar | Grundbuch | Steuer | Gesamt | % KP |
|---|---|---|---|---|---|
| 200.000 € | 1.812 € | 1.088 € | 10.000 € | 12.899 € | 6,45 % |
| 250.000 € | 2.228 € | 1.338 € | 12.500 € | 16.066 € | 6,43 % |
| 300.000 € | 2.645 € | 1.588 € | 15.000 € | 19.232 € | 6,41 % |
| 350.000 € | 2.853 € | 1.712 € | 17.500 € | 22.066 € | 6,30 % |
| 400.000 € | 3.270 € | 1.962 € | 20.000 € | 25.232 € | 6,31 % |
| 500.000 € | 3.894 € | 2.338 € | 25.000 € | 31.232 € | 6,25 % |
| 600.000 € | 4.561 € | 2.738 € | 30.000 € | 37.298 € | 6,22 % |
Steuer = Grunderwerbsteuer 5,0 %. % KP = Anteil der gesamten Kaufnebenkosten am Kaufpreis. Richtwerte nach § 34 GNotKG, Anlage 2 Tabelle B. Der prozentuale Anteil sinkt mit steigendem Kaufpreis, weil die Notargebühren degressiv gestaffelt sind.
Häufige Fragen zu Kaufnebenkosten in Niedersachsen
Wie hoch sind die Notarkosten beim Hauskauf in Niedersachsen?
Notar und Grundbuch zusammen kosten in Niedersachsen bei 400.000 Euro Kaufpreis rund 5.232 Euro, also etwa 1,31 % vom Kaufpreis. Diese Kosten sind bundesweit identisch, weil sie im GNotKG geregelt sind. Nur die Grunderwerbsteuer ist landesspezifisch.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Niedersachsen?
5,0 % vom Kaufpreis, einheitlich im ganzen Bundesland und unverändert seit 2014. Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das 20.000 Euro.
Was kosten Notar, Grundbuch und Steuer bei 300.000 Euro in Niedersachsen?
Rund 19.232 Euro ohne Makler. Davon entfallen etwa 2.645 Euro auf den Notar, 1.588 Euro auf das Grundbuchamt und 15.000 Euro auf die Grunderwerbsteuer.
Wer zahlt die Notarkosten in Niedersachsen?
In der Regel der Käufer. Der Verkäufer trägt nur die Löschung alter Grundschulden. Das ist Vertragspraxis und kein Gesetz, es kann im Kaufvertrag abweichend geregelt werden.
Gibt es in Niedersachsen einen Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer?
Nein. Niedersachsen kennt keinen allgemeinen Freibetrag für selbstgenutztes Wohneigentum. Steuerfrei bleiben nur Sonderfälle wie der Kauf zwischen Ehepartnern oder in gerader Linie verwandten Personen sowie Käufe unter 2.500 Euro.
Wie hoch sind die Notarkosten beim Hauskauf in Niedersachsen bei 350.000 Euro?
Notar und Grundbuch zusammen kosten rund 4.566 Euro, also 1,30 Prozent vom Kaufpreis. Davon entfallen etwa 2.853 Euro auf den Notar und 1.712 Euro auf das Grundbuchamt. Häufig genannte Beispielrechnungen von 7.000 bis 7.750 Euro beruhen auf einer pauschalen 2-Prozent-Faustformel und liegen deutlich zu hoch.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Niedersachsen?
5,0 Prozent vom Kaufpreis, einheitlich im ganzen Bundesland. Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das 20.000 Euro. Der Satz gilt unverändert seit dem 1. Januar 2014, davor lag er seit 2011 bei 4,5 Prozent und davor bei 3,5 Prozent.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Niedersachsen ohne Makler?
Rund 25.232 Euro bei 400.000 Euro Kaufpreis, also 6,31 % vom Kaufpreis. Darin enthalten sind 20.000 Euro Grunderwerbsteuer und 5.232 Euro für Notar und Grundbuch. Mit Makler kommen in Region A 14.280 Euro dazu.
Wer braucht keine Grunderwerbsteuer zu zahlen?
Steuerfrei sind Käufe bis 2.500 Euro, der Erwerb vom Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner, der Erwerb von Verwandten in gerader Linie wie Eltern und Großeltern einschließlich Stiefkindern, sowie Erbschaften und Schenkungen. Der Kauf zwischen Geschwistern ist dagegen steuerpflichtig.
Wie hoch ist die Maklerprovision in Niedersachsen?
Niedersachsen hat zwei Provisionsregionen. Verbreitet ist Region A mit 7,14 Prozent Gesamtprovision, also 3,57 Prozent Käuferanteil. In Teilen des Landes gelten in Region B 4,76 bis 5,95 Prozent gesamt, für Dich also 2,38 bis 2,98 Prozent. Frag vor der Besichtigung nach, welcher Satz gilt.
Grunderwerbsteuer Niedersachsen: 5,0 %
Der Steuersatz liegt seit 2014 bei 5,0 % und gilt einheitlich im ganzen Land, also in Hannover, Braunschweig, Osnabrück, Oldenburg, Göttingen und Wolfsburg gleichermaßen. Niedersachsen hat den Satz 2011 von 3,5 auf 4,5 % und 2014 auf 5,0 % angehoben. Seitdem ist er unverändert.
Fällig wird die Steuer nach der Beurkundung. Das Finanzamt schickt Dir den Bescheid, und erst nach Zahlung bekommst Du die Unbedenklichkeitsbescheinigung. Ohne die trägt das Grundbuchamt Dich nicht als Eigentümer ein. Rechne mit vier bis acht Wochen zwischen Notartermin und Bescheid.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer in Niedersachsen, und wann wird sie fällig?
Wer zahlt: Nach dem Gesetz sind beide Vertragsparteien Steuerschuldner. In der Praxis regelt jeder Kaufvertrag in Niedersachsen, dass der Käufer sie allein trägt. Zahlt er nicht, kann sich das Finanzamt an den Verkäufer halten.
Wann sie fällig wird: Der Notar meldet den Kauf ans Finanzamt. Nach Zugang des Bescheids hast Du in der Regel einen Monat Zeit. Erst nach Zahlung kommt die Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die Dich das Grundbuchamt nicht als Eigentümer einträgt.
Wann in Niedersachsen keine Grunderwerbsteuer anfällt
- Kaufpreis bis 2.500 €. Eine Freigrenze, kein Freibetrag: Bei 2.501 € wird der volle Betrag besteuert.
- Ehegatten und eingetragene Lebenspartner, auch bei der Vermögensauseinandersetzung nach einer Scheidung.
- Verwandte in gerader Linie, also Eltern an Kind oder Großeltern an Enkel, dazu Stiefkinder. Der Kauf zwischen Geschwistern ist steuerpflichtig.
- Erbschaft und Schenkung lösen keine Grunderwerbsteuer aus.
Maklerprovision in Niedersachsen: 3,57 % für den Käufer
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt die Halbteilung: Käufer und Verkäufer teilen sich die Provision, wenn der Makler für beide tätig wird. In Niedersachsen liegt der Käuferanteil üblicherweise bei 3,57 % inklusive Umsatzsteuer. Das ist niedriger als in den meisten anderen Bundesländern, wo 3,57 % üblich sind.
| Kaufpreis | Maklerprovision | Gesamt mit Makler | % vom Kaufpreis |
|---|---|---|---|
| 300.000 € | 10.710 € | 29.942 € | 9,98 % |
| 400.000 € | 14.280 € | 39.512 € | 9,88 % |
| 500.000 € | 17.850 € | 49.082 € | 9,82 % |
Die Provision ist Verhandlungssache und keine gesetzliche Gebühr. Beim Kauf vom Eigentümer ohne Makler entfällt sie komplett.
Niedersachsen im Vergleich zu den Nachbarländern
Nur die Grunderwerbsteuer unterscheidet sich, gerechnet auf 400.000 € Kaufpreis.
| Bundesland | Satz | Steuer bei 400.000 € |
|---|---|---|
| Niedersachsen (Du bist hier) | 5,0 % | 20.000 € |
| Hamburg | 5,5 % | 22.000 € |
| Bremen | 5,5 % | 22.000 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 26.000 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 26.000 € |
| Brandenburg | 6,5 % | 26.000 € |
Niedersachsen ist günstiger als alle Nachbarn im Norden
Mit 5,0 % liegt Niedersachsen unter jedem seiner norddeutschen Nachbarn. Gerechnet auf 400.000 € Kaufpreis:
- Bremen und Hamburg mit 5,5 %: 2.000 € mehr als in Niedersachsen.
- Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein und Brandenburg mit 6,5 %: 6.000 € mehr.
Wer im Speckgürtel von Hamburg oder Bremen sucht, sollte das mitrechnen. Entscheidend ist die Lage der Immobilie, nicht Dein Wohnsitz: Ein Haus in Buxtehude wird niedersächsisch besteuert, eines in Hamburg-Harburg hamburgisch.
Kaufnebenkosten in Niedersachsen ohne Makler
Die Provision ist der einzige große Posten, den Du wirklich vermeiden kannst. Notar, Grundbuch und Steuer sind gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar.
- Ohne Makler: rund 25.232 € bei 400.000 € Kaufpreis, also 6,31 % vom Kaufpreis.
- Mit Makler: rund 39.512 €, also 9,88 %, wenn der in Region A übliche Satz gilt.
Für Deine Finanzierung ist das der entscheidende Punkt: Die Bank finanziert in aller Regel den Kaufpreis, nicht die Nebenkosten. Ob Du 25.232 € oder 39.512 € aus Eigenkapital aufbringen musst, entscheidet oft darüber, ob die Finanzierung überhaupt aufgeht.
Deine Kaufnebenkosten genau berechnen
Die Tabellen oben sind Richtwerte für typische Kaufpreise. Für Deinen konkreten Fall, mit eigener Grundschuldhöhe und mit oder ohne Makler, nimm den Rechner. Er ist kostenlos und rechnet alle 16 Bundesländer.
Wenn Du unsicher bist, wie viel Eigenkapital Du für Kaufpreis und Nebenkosten zusammen brauchst, rechnen wir das mit Dir durch. Wir sitzen in Kassel und finanzieren bundesweit, auch in Niedersachsen.
Quellen und Stand
- GNotKG Anlage 2 (Tabelle B), § 34 Abs. 2 GNotKG, für Notar- und Grundbuchgebühren.
- Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) sowie der von Niedersachsen festgelegte Satz von 5,0 %, unverändert seit 2014.
- § 22 GrEStG: Ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts trägt das Grundbuchamt keinen neuen Eigentümer ein.
- §§ 656a bis 656d BGB, Halbteilungsgrundsatz bei der Maklerprovision, in Kraft seit dem 23. Dezember 2020.
- Maklerprovision nach Bundesland: Region A 7,14 % gesamt, Region B 4,76 bis 5,95 % gesamt.
- KV 21100 und Anmerkung 21101 GNotKG zur reduzierten Gebühr bei gemeinsamer Beurkundung von Kaufvertrag und Grundschuld.
Stand: August 2026. Inhaltlich geprüft von Salomon Davin, Diplom-Kaufmann und Geschäftsführer von Baufivergleich, zugelassen nach § 34i GewO als Immobiliardarlehensvermittler und nach § 34c GewO. Wir aktualisieren diese Seite, sobald Niedersachsen den Grunderwerbsteuersatz ändert. Alle Beträge sind Richtwerte: Die exakten Notargebühren hängen vom Einzelfall ab, etwa von der Höhe der Grundschuld und davon, ob Kaufvertrag und Grundschuld gemeinsam beurkundet werden.