Kaufnebenkosten Hessen 2026: Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer und Hessengeld

Kaufnebenkosten Hessen berechnen

Schritt 1 von 5

Was soll die Immobilie kosten?

Der reine Kaufpreis, ohne Nebenkosten.

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Wie hoch wird Deine Grundschuld?

Die Darlehenssumme, die ins Grundbuch eingetragen wird. Wenn Du es nicht weißt, lass das Feld leer.

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Kaufst Du über einen Makler?

Ja, mit Makler3,57 % Käuferanteil Nein, direkt vom Eigentümerkeine Provision

Frei verhandelbar und je nach Stadt und Bundesland unterschiedlich. 3,57 % ist der in Hessen übliche Käuferanteil.

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Ist es Dein erstes Eigenheim zur Selbstnutzung?

Jadann kommt das Hessengeld dazu Neinkein Hessengeld

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Deine Kaufnebenkosten
   

Grunderwerbsteuer6,0 % vom Kaufpreis 

Notarkosteninkl. 19 % Umsatzsteuer 

Grundbuchamtumsatzsteuerfrei 

Eigenkapital gemeinsam durchrechnen Salomon Davin, Kassel

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Gerechnet mit 6,0 % Grunderwerbsteuer für Hessen sowie Notar und Grundbuch nach § 34 GNotKG, Anlage 2 Tabelle B, bei einem gemeinsamen Beurkundungstermin. Die Maklerprovision ist frei verhandelbar und je nach Stadt und Bundesland unterschiedlich, 3,57 % ist der in Hessen übliche Käuferanteil. Das Ergebnis ist deshalb ein Richtwert. Was in Deinem Fall wirklich anfällt, rechnen wir bei Baufivergleich mit Dir durch.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Hessen?

• Wie hoch sind die Notarkosten beim Hauskauf in Hessen? Bei 400.000 € Kaufpreis rund 5.233 €, also 1,31 %. Diese Gebühren stehen im GNotKG und sind bundesweit identisch. Ein Notar in Frankfurt am Main rechnet ab wie einer in München.
• Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Hessen? 6,0 % vom Kaufpreis, einheitlich im ganzen Land. Der einzige Kostenblock, den Hessen selbst festlegt, und mit Abstand der größte.
• Was kosten Notar, Grundbuch und Steuer zusammen? Bei 400.000 € Kaufpreis rund 29.233 € ohne Makler, 7,31 %. Bei 300.000 € rund 22.233 €.
• Wer zahlt die Notarkosten? In der Regel der Käufer. Der Verkäufer trägt nur die Löschung alter Grundschulden. Vertragspraxis, kein Gesetz.
• Bekomme ich die Grunderwerbsteuer in Hessen zurück? Teilweise, über das Hessengeld: 10.000 € je Käufer für höchstens zwei Personen, plus 5.000 € je Kind unter 18, gedeckelt auf die gezahlte Steuer und verteilt auf zehn Jahresraten. Am Notartermin brauchst Du die vollen 24.000 € trotzdem.
• Kommt noch eine Maklerprovision dazu? Mit Makler 3,57 % Käuferanteil. Beim Kauf direkt vom Eigentümer entfällt sie.

Notarkosten beim Hauskauf in Hessen: bundesweit identisch

Der Punkt, den die meisten nicht erwarten: Notar- und Grundbuchkosten sind in Hessen exakt so hoch wie überall sonst. Sie stehen im GNotKG, Anlage 2 Tabelle B, und das ist Bundesrecht. Unterschiedlich sind nur zwei Posten, die Grunderwerbsteuer und die ortsübliche Maklerprovision.

Warum die 2-Prozent-Faustformel für Notar und Grundbuch zu hoch liegt

Fast alle Ratgeber rechnen pauschal mit 1,5 bis 2 % vom Kaufpreis, und die KI-Antwort bei Google nennt dieselbe Spanne. Sie stimmt nicht. Die Gebühren stehen in Anlage 2 Tabelle B zum GNotKG und sind degressiv gestaffelt: Je teurer die Immobilie, desto kleiner der Anteil.

Real sind es zwischen 1,45 % bei 200.000 € und 1,22 % bei 600.000 €, davon rund 0,5 % Grundbuchamt. Deine Kaufnebenkosten ohne Makler landen dadurch bei 7,31 % statt bei den oft genannten 8 %.

Kaufnebenkosten Hessen nach Kaufpreis

Ohne Makler, Grundschuld in Höhe des Kaufpreises, ein gemeinsamer Beurkundungstermin. Notarkosten inklusive 19 % Umsatzsteuer.

Steuer = Grunderwerbsteuer 6,0 %. % KP = Anteil am Kaufpreis. Richtwerte nach § 34 GNotKG, Anlage 2 Tabelle B. Der Anteil sinkt mit steigendem Kaufpreis, weil die Notargebühren degressiv gestaffelt sind.

Häufige Fragen zu Kaufnebenkosten in Hessen

Der größte Posten: 6,0 % Grunderwerbsteuer

Der Steuersatz liegt seit 2014 bei 6,0 % und gilt einheitlich im ganzen Land, also in Frankfurt am Main, Wiesbaden, Kassel, Darmstadt, Offenbach, Gießen und Fulda gleichermaßen. In Hessen galten bis Ende 2012 noch 3,5 %. Zum 1. Januar 2013 stieg der Satz auf 5,0 % und zum 1. August 2014 auf 6,0 %. Seitdem ist er unverändert.

Fällig wird die Steuer nach der Beurkundung. Das Finanzamt schickt Dir den Bescheid, und erst nach Zahlung bekommst Du die Unbedenklichkeitsbescheinigung. Ohne die trägt das Grundbuchamt Dich nicht als Eigentümer ein. Rechne mit vier bis acht Wochen zwischen Notartermin und Bescheid.

Hessengeld: einen großen Teil der Steuer zurückholen

Mit dem Hessengeld erhalten Käufer, die erstmals eine Wohnimmobilie zur eigenen Nutzung erwerben, einen Zuschuss zur Grunderwerbsteuer, höchstens bis zur Höhe der tatsächlich gezahlten Steuer. Wie viel bei Dir herauskommt, steht im Rechner oben. Hier die Bedingungen dazu.

• 10.000 € je Käufer, höchstens für zwei Personen, plus 5.000 € je Kind unter 18 Jahren.
• Gedeckelt auf die tatsächlich gezahlte Grunderwerbsteuer. Mehr als Du gezahlt hast, bekommst Du nicht.
• Ersterwerb, Selbstnutzung in Hessen, Kaufvertrag ab dem 1. März 2024. Keine Einkommensgrenze, der Zuschuss selbst ist steuerfrei.
• Antrag digital über das Kundenportal der WIBank.

Antrag und Details stehen auf unserer Seite zum Hessengeld, alle weiteren Landesprogramme in der Übersicht zur Förderung in Hessen.

Wer zahlt die Grunderwerbsteuer in Hessen, und wann wird sie fällig?

Nach dem Gesetz sind Käufer und Verkäufer Gesamtschuldner, in der Praxis trägt sie laut Kaufvertrag der Käufer. Der Notar meldet den Kauf ans Finanzamt, nach dem Bescheid hast Du in der Regel einen Monat Zeit. Erst nach Zahlung kommt die Unbedenklichkeitsbescheinigung, und ohne die trägt Dich das Grundbuchamt nicht als Eigentümer ein.

Wann in Hessen keine Grunderwerbsteuer anfällt

• Kaufpreis bis 2.500 €. Eine Freigrenze, kein Freibetrag: bei 2.501 € wird der volle Betrag besteuert.
• Ehegatten und eingetragene Lebenspartner, auch nach einer Scheidung.
• Verwandte in gerader Linie, also Eltern an Kind oder Großeltern an Enkel, dazu Stiefkinder. Zwischen Geschwistern ist der Kauf steuerpflichtig.
• Erbschaft und Schenkung lösen keine Grunderwerbsteuer aus.

Maklerprovision in Hessen: 3,57 % für den Käufer

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt die Halbteilung: Käufer und Verkäufer teilen sich die Provision, wenn der Makler für beide tätig wird. In Hessen liegt der Käuferanteil üblicherweise bei 3,57 % inklusive Umsatzsteuer. Das ist der bundesweit verbreitetste Satz. In Hessen gibt es keine zweite Provisionsregion mit abweichenden Sätzen.

Die Provision ist Verhandlungssache und keine gesetzliche Gebühr. Beim Kauf vom Eigentümer ohne Makler entfällt sie komplett.

Hessen im Vergleich zu den Nachbarländern

Nur die Grunderwerbsteuer unterscheidet sich, gerechnet auf 400.000 € Kaufpreis.

Rechenbeispiel: Familie kauft in Kassel für 300.000 Euro

Zwei Erwachsene, zwei Kinder unter 18, erstes Eigenheim, Selbstnutzung:

Rechnerisch wären es 30.000 €, zweimal 10.000 für die Käufer und zweimal 5.000 für die Kinder. Ausgezahlt werden 18.000 €, weil das Hessengeld auf die gezahlte Steuer gedeckelt ist. Macht zehn Jahresraten von rund 1.800 €.

Nur der Zeitpunkt passt nicht zusammen: Am Notartermin brauchst Du 22.233 € aus Eigenkapital, die erste Rate kommt erst danach.

Kaufnebenkosten in Hessen ohne Makler

Die Provision ist der einzige große Posten, den Du wirklich vermeiden kannst. Notar, Grundbuch und Steuer sind gesetzlich festgelegt.

• Ohne Makler: rund 29.233 € bei 400.000 € Kaufpreis, also 7,31 %.
• Mit Makler: rund 43.513 €, also 10,88 %. Der Unterschied sind 14.280 €.

Für Deine Finanzierung zählt genau das: Die Bank finanziert den Kaufpreis, nicht die Nebenkosten. Ob Du 29.233 € oder 43.513 € aus Eigenkapital aufbringen musst, entscheidet oft, ob die Finanzierung aufgeht.

Deine Kaufnebenkosten genau berechnen

Für Deinen konkreten Kaufpreis rechnet der Rechner oben auf dieser Seite. Wie viel Eigenkapital Du am Ende wirklich brauchst, rechnen wir mit Dir durch. Wir sitzen in Kassel und finanzieren in ganz Hessen.

Quellen und Stand

• GNotKG Anlage 2 (Tabelle B), § 34 Abs. 2 GNotKG. Bundesrecht, in allen 16 Bundesländern identisch.
• Grunderwerbsteuersatz in Hessen 6,0 %, angehoben zum 1. August 2014 von zuvor 5,0 %. Die vorherige Anhebung von 3,5 auf 5,0 % trat zum 1. Januar 2013 in Kraft.
• Hessisches Ministerium der Finanzen zum Hessengeld: 10.000 Euro je Käufer für höchstens zwei Personen, 5.000 Euro je Kind unter 18, begrenzt auf die gezahlte Grunderwerbsteuer, zehn Jahresraten, Kaufvertrag ab dem 1. März 2024, keine Einkommensgrenze. Antrag über das WIBank-Kundenportal.
• § 3 GrEStG: Freigrenze von 2.500 Euro sowie Steuerbefreiung für Ehegatten, Lebenspartner, Verwandte in gerader Linie und Erwerbe von Todes wegen.
• § 22 GrEStG: Ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts trägt das Grundbuchamt keinen neuen Eigentümer ein.
• §§ 656a bis 656d BGB, Halbteilungsgrundsatz bei der Maklerprovision, in Kraft seit dem 23. Dezember 2020.
• Maklerprovision in Hessen: 7,14 % Gesamtprovision inklusive Umsatzsteuer, davon 3,57 % Käuferanteil.
• KV 21100 GNotKG (2,0-Gebühr für den Kaufvertrag) und KV 21200 GNotKG (1,0-Gebühr für die Grundschuldbestellung).

Stand: August 2026. Inhaltlich geprüft von Salomon Davin, Diplom-Kaufmann und Geschäftsführer von Baufivergleich, zugelassen nach § 34i GewO und § 34c GewO. Wir aktualisieren die Seite, sobald Hessen den Steuersatz ändert. Alle Beträge sind Richtwerte, die exakte Notargebühr hängt von der Grundschuldhöhe ab.