Kaufnebenkosten NRW 2026: Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Grundbuch in Nordrhein-Westfalen
In Nordrhein-Westfalen zahlst Du 6,5 % Grunderwerbsteuer, den höchsten Satz in Deutschland. Zusammen mit Notar und Grundbuch liegen Deine Kaufnebenkosten ohne Makler bei rund 7,81 % vom Kaufpreis, bei 400.000 € Kaufpreis also etwa 31.232 €. Den früheren Zuschuss von bis zu 10.000 Euro gibt es seit 2024 nicht mehr.
Das Wichtigste in Kürze
- Wie hoch sind die Notarkosten beim Hauskauf in Nordrhein-Westfalen? Notar und Grundbuch zusammen kosten bei 400.000 € Kaufpreis rund 5.232 €, also etwa 1,31 % vom Kaufpreis. Diese Kosten sind bundesweit identisch, weil sie im GNotKG geregelt sind, einem Bundesgesetz. Ein Notar in Köln rechnet genauso ab wie einer in München.
- Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen? 6,5 % vom Kaufpreis, einheitlich im ganzen Bundesland und unverändert seit 2015. Bei 400.000 € Kaufpreis sind das 26.000 €. Das ist der einzige Kostenblock, den Nordrhein-Westfalen selbst festlegt.
- Was kosten Notar, Grundbuch und Steuer zusammen? Bei 400.000 € Kaufpreis rund 31.232 € ohne Makler, das sind 7,81 % vom Kaufpreis. Bei 300.000 € Kaufpreis sind es rund 23.732 €.
- Wer zahlt die Notarkosten? In der Regel der Käufer. Der Verkäufer trägt nur die Löschung alter Grundschulden. Das ist Vertragspraxis und kein Gesetz, es kann im Kaufvertrag anders geregelt werden.
- Gibt es in NRW noch den Zuschuss zur Grunderwerbsteuer? Nein. Das Programm NRW.Zuschuss Wohneigentum erstattete Selbstnutzern 2 Prozentpunkte der Grunderwerbsteuer, höchstens 10.000 €. Für Kaufverträge nach dem 14. Juli 2023 gab es ihn nicht mehr, und seit dem 30. Juni 2024 nimmt die NRW.BANK keine Anträge mehr an. Plane die vollen 6,5 % ein.
- Kommt noch eine Maklerprovision dazu? Wenn ein Makler beteiligt ist, zahlst Du in Nordrhein-Westfalen üblicherweise 3,57 % als Käuferanteil. Beim Kauf direkt vom Eigentümer entfällt sie komplett.
Notarkosten beim Hauskauf in NRW: bundesweit identisch
Das ist der Punkt, den die meisten Suchenden nicht erwarten: Notar- und Grundbuchkosten sind in Nordrhein-Westfalen exakt so hoch wie in jedem anderen Bundesland. Sie richten sich nach dem GNotKG, einem Bundesgesetz, und nach Anlage 2 Tabelle B. Ein Notar in Köln rechnet nach derselben Tabelle ab wie einer in München.
Unterschiedlich sind nur zwei Posten: die Grunderwerbsteuer, die jedes Bundesland selbst festlegt, und die Maklerprovision, die regional unterschiedlich üblich ist. Genau diese beiden Posten stehen unten mit den Werten für Nordrhein-Westfalen.
Den 10.000-Euro-Zuschuss in NRW gibt es nicht mehr
Das ist der wichtigste Punkt auf dieser Seite, weil er bares Geld kostet, wenn Du ihn nicht kennst. Nordrhein-Westfalen hat mit NRW.Zuschuss Wohneigentum jahrelang 2 Prozentpunkte der Grunderwerbsteuer erstattet, maximal 10.000 Euro. Damit lag die Steuer für Selbstnutzer effektiv bei 4,5 statt 6,5 %.
Dieses Programm ist beendet. Zwei Stichtage gelten:
- 14. Juli 2023: Wer seinen Kaufvertrag nach diesem Tag beurkunden ließ, war von vornherein nicht mehr antragsberechtigt.
- 30. Juni 2024: Seitdem nimmt die NRW.BANK gar keine Anträge mehr an. In ihren eigenen Worten ist die Möglichkeit zur Antragstellung zu diesem Datum beendet worden.
Für 2026 ist weder eine Neuauflage noch eine Senkung des Steuersatzes beschlossen. Rechne also mit den vollen 6,5 %.
Was es weiterhin gibt, sind zinsgünstige Förderdarlehen der NRW.BANK für Wohneigentum. Die ersetzen den Zuschuss nicht, senken aber die Finanzierungskosten. Mehr dazu auf unserer Seite zur NRW.BANK Förderung für Wohneigentum.
Warum die 2-Prozent-Faustformel auch in NRW zu hoch liegt
Für Notar und Grundbuch rechnen praktisch alle Ratgeber pauschal mit 1,5 bis 2 % vom Kaufpreis. Das stimmt nicht. Die Gebühren stehen in Anlage 2 Tabelle B zum GNotKG und sind degressiv gestaffelt: Je teurer die Immobilie, desto kleiner der prozentuale Anteil.
| Kaufpreis | Faustformel 2 % | Nach GNotKG | Differenz |
|---|---|---|---|
| 400.000 € | 8.000 € | 5.232 € | 2.768 € |
| 300.000 € | 6.000 € | 4.232 € | 1.768 € |
Real liegt der Anteil zwischen 1,45 % bei 200.000 € und 1,22 % bei 600.000 €. Deine gesamten Kaufnebenkosten ohne Makler landen dadurch bei 7,81 % statt bei den oft genannten 8,5 %.
Kaufnebenkosten Nordrhein-Westfalen nach Kaufpreis
Gerechnet ohne Makler, mit Grundschuld in Höhe des Kaufpreises und einem gemeinsamen Beurkundungstermin. Notarkosten enthalten 19 % Umsatzsteuer, Grundbuchgebühren sind umsatzsteuerfrei.
| Kaufpreis | Notar | Grundbuch | Steuer | Gesamt | % KP |
|---|---|---|---|---|---|
| 200.000 € | 1.812 € | 1.088 € | 13.000 € | 15.899 € | 7,95 % |
| 250.000 € | 2.228 € | 1.338 € | 16.250 € | 19.816 € | 7,93 % |
| 300.000 € | 2.645 € | 1.588 € | 19.500 € | 23.732 € | 7,91 % |
| 350.000 € | 2.853 € | 1.712 € | 22.750 € | 27.316 € | 7,80 % |
| 400.000 € | 3.270 € | 1.962 € | 26.000 € | 31.232 € | 7,81 % |
| 500.000 € | 3.894 € | 2.338 € | 32.500 € | 38.732 € | 7,75 % |
| 600.000 € | 4.561 € | 2.738 € | 39.000 € | 46.298 € | 7,72 % |
Steuer = Grunderwerbsteuer 6,5 %. % KP = Anteil der gesamten Kaufnebenkosten am Kaufpreis. Richtwerte nach § 34 GNotKG, Anlage 2 Tabelle B. Der prozentuale Anteil sinkt mit steigendem Kaufpreis, weil die Notargebühren degressiv gestaffelt sind.
Häufige Fragen zu Kaufnebenkosten in NRW
Wie hoch sind die Notarkosten beim Hauskauf in Nordrhein-Westfalen?
Notar und Grundbuch zusammen kosten in Nordrhein-Westfalen bei 400.000 Euro Kaufpreis rund 5.232 Euro, also etwa 1,31 % vom Kaufpreis. Diese Kosten sind bundesweit identisch, weil sie im GNotKG geregelt sind. Nur die Grunderwerbsteuer ist landesspezifisch.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen?
6,5 % vom Kaufpreis, einheitlich im ganzen Bundesland und unverändert seit 2015. Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das 26.000 Euro.
Was kosten Notar, Grundbuch und Steuer bei 300.000 Euro in Nordrhein-Westfalen?
Rund 23.732 Euro ohne Makler. Davon entfallen etwa 2.645 Euro auf den Notar, 1.588 Euro auf das Grundbuchamt und 19.500 Euro auf die Grunderwerbsteuer.
Wer zahlt die Notarkosten in Nordrhein-Westfalen?
In der Regel der Käufer. Der Verkäufer trägt nur die Löschung alter Grundschulden. Das ist Vertragspraxis und kein Gesetz, es kann im Kaufvertrag abweichend geregelt werden.
Gibt es in Nordrhein-Westfalen einen Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer?
Nein. Nordrhein-Westfalen kennt keinen allgemeinen Freibetrag für selbstgenutztes Wohneigentum. Steuerfrei bleiben nur Sonderfälle wie der Kauf zwischen Ehepartnern oder in gerader Linie verwandten Personen sowie Käufe unter 2.500 Euro.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Hauskauf von 400.000 Euro in NRW?
Ohne Makler rund 31.232 Euro, also 7,81 % vom Kaufpreis. Darin enthalten sind 26.000 Euro Grunderwerbsteuer sowie 5.232 Euro für Notar und Grundbuch. Mit Makler kommen 14.280 Euro dazu, dann sind es 45.512 Euro oder 11,38 %.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro?
In Nordrhein-Westfalen rund 23.732 Euro ohne Makler, also 7,91 % vom Kaufpreis. Davon sind 19.500 Euro Grunderwerbsteuer und 4.232 Euro Notar- und Grundbuchkosten.
Wie viel Prozent sind Kaufnebenkosten in NRW?
Ohne Makler etwa 7,81 % vom Kaufpreis, mit Makler rund 11,38 %. Der Anteil sinkt leicht mit steigendem Kaufpreis, weil die Notar- und Grundbuchgebühren nach dem GNotKG degressiv gestaffelt sind. Die oft genannten 8,5 Prozent ohne Makler liegen etwas zu hoch.
Gibt es in NRW noch den Zuschuss zur Grunderwerbsteuer?
Nein. Das Programm NRW.Zuschuss Wohneigentum erstattete Selbstnutzern 2 Prozentpunkte der Grunderwerbsteuer, maximal 10.000 Euro. Für Kaufverträge, die nach dem 14. Juli 2023 beurkundet wurden, gab es den Zuschuss nicht mehr, und seit dem 30. Juni 2024 nimmt die NRW.BANK keine Anträge mehr an. Für 2026 ist keine Neuauflage beschlossen.
Wer braucht keine Grunderwerbsteuer zu zahlen?
Steuerfrei sind Käufe bis 2.500 Euro, der Erwerb vom Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner, der Erwerb von Verwandten in gerader Linie wie Eltern und Großeltern einschließlich Stiefkindern, sowie Erbschaften und Schenkungen. Der Kauf zwischen Geschwistern ist dagegen steuerpflichtig.
Grunderwerbsteuer Nordrhein-Westfalen: 6,5 %
Der Steuersatz liegt seit 2015 bei 6,5 % und gilt einheitlich im ganzen Land, also in Köln, Düsseldorf, Dortmund, Essen, Duisburg und Bochum gleichermaßen. Nordrhein-Westfalen hat den Satz 2011 von 3,5 auf 5,0 %, 2014 auf 6,5 % angehoben und liegt seit 2015 unverändert dort. Zusammen mit dem Saarland, Schleswig-Holstein und Brandenburg ist das der höchste Satz in Deutschland.
Fällig wird die Steuer nach der Beurkundung. Das Finanzamt schickt Dir den Bescheid, und erst nach Zahlung bekommst Du die Unbedenklichkeitsbescheinigung. Ohne die trägt das Grundbuchamt Dich nicht als Eigentümer ein. Rechne mit vier bis acht Wochen zwischen Notartermin und Bescheid.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer in NRW, und wann wird sie fällig?
Wer zahlt: Nach dem Gesetz sind beide Vertragsparteien Steuerschuldner. In der Praxis regelt jeder Kaufvertrag in Nordrhein-Westfalen, dass der Käufer sie allein trägt. Zahlt er nicht, kann sich das Finanzamt an den Verkäufer halten.
Wann sie fällig wird: Der Notar meldet den Kauf ans Finanzamt. Nach Zugang des Bescheids hast Du in der Regel einen Monat Zeit. Erst nach Zahlung kommt die Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die Dich das Grundbuchamt nicht als Eigentümer einträgt.
Wann in Nordrhein-Westfalen keine Grunderwerbsteuer anfällt
- Kaufpreis bis 2.500 €. Eine Freigrenze, kein Freibetrag: Bei 2.501 € wird der volle Betrag besteuert.
- Ehegatten und eingetragene Lebenspartner, auch im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach einer Scheidung.
- Verwandte in gerader Linie, also Eltern an Kind oder Großeltern an Enkel, dazu Stiefkinder. Der Kauf zwischen Geschwistern ist steuerpflichtig.
- Erbschaft und Schenkung lösen keine Grunderwerbsteuer aus.
Maklerprovision in Nordrhein-Westfalen: 3,57 % für den Käufer
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt die Halbteilung: Käufer und Verkäufer teilen sich die Provision, wenn der Makler für beide tätig wird. In Nordrhein-Westfalen liegt der Käuferanteil üblicherweise bei 3,57 % inklusive Umsatzsteuer. Das ist der bundesweit verbreitetste Satz. In NRW gibt es keine zweite Provisionsregion mit abweichenden Sätzen.
| Kaufpreis | Maklerprovision | Gesamt mit Makler | % vom Kaufpreis |
|---|---|---|---|
| 300.000 € | 10.710 € | 34.442 € | 11,48 % |
| 400.000 € | 14.280 € | 45.512 € | 11,38 % |
| 500.000 € | 17.850 € | 56.582 € | 11,32 % |
Die Provision ist Verhandlungssache und keine gesetzliche Gebühr. Beim Kauf vom Eigentümer ohne Makler entfällt sie komplett.
Nordrhein-Westfalen im Vergleich zu den Nachbarländern
Nur die Grunderwerbsteuer unterscheidet sich, gerechnet auf 400.000 € Kaufpreis.
| Bundesland | Satz | Steuer bei 400.000 € |
|---|---|---|
| Niedersachsen | 5,0 % | 20.000 € |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 20.000 € |
| Hessen | 6,0 % | 24.000 € |
| Nordrhein-Westfalen (Du bist hier) | 6,5 % | 26.000 € |
Für eine Immobilie in Niedersachsen gelten dieselben Notargebühren, aber ein anderer Steuersatz und zwei getrennte Provisionsregionen. Kaufnebenkosten in Niedersachsen mit Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch.
Was der höchste Steuersatz Deutschlands konkret bedeutet
NRW liegt mit 6,5 % gleichauf mit dem Saarland, Schleswig-Holstein und Brandenburg an der Spitze. Auf 400.000 € Kaufpreis gerechnet zahlst Du allein an Grunderwerbsteuer 26.000 €. Zum Vergleich, dieselbe Immobilie in einem Nachbarland:
- Niedersachsen oder Rheinland-Pfalz mit 5,0 %: 6.000 € weniger.
- Hessen mit 6,0 %: 2.000 € weniger.
- Bayern mit 3,5 %, dem günstigsten Satz: 12.000 € weniger.
Entscheidend ist die Lage der Immobilie, nicht Dein Wohnsitz. Wer in Ostwestfalen oder im Siegerland sucht und die Landesgrenze mit einbezieht, sollte die Steuer bei jedem Objekt einzeln rechnen.
Kaufnebenkosten in NRW ohne Makler
Die Provision ist der einzige große Posten, den Du wirklich vermeiden kannst. Notar, Grundbuch und Steuer sind gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar.
- Ohne Makler: rund 31.232 € bei 400.000 € Kaufpreis, also 7,81 % vom Kaufpreis.
- Mit Makler: rund 45.512 €, also 11,38 %. Der Unterschied sind 14.280 € Provision.
Weil NRW den höchsten Steuersatz hat, ist der Abstand hier größer als in fast jedem anderen Bundesland. Für Deine Finanzierung ist das der entscheidende Punkt: Die Bank finanziert in aller Regel den Kaufpreis, nicht die Nebenkosten. Ob Du 31.232 € oder 45.512 € aus Eigenkapital aufbringen musst, entscheidet oft darüber, ob die Finanzierung überhaupt aufgeht.
Deine Kaufnebenkosten genau berechnen
Die Tabellen oben sind Richtwerte für typische Kaufpreise. Für Deinen konkreten Fall, mit eigener Grundschuldhöhe und mit oder ohne Makler, nimm den Rechner. Er ist kostenlos und rechnet alle 16 Bundesländer.
Wenn Du unsicher bist, wie viel Eigenkapital Du für Kaufpreis und Nebenkosten zusammen brauchst, rechnen wir das mit Dir durch. Wir sitzen in Kassel und finanzieren bundesweit, auch in Nordrhein-Westfalen.
Quellen und Stand
- GNotKG Anlage 2 (Tabelle B), § 34 Abs. 2 GNotKG, für Notar- und Grundbuchgebühren. Bundesrecht, in allen 16 Bundesländern identisch.
- Finanzverwaltung Nordrhein-Westfalen (finanzamt.nrw.de): Grunderwerbsteuersatz von 6,5 % beim Grundstücks- und Immobilienerwerb.
- NRW.BANK zum Förderprogramm NRW.Zuschuss Wohneigentum: Die Möglichkeit zur Antragstellung wurde zum 30.06.2024 beendet. Kaufverträge nach dem 14. Juli 2023 waren nicht mehr begünstigt.
- § 3 GrEStG: Freigrenze von 2.500 Euro sowie Steuerbefreiung für Ehegatten, Lebenspartner, Verwandte in gerader Linie und Erwerbe von Todes wegen.
- § 22 GrEStG: Ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts trägt das Grundbuchamt keinen neuen Eigentümer ein.
- §§ 656a bis 656d BGB, Halbteilungsgrundsatz bei der Maklerprovision, in Kraft seit dem 23. Dezember 2020.
- Maklerprovision in Nordrhein-Westfalen: 7,14 % Gesamtprovision inklusive Umsatzsteuer, davon 3,57 % Käuferanteil.
- KV 21100 und Anmerkung 21101 GNotKG zur reduzierten Gebühr bei gemeinsamer Beurkundung von Kaufvertrag und Grundschuld.
Stand: August 2026. Inhaltlich geprüft von Salomon Davin, Diplom-Kaufmann und Geschäftsführer von Baufivergleich, zugelassen nach § 34i GewO als Immobiliardarlehensvermittler und nach § 34c GewO. Wir aktualisieren diese Seite, sobald Nordrhein-Westfalen den Grunderwerbsteuersatz ändert. Alle Beträge sind Richtwerte: Die exakten Notargebühren hängen vom Einzelfall ab, etwa von der Höhe der Grundschuld und davon, ob Kaufvertrag und Grundschuld gemeinsam beurkundet werden.